“이재명 시대, 부동산 완전 뒤집혀요.” 지금 ‘똘똘한 한 채’ 가장 위험한 이유

오늘부로 이재명 대통령 취임 7일이 지났습니다.

이재명 대통령은 정부 조직 정비에 집중하며

첫 외교 행보도 본격적으로 시작했습니다.

그렇다면… 다른 쪽의 부동산 시장은 어떻게 움직이고 있을까요?

이재명 대통령 취임 이후,

앞으로의 부동산은 어떻게 될까요?

다양한 궁금증을 해소하고,

특히 현재 내집마련을 준비 중이신 분들께 도움이 되고자

월급쟁이부자들에서 한 분의 부동산 전문가를 모시고 이야기를 나눴습니다.

그 주인공은 바로, 대한민국 1호 부동산학 박사 서동기 박사님입니다.

서동기 박사님은 국제부동산정책학회 전 회장이자,

현재는 미국 Wilshire ABC Realty Group 회장으로 활동 중인 부동산 전문가입니다.

그럼, 박사님께서는 현재 부동산 시장에

어떤 의견을 갖고 계신지, 지금부터 함께 알아볼까요?

결국 10억을 넘어선 최근 서울 집값

최근 KB 부동산 집값 거래 평균을 보면

아파트만 따지면 13억을 넘었고요,

서울 평균 집값은 10억을 넘었습니다.

그런데 문제는 격차가 너무 크다는 거예요.,

상위 20% 아파트 평균 가격이 30억,

하위 20% 아파트 평균 가격은 4억 9천입니다.

어마어마하죠.

강남도 강남 안에서 격차가 있어요.

핵심은 강남 3구지만, 그 안에서도 떨어진 지역이 있는 것이죠.

그런데 여기서 중요한 것은 “왜 올랐는지” 이유일 텐데요.

그 이유는 바로 바로 ‘똘똘한 한 채’ 정책 때문이에요.

전 이것이 잘못된 정책이라고 생각합니다.

똘똘한 한 채 정책이란 다주택자를 규제하기 위해서 만들어진 정책인데요,

예를 들어, 지방에 1억짜리 10채가진 사람과

서울에 10억짜리 1채 가진 사람이 있다면…

똑같이 10억인데 그럼 지방에 10채가진 사람은 투기꾼일까요?

서울에 10억짜리 1채 가진 사람은 무조건 옳은 것이고 다주택자는 그른 것일까요?

똘똘한 한 채라는 정책이 이뤄지면서

결국 지방보다 서울에 한 채를 더 사게 되는 현상이 발생한 것이죠.

무리하게 사는 분들도 생기기 시작하면서(영끌을 한다던가요.)

신고가가 더 갱신되기도 하고요.

다주택자를 규제하기 시작하며

한 채는 선이고, 여러 채는 악이다 라는 분류가 이뤄졌어요.

하지만 그럴 필요가 없습니다.

부동산은 몇 채 소유가 아니라 가격을 봐야한다고 생각합니다.

토지거래허가제 재지정, 그 효과는…?

얼마 전 일어났던 토허제 재지정을 얘기해보자면,

지난 번에 무거웠던 지역들을 풀었다가

갑자기 부동산 가격이 오르기 시작하니 더 확산해서 지역들을 묶어버렸잖아요.

사실 토지거래허가제는 개인의 거래를 규제하기 때문에 정책적으로는 좋은 정책은 아니에요.

하지만 이왕 지정했었다면, 해제할 때는 굉장히 신중했어야 했고요.

그리고 이곳을 해제하고 규제해버린 것이 정부에서 시그널을 준 셈이에요.

“여기는 고급화된 상급지야. 규제된 곳을 사.” 라고요.

게다가 사람들은 학습 효과가 있어요.

집값이 떨어질만 하면, 저 지역은 풀어주겠지, 란 생각을 해요.

그러니까 지방에서도 올라오고 신고가가 형성되는 거예요.'

정부 정책이 시장 파급력이 지대한 한국 부동산

우리 나라는 정책 영향이 절대적이에요.

정부 시그널이 부동산 가격에 아주 큰 영향을 미쳐요.

