요즘 네이버 부동산 화면을 켜고
전·월세 매물을 구하다 보면 숨이 턱 막히지 않으시나요?
"보증금 5억에 월세 110만 원짜리 집이랑,
보증금 1억에 월세 240만 원짜리 집 중 어디가 더 싼가요?"
"올해 입주하는 서울 번듯한 신축 대단지 아파트인데,
보증금 5억에 월세 240만 원이면 적당한 건가요?"
집을 구하는 세입자(임차인)들이 네이버 부동산 화면을 켜면 머릿속이 하애집니다.
단지마다, 매물마다 보증금과 월세 숫자가 각각 다르니
어떤 매물을 선택해야할지 판단하기가 쉽지 않습니다.
그래서 오늘은 서울시장의 월세 현황을 한번 보고
매물을 직접 비교해 보고자합니다.
노원 중계무지개 월세 3천/130
강서구 등촌주공5단지 월세 2.5억/ 100
동대문구 래미안위브 월세 2억/ 220
관악구 관악드림타운 월세 3.5억/ 80
광진구 광장현대 우러세 3억/ 160
강동구 프라이어팰리스 월세5억/ 60
동작구 상도더샵 월세 5억/ 110
보증금도 제각각
월세도 제각각이다보니
도대체 이 월세가 가격이 적당한가? 알수가 없습니다.
그래서 월세를 볼때 어떤 부분을 대비해야할지 한번 같이 알아볼께요.
1. 월세의 뿌리는 '순수 전세가'이다
가장 먼저 머릿속에 각인해야 할 절대 원칙.
모든 월세는 하늘에서 갑자기 뚝 떨어진 숫자가 아닙니다.
그 아파트 단지의 '순수 전세 시세'라는 몸통에서 파생되어 나온 상품입니다.
임대인이 전세 시세를 기준으로 보증금을 얼마로 낮추느냐에 따라,
그리고 그 줄어든 보증금만큼 월세로 채워 넣는 비율인 '월세 전환율'이 결합해 최종 월세 가격이 결정됩니다.
즉, 이말은 아무리 월세 매물이 제각각 다르게 보여도 전세가의 크기를 먼저 파악하면
이 월세가 싼지 비싼지 알수있습니다.
'보증금 1억 원당 4%' 법칙
보증금 조건이 다 다른 매물들을 비교할 때는 기준점을 '보증금 1억 원'으로 강제 통일해야 착시가 지워집니다.
통상적인 시장의 표준 전환율은 대략 연 4.0% 선으로 계산을 해왔습니다.
이 말을 세입자의 언어로 쉽게 바꾸면 다음과 같습니다.
연 4.0% 법칙
임대인이 보증금을 1억 원 낮추는 대신,
세입자는 월세를 매달 약 33만 원 더 내야 한다.
이 기준을 가지고 위의 서울단지를 다시 보증금 1억으로 셋팅을 다시 해볼께요.
노원 중계무지개 (3천 / 130) ▶보증금 1억 / 월세 107만 원
강서 등촌주공5단지 (2.5억 / 100)▶ 보증금 1억 / 월세 150만 원
관악 관악드림타운 (3.5억 / 80) ▶ 보증금 1억 / 월세 163만 원
동대문 래미안위브 (2억 / 220)▶보증금 1억 / 월세 253만 원
광진 광장현대 (3억 / 160) ▶보증금 1억 / 월세 226만 원
강동 프라이어팰리스 (5억 / 60) ▶보증금 1억 / 월세 192만 원
동작 상도더샵 (5억 / 110) ▶보증금 1억 / 월세 242만 원
즉, 지금은 서울시장은 보증금 1억에 월세 200만원정도가 되어야
선호되는 단지에 거주가 가능하고
그외 복도식 아파트도 최소 150만원이상을 줘야 거주가 가능하는걸로 대략 파악이 될수있겠죠.
(20평대 기준)
3. 실전 대입: 공급이라는 조건에 숨겨진 모순
다만 여기서 지금과 같은 시장에는 좀더 주의해서 볼 부분이 있습니다.
과거에는 "강남은 시세 차익이 크니 월세 전환율이 낮고, 외곽 구축은 현금흐름 중심이니 전환율이 높다"고 알려져 왔지만
지금의 서울 시장에서는 이 공식이 완전히 깨졌습니다.
왜냐면 지금 서울 아파트 시장은 전세 부족과
늘어날 세금 대비로 임대인들은 늘어난 보유세와 이자 부담으로 월세를 더 받으려 하기 때문입니다.
즉 이말은 결국 "지역 불문하고 월세 매물 자체가 씨가 마른 극심한 공급 부족(수급 불균형)" 장세에 진입한 것입니다.
