안녕하세요.
반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!
단지를 분석할 때는 수도권에서는 보통 20평대를 기준으로,
지방에서는 30평대를 중심으로 살펴보는 경우가 많습니다.
두 단지를 비교하다 보면, 자연스럽게 이런 결론을 내리게 되죠.
“A단지가 B단지보다 선호도가 높다.”
대체로 틀리지 않은 분석입니다.
하지만 시장을 조금 더 깊이 들여다보면,
평형에 따라 선호도가 달라지는 경우가
생각보다 자주 나타납니다.
같은 두 단지라 할지라도
20평대 기준으로는 A단지가 더 선호받고,
30평대 기준으로는 B단지가 더 우위를
보여주는 경우가 발생합니다.
왜 이런 차이가 생길까요?
이러한 차이가 발생하는 이유는
단지 자체의 문제가 아니라,
그 지역의 주요 수요층이 누구인지,
그리고 특정 평형에서 희소성이 있는지에 따라
선호도의 방향이 달라지기 때문입니다.
그래서 단지 간 선호도를 비교할 때,
단순히 '단지 단위'만 놓고
비교하는 것에서 그치지 말고,
‘단지 + 평형’ 까지 접근할 필요가 있습니다.
물론 어려운 부분일 수도 있지만,
이렇게 한 단계 더 들어가 보면 보다 세밀하게
수요 흐름과 가치 요소를 분석할 수 있게 되고,
단순한 그래프와 시세 흐름만 보고
섣불리 판단하는 실수도 줄일 수 있습니다.
또한, 이러한 디테일한 선호도 분석이 쌓이면,
투자 후보군을 고를 때의 우선순위도
훨씬 명확하게 잡을 수 있습니다.
구체적으로 어떤 경우가 있을까?
1. 학군지일수록 30평대가 압도적으로 선호된다.
이런 평형별 선호도가 다른 것은
특히 학군지에서 이 차이가
훨씬 뚜렷하게 드러나는 특징이 있습니다.
학군지에서는 가족단위가
많이 거주를 하는 특징이 있으며
자연스레 30평대로 수요가
몰리는 현상이 있게 됩니다.
그래서 학군이 좋은 곳에서는
20평대에 비해 30평대에서
선호도 차이가 더욱 극명하게
차이를 보이게 됩니다.
예를 들어서 학군지로 유명한 평촌과
인접한 광명의 대표단지로 비교해보면
귀인 학군 배정이 가능한 단지의
30평대 선호도 차이가 20평대에
비해서 압도적 차이를 보이는 것을
알 수 있게 됩니다.
2. 구조적 희소성으로 선호도가 바뀐다.
구축에 대한 수요가
지방에 비해 여전히 탄탄해
수도권에서 특히 많이 보이는
현상이라고 생각이 되는데요
단지 전체의 입지가 아무리 좋아도
구조적 특징에서 단점이 있다면
실거주에 매력은 떨어지게 되는데요
복도식 보다는 계단식을 선호하고
방2개보다는 방3개를 선호하는
실거주 특징으로 인해
평형별 선호도 차이가 발생하기도 합니다.
예를 들어 산본 생활권 내에서
입지적으로는 교통/상권이 우수한
세종 주공 6단지가 신안모란 보다
선호될 것으로 보이는 특징이있지만
20평대는 구조 차이로 인해
외곽의 신안모란이 매매/전세 모두
앞서 나가는 흐름을 보여주기도 합니다.
즉, 같은 단지 안에서도 구조 특징에 따라
평형별로 전혀 다른 평가가 가능해집니다.
평형별 수요 차이를 읽는다는 건,
그 지역을 제대로 안다는 뜻이다
단지 간 선호도 분석은 단순히
두 단지의 선호도는 A > B 이라고
결론을 빠르게 내릴 수도 있다고 생각합니다.
하지만 평형별로 나누어 보고,
실거주 수요층의 특성과
실제 구조를 함께 이해하게 되면
그 지역의 수요를 좀 더 입체적으로 볼 수 있게 된다.
Q> ‘이 지역에서 이 평형을 찾는 사람은 누구일까?’
Q> ‘그 사람들이 실제로 선호하는 구조나 조건은 뭘까?’
이러한 실거주 관점에서의 질문에 답을
해보는 것이 중요하다고 생각합니다.
실거주 관점에서의 접근은
단순히 시세 그래프를 비교하거나
가격 추이를 분석하는 것만으로는 알 수 없는
진짜 선호도에 대해 알아갈 수 있습니다!
한 단계 더 나아간 단지 분석까지
해보시기를 추천드려봅니다!
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