우리 나라 부동산 가격을 잡을 방법은 있는데, 지금 정부에서 시행을 안 할 뿐입니다.

그게 바로 ‘세금’ 문제입니다.

우리 나라는 보유세가 아주 낮습니다.

물론 종합부동산세를 적용하여 징벌세 과세 중이지만

보유세를 더 높여야 집값이 오를 수록 더 부담하도록 해야하죠.

대신 무작정 보유세만 높여선 안 되고요,

상속세, 양도세, 취등록세를 대폭 완화하거나 없애면 좋겠죠.

세금 이체 배분을 해주면 거래가 자유로워지고

보유세가 부담이 되면 팔고, 사려는 사람도 한정돼고요.

그럼 집값은 떨어질 테고 그럴수록 재산세도 떨어질 겁니다.

전월세 세입자들에게 피해가 가기 때문에 재산세 올리지 못한다,

라는 언론이나 다른 곳들에서 말하기도 하는데요.

실제로 재산세 올리고 다른 세금을 낮추면

집값은 떨어지게 돼 있습니다.

그럼 오히려 전월세 세입자들이 집을 살 능력이 생기겠죠.

이재명 대통령 선거 공약에 세금 관련 정책이 많이 없었던 이유

선거 활동 당시에는 표심 때문에

세금 정책을 내세우지 않았을 수 있어요.

하지만 저는 앞으로가 중요하다고 봅니다.

당장의 인기는 잃더라도 앞으로 부동산 정책에 손을 대고 집값은 잡아야 한다고 생각합니다.

대통령이 인기만 지키려고 하고 가진자만 위하려고 한다면 안 된다고 봅니다.

우리 나라 대통령 역대로 보면 아무도 하지 않았습니다.

그러니 이 때 과감하게 대출도 규제하고 세제도 개편하고 인기 없는 정책을 펼쳐야

비로소 부동산 시장이 건전하게 발전할 수 있다고 봅니다. 
 

현재 한국은 부동산에 자산이 과도하게 쏠려 있어요.

그런데 우리가 아는 것처럼, 자산의 60~70%를 부동산에 몰아넣은 나라는 결국 위기를 겪었죠.

중국도 아무래도 장기 집권이니 가능해서

부동산 거품이 터지게 두고, 부동산에서 AI로 흐름이 바뀌게 둔 걸 볼 수 있는데요.

우리 나라는 다음 정권에 넘기지 란 생각을 하는 것도 같아요.

하지만 내 대에 터뜨리면 당장은 인기 없을지 몰라도 후에 칭송 받는 바른 정책 방향이라 봅니다.

앞으로 이재명 정부가 똘똘한 한 채 전략을 유지할지

똘똘한 한 채 전략도, 다주택자 규제 전략도 폐지돼야 합니다.

대신 보유세를 높이면 다 해결될 겁니다.

물론 한국에는 부동산 가격을 지키려는 거대한 카르텔이 있기 때문에

(건설, 부동산 관련 회사들이요.) 그로 인해 이뤄지지 않을 수도 있습니다.

하지만 저는 대통령이 강한 의지를 갖고

집권 초기에 집값을 잡겠다는 정책을 펼치면 가능하다고 봅니다.

가급적 6개월 내 과감한 정책을 펼쳐서 젊은층에게 희망을 주어야 한다고 봅니다.

앞으로 5년 내 내집마련에 관심이 있다면 눈여겨 봐야할 것

집을 사려고 한다면 자기 감당 능력이 가장 중요합니다.

대통령 당선 이후 어떻게 될 지는 두고 봐야하고요.

앞으로 공급이 많이 이뤄지는 것은 확실히 한계가 있습니다.

재개발 재건축 수는 한정돼 있고,

신도시 개발도 2기까지(광교, 동탄)는 비교적 가까웠지만 3기는 좀 멉니다.

아직까지 완전한 개발도 이뤄지지 않았고요.

집을 사시려는 분들은 “지금 집값이 너무 비싼데 대체 언제사요?”란 고민을 가장 많이 하실텐데요.

앞으로를 집값을 본다면 장기 저성장일 거라 생각합니다.

왜냐하면 집값이 오르려면 다양한 분야, 즉 인구, 소득, 개발, 규제 등에서

문제가 해결되어야 하거든요.

