안녕하세요.
브롬톤입니다.
2025년도 반환점을 향해
가고 있는 6월입니다.
낮동안에 임장 하기에
점점 더워지는 시점입니다.
그 만큼 체력적, 정신적으로
어려울 수 있으니
건강 잘 챙기시길 바랍니다.
최근 앞마당 전수조사를 시간내어
업데이트 중에 있는데요.
매매와 전세 시세를 기계적으로 넣었던 시절.
상세히 알지 못하였던 점이 있어
이렇게 글로써 복기해보려 합니다.
혹시나, 시세 부분의 어려움이 있으신 분들이라면
한번쯤 반영해보시면 좋을 것 같습니다.
# 기계적 시세 업데이트
어렵게 만든 앞마당 관리를 잘 하고 계실까요?
소중한 한달의 시간을 투여한 이후
바로 다음달에는 신규 임장지로 달려가시지 않으셨을까요?
저의 경우에도 마찬가지로
시간과 돈을 지불하면서 만들었던 앞마당을
방치하기 일쑤였습니다.
'앞마당이지만 흔히 말씀하시는 반마당.'
'앞마당에서 동료분들이 투자를 하셨다는 소식.'
'매매와 전세 흐름를 소상히 파악하지 못한 앞마당'
제대로 만든 앞마당이 맞는지 걱정과 고민을 하면서
늦었지만 투자기회를 찾아보고자
열고 싶지 않는? 시세트래킹 파일을 열고
기계적으로 입력을 하였습니다.
이렇게 해서 제가 투자기회를 찾았을까요?
저는 굉장히 평범한 사람입니다^^
투자기회를 찾지도 못하였고,
수많은 단지의 매매와 전세 시세를 멍하니
입력하고 있는 저 자신을 만나곤 했습니다.
앞마당이 쌓여갈수록
선명하지도 않은 앞마당으로 인해
동료분들과 앞마당 지역 이야기 시
자연스럽게 멀리하거나,
매매와 전세 토크 타임시에도
앞마당이 아닌 듯 한 태도
최종임장보고서 제출 전에
허겁지겁 시세조사를 하던 행동
자연스럽게
사전임장보고서와 단지임장
매물임장까지 마무리하였지만
항상 최종임장보고서 뒷 장에는
허술하기 그지 없는 결론만이
남게 되었습니다.
# 차근차근 입력하기
하지만, 최근에는
앞전의 과오를 반성하면서
즐겁게?
시세조사를 하고 있는데요.
모두 안 믿기시다 말씀하시는 것
같습니다.
즐겁게 시세조사를 하는 방법에 대해
간단하지만
중요한 말씀드리고자 합니다.
① 1개 권역부터 조사
월급쟁이 부자들에서 3개월 이상 공부하셨다면
모두 시세트래킹이라는 말씀을 들어보셨을 겁니다.
양식은 아주 다양한데요.
일반적으로
원하는 양식을 선택하셨다면
이제 앞마당의 단지를 하나씩 넣고 입력해야합니다.
앞마당이 쌓여갈수록
단지가 많아질수록
자연스럽게 시세트래킹 파일을 열기가
두렵지 않으셨나요?
그래서, 저의 경우에는 시세트래킹 내
1개의 앞마당 내 1개 권역을
하루에 최소 1개 이상을 확인하고 있습니다.
1개 앞마당에 통상 5개 권역으로 구분되는데요.
1개 앞마당을 조사하는데
산술적으로
5일이 필요하게 됩니다.
▶ 1개 앞마당
▶ 총 5개 중 1개 권역 조사
-> 1개 앞마당 조사 완료 총 5일 소요
② 네이버부동산& 아실
부동산의 가격은 살아 있는 '생물'과도 같다는
말씀을 많이 들어보셨을겁니다.
그 이유는
'시장 상황'과 '심리'에 따라 변화하기 때문입니다.
그렇기 때문에
대부분은 시세 조사를
'네이버 부동산'을 통해 입력하고 계실겁니다.
저 또한 네이버 부동산을 통해 입력을 하고 있는데요.
최근에는 '아실'을 함께 활용하고 있습니다.
간단하게 예시를 들어 말씀드려 보겠습니다.
수도권의 한 지역을 가져왔습니다.
[매매 최저가 호가]
매매가 최저가 호가를 기재이후
전세가 최저가 호가를 동일하게 기재합니다.
여기까지는 우리 월부인들께서 하시는 것과 동일합니다.
저는 여기서 2가지 행동을 더 해보는 편인데요.
▶ '네이버부동산' 전세 실거래 확인
▶ '아실' 검증
해당 단지 실거래가를 가져왔습니다.
특이한 점을 찾으셨을까요?
2025년 5월달 총 3건이 거래되었는데요.
총 3건 중
2건은 4억
1건은 3.15억입니다.
무엇인가 이상하다는 것을 감지하였을 때
"아실" 어플이나 싸이트로 검증에 들어갑니다.
[아실 매매전세 거래내역]
[검증 생각 1]
'아~ 해당 매물은 갱신권 요구한 대상으로
가격대가 시세 대비 저렴하게 거래되었구나.'
[검증 생각 2]
'이렇게 검증 절차를 거치게 되면서
해당 단지에 투자시 전세 4억 전후로 접근할 수 있겠네.'
물론, 계약갱신권 청구 전세 매물은
네이버 호가로 나오지 않는 게 일반적입니다.
하지만, 전세 맞추는 데드라인이 얼마 남지 않는
매물들이 여러 있을 경우에는
일반적으로 시세 대비 전세 호가를 낮춰서라도
전세임차인과 계약을 하고자 합니다.
만약에
전세 실거래가를 확인 및 검증 절차를 거치지 않았다면
낮은 전세가로 조사하여
해당 단지를 투자 대상에서
사전적으로
배재할 수 있는 우를 범할 수 있습니다.
이렇게 단지 하나라도 가격대를
무작정 기재하는데 그치지 않고
시세 탐정?이 된 것처럼
아파트 시세를 추적하다보면
기계적으로 시세조사를 하던 과거와 달리
시세를 조사하는데
큰 벽을 허물어 버린 이후에
시세조사에 재미까지 느끼실 수 있을겁니다.
예시를 통해
말씀은 간단히 드렸지만,
시세조사하는 것이 어려운 과정임에는 분명합니다.
검증을 통해서라도 확인이 안 되는 가격대도
분명히 있다고 생각합니다.
하지만,
우리 월부투자자에게는
종잣돈만 있다면
"언제나"
투자할 수 있도록 만들어 주는
강력한 무기가 될 것이기에.
앞마당 시세조사시
① 하루에 1권역이라도 조사
② 전세 실거래 확인과 아실 검증
추천드려봅니다.
적용하시다보면
시간이 소요됨에 어려울수도 있으시겠지만
작성하고 아실로 검증하시는 것이
익숙해지시면,
앞전보다 빠르게 검증하시고
즐겁게 시세조사를 하시는
나 자신을 만들 수 있을 겁니다.
벌써 수요일 오후시간이네요.^^
두서 없이 긴글 읽어주셔서
진심으로 감사드리며,
오늘도 원씽으로 잡으신 투자활동에
전념하시는 하루를 보내실 수 있도록
응원하겠습니다.
감사합니다^^
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