수요는 터지는데 매물이 없으니, 이제는 강남 신축이든 외곽 구축이든
상관없이 서울 전역의 월세 전환율 자체가 평균 4%보다 높아지고 있는게 현재의 모습입니다.
예를들어 볼꼐요.
올림픽 파크포레온의 24평 전세 매물은 현재 0개 입니다.
대산 월세가 매물들이 나와있죠.
위의 매물들도 보면 월세 보증금 2억에 월세 매달 470만원입니다.
그럼 한번 전세 시세를 우리가 한번 예측해 볼께요.
최근 전세 실거래는 26년1월기준 10.5억에 찍혔고.
현재 매물이 없다는 가정에서 전세가 나온다면 12억내외로 전세 매물이
나올수있겠죠.
그럼 현재 나와있는 월세 현황을 볼떄 2억/470만원이라면?
이 매물은 비싼것일까요? 아닐까요?
한번 계산해 볼께요
[시장의 전세 시세]
12억 원 - [내가 낼 보증금] 2억 원= 임대인이 포기한 보증금: 10억 원
임대인은 세입자에게 원래 받아야 할 전세금 12억 중에서 '10억 원'을 안 받는 대신, 매달 470만 원의 월세를 받게다는 의미입니다.
[1년 월세 총액 계산하기]
그렇다면 임대인이 보증금 10억 원을 깎아주는 대가로 세입자에게 1년 동안 벌어들이는 '월세 총액'은 얼마일까요?
- 매달 내는 월세: 470만 원
- 1년치 월세 합계: 5640만원
세입자는 매년 5,640만 원이라는 돈을 주거 비용으로 지출해야 한다.
[ 월세 전환율(이자율) 확인 ]
임대인이 안 받은 보증금 '10억 원' 대비, 세입자에게 1년에 뜯어내는 월세 '5,640만 원'의 비율을 계산해 보면 (이를 '전월세 전환율'이라고 부릅니다)
=5640만원 (1년총 월세) / 10억원 (깍아준 보증금)
>> 연 5.64% 이율
이 월세 매물은 약 5.64%이율로 보증금 일부 대신 월세를 내게 되는 상황입니다.
즉 통상정인 전월세 보증전환율 4%~4.8%대보다 훨씬 비싼것은 맞죠.
다만 이 매물을 보고 단순히 비싸다고
말이 안된다고 할수도 없는 노릇입니다.
자본주의 시장에서 가격을 결정하는 절대 권력은 이론이 아니라 '수급(수요와 공급)'이기때문이죠.
지금 서울 아파트 시장에서 임대인들은
늘어난 대출 이자 부담과 보유세 비용을 월세로 전가하려 할수밖에 없습니다.
또 수요는 사상 최대인데 매물은 씨가 마른 극단적인 공급 부족 상태에 진입했기 때문입니다.
상황이 이렇다 보니 임대인이 우위를 점한 시장에서는 '연 4%'라는 숫자가 아무런 힘을 쓰지 못하고.
보증금을 깎아줄 때 임대인이 전환율을 연 5.5%~5.6% 위로 매섭게 밀어 올려도
또 받아들여야 하는게 임차인의 입장입니다.
직관적으로 비교해 보면
- 과거의 4% 공식 시장: 보증금 1억 원당 ▶월 33.3만 원 지불
- 현재의 수급 파괴 시장: 보증금 1억 원당 ▶ 월 47만~52만 원 지불
그래서 세입자 입장에서 이렇게 변화하는 시장에 너무 당황하지 말고
아래 부분을 차분히 보고, 그안에서도 좀더 괜찮은 월세 매물을 찾아볼수 있어야합니다.
수급이 꼬여 임대인이 우위를 점한 시장일수록, 세입자는 아래 순서대로 대응해 나가보세요
- 네이버 부동산에서 월세 매물을 볼 때, 부르는 숫자에 당황하기 보다는 그 단지의 '순수 전세 시세'를 가장 먼저 확인
- 매물의 보증금과 전세 시세의 차액을 구한 뒤, 시중 전세대출 금리 기회비용(약 연 4.5%)과 냉정하게 비교.
- 임대인이 부르는 월세가 [대출 이자 기회비용]보다 과도하게 높다면(연말 전환율 5% 초과), 다른 집들도 월세도 함께 비교
월세 470만 원이라는 무지막지한 숫자 앞에 내 월급이 작아 보이고, 당장이라도 시장에서 밀려날 것 같은 불안감이 드실지도 모릅니다.
그래서 저는
우리가 자본주의의 원리를 공부하고 내집마련을 하는 이유는 시장을 원망하기 위해서가 아니라, 이 파도 속에서 나를 지키는 법을 배우기 위함이라고 봅니다.
지금 당장 임차로 너무 힘드신 분들이 있다면, 매물급감에 당황하신 분들이 있다면 이 글이 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
다들 굿점하세요!