그래서 앞으로 부동산은, 초고가 아파트도 정말 장기적으로는 떨어질 수 밖에 없다고 생각합니다.

정부가 부동산 가격을 살리기 위한 정책을 많이 펼쳤지만

가계 부채와 거품이 커진 지금과 같은 상황에는

집을 사시려면 조금 기다려보시면 어떨까 합니다.

우리가 꼭 알아야 할 것

한국 부동산은 거품을 키우는 정책을 펼쳐왔습니다.

과거에는 개발도상국이기 때문에 집값이 상승할 수 밖에 없는 필연적 인플레이션을 보였고요.

하지만 이제는 정부가 거품을 빼는데 전력을 다해야 합니다.

지금 거품을 유지한다면, 국민들에게

“빚내서 집사라!” 라고 말하는 것과 같습니다.

이미 2022년에 집값이 하락했었습니다.

정부가 그대로 뒀으면 강남도 50% 이하로 하락했을 거예요.

하지만 정부가 보금자리론을 내놓고 정책 대출을 풀었던 전적이 있었고요.

그 행동이 앞으로 터질 폭탄의 크기만 키웠다고 생각합니다.

정부의 빚은 곧 국민의 세금입니다.

빚을 내서 집을 사라, 하는 기조는 멈추고

2천조 넘는 가계 부채를 줄이는데 전력 질주 해야합니다.

저는 40년 평생 부동산만 파왔던 사람이고

유튜브를 시작하며 솔직히 부동산에 대해 얘기하게 됐는데요.

지인들이 “기득권자인데 왜 하락을 이야기하느냐? 왜 하락 정책을 말하느냐?” 묻더라고요.

제가 월급쟁이로 30대에 집을 샀기에 기득권자로 볼 수도 있어요.

하지만 그럼에도 불구하고 제가 이런 이야기를 계속하는 이유는

계속 빚으로 집을 사고,

콘크리트에 투자하고,

빚쟁이가 늘어나는 이 미래가,

저는 우려스럽고 두렵기 때문입니다.

부디 제 진심이 잘 전달되고 한국 부동산이 앞으로 잘 전진할 수 있기를 바랍니다.

오늘 인사이트 넘치는 서동기 박사님의 이야기 어떠셨나요?

서동기 박사님과의 대화에서 우리는 아래와 같은 3가지 핵심을 알 수 있습니다.

1. 사울 아파트 평균 10억 돌파… 하지만 양극화는 더 심해졌다
2. 부동산 시장을 살리는 해법은 '보유세' 전환에 있다
3. 지금 내집마련을 고민한다면, ‘내 감당 능력’을 살펴야 한다.

박사님의 말씀을 통해 다시 한 번 생각해봅니다.

부동산은 ‘얼마 올랐어?’보다

‘내가 얼마나 감당할 수 있냐’가 중요하다는 것을요.

그리고 무엇보다 가장 중요한 것은 “나를 알고 나의 기준을 세우는 것”이 아닐까요?

사실 내 상황을 모르고 기준도 없다면

전월세로 계속 살지,

집을 살지,

산다면 어디 아파트가 좋을지…

끝도 없이 고민될 텐데요.

만약 혼자 나의 상황을 파악하고 기준을 세우기 어렵다면

나보다 앞서 부동산 시장을 발로 뛰고 10년의 노하우를 꽉 잡고 있는 사람의 도움을 받아보는 건 어떨까요?

발로 뛴 현장 이야기부터

가치를 쏙쏙 골라낼 

나만의 기준까지,

차근차근 한 걸음씩 시작해 보세요.

나는 어떤 집에 살고 싶은지부터

내가 어디까지 감당할 수 있는지

내 기준에 맞는 곳은 어디인지… 

여러분의 다양한 고민들을

월급쟁이부자들이 내집마련기초반으로 함께할게요.

▶︎정확한 기준과 함께 내집마련 첫걸음 시작하기

이번 이야기가 여러분의 내집마련과 투자에 작은 도움이 되었길 바라며…

🍀더 듣고 싶은 이야기가 있다면 댓글을 달아주세요.

매일 더 좋은 이야기로 찾아올 수 있도록 노력할게요.😊