투자와 실거주, 두 마리 토끼를 한 번에 잡는 방법 [적적한투자]

안녕하세요.

반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!

최근 수도권 투자를 진행하신 동료분들이

수도권에 등기를 가졌다는 설렘도 잠시

"00님, 나 종잣돈이 다 떨어져서

당분간 투자를 못할 것 같아 잠시 쉬고 올게!"

"00조장님~, 저 이번에 수도권에 등기를 쳤는데

기쁘면서도 한편으로는 다음 스텝이 보이지 않아요"

주변에서 종잣돈이 떨어졌다는

이야기가 소근소근 들려오곤 했는데요

남의 이야기 일 줄 로만 알았던

종잣돈이 없는 보릿고개 시절이

최근에는 바로 제 이야기가 되었습니다!

앞서 수도권에 2호기 투자를 진행하면서

박박 긁어 모았던 종잣돈을 다 사용하고 난 뒤

시작한 월부학교에서 제가 처음 가졌던 생각은

"나는 당분간 투자 못 하는 사람이야"

라는 프레임을 스스로에게 씌웠었습니다.

투자에 몰입해야 할 월부학교를 시작하는 시점에서

투자에 진심이 되어야하는 반장임에도 불구하고

이러한 프레임을 씌웠다는 것이 돌아보니 참 부끄럽네요

하지만 학교를 시작하는 시점 반원분 중 한 분이

적어주신 상황을 바라보는 관점의 전환에

사실 큰 충격을 받았었습니다..!! (진짜 좀 많이요!)

현재 보릿고개 상황임에도 불구하고

투자 해야할 상황이라 표시해주신 부분에서

'우와....'라는 감탄만 하였었습니다

(만희님 10002 사랑합니다 ♡)

동료분의 도움으로 제 머릿 속 프레임을 깨버리고

"나는 투자를 할 수 있는 상황이다" 라고

스스로 관점의 전환을 먼저 다 잡으며 시작하였습니다.

3호기 투자는 실거주 카드를 사용하여

투자를 진행을 하였는데요,

투자에서부터 시작된 고민에서 실거주로 이어지는 과정

실거주에서 시작해서 다시 투자로 마무리할 계획을 고민하며

방향성을 고민하던 초기에는

투자 vs. 실거주를 양분하여서

흑백논리처럼 나누어서 생각했지만,

결국 투자 + 실거주를 합쳐서

정.반.합.을 이루어낸 경험에 대해

글로 정리해보고자 합니다.

2호기 투자를 진행하면서

가지고 있던 현금을 다 사용하고

남아 있던 마지막 종잣돈은

전세 보증금으로 깔고 있던 금액이었습니다.

전세 계약 만기가 아직 8개월 남아있었고

아내의 직주 근접에 대한 만족도가 높았기에

가지고 있던 전세금을 "사용할 수 없는 돈"

이라는 생각의 프레임에 가두어 두었습니다.

하지만 관점을 바꾸고

아내와 적극적으로 소통을 하면서

아내가 이직을 고민하고 있었다는 점과

전세 만기가 8개월 이상 남았지만

물건 상태와 상황, 시세를 고민했을 때

주인과 소통이 잘 된다면 충분히

만기 전 나가는 것을 협의 할 수 있겠다는

판단이 정리되기 시작하였습니다.

아내의 이사에 대한 동의,

거주 중인 전세 물건의 상태와, 상황, 가격을

고민하였을 때 만기 전 이사를 동의 받기에

전혀 무리가 없는 상황이라 판단하며

해당 종잣돈을 기반으로

내가 다음에 할 수 있는 투자에 대해

고민을 시작하게 됩니다.

그렇다면 자산 재배치를 통해서

전세 보증금을 회수할 경우에

내가 할 수 있는 투자의 범위는

어느 지역, 어느 단지가 되는 것이지?

1억대 중반의 종잣돈을 가지고

수도권과 광역시의 경계에서 고민하며

수도권에서 선호도 다소 떨어지는 단지

광역시이지만 선호도가 높은 단지의

고민의 늪에서 빠져나오지 못하던 상황,

문득 자산 재배치 이후에

월세로 이동할 단지의 현실적인

월세 가격을 알아보던 중,

'이정도 월세를 내고 사는 거라면,

실거주를 하면서 주담대 통한 원리금이

월세랑 비슷하지 않을까?'

월세 vs. 원리금을 비교해보면서

시작된 실거주 관점으로의 시작

(예시: 주담대 이자 4.2%, 상환 기한 40년)

예를 들어, 기존에 월세 거주로 고민을 했던

단지들의 월세 가격이 100만원이라면

비슷한 수준에서 부담을 비교한

주담대의 금액은 약 3억원

사실, 이정도 금액을 고려한다면,

실거주 카드를 쓰면서 까지 진행해야할

큰 메리트가 부족하다는 판단이 섰습니다.

'그렇다면 실거주 카드를 쓸 정도로

매력적인 지역은 어디일까?'

고민에 고민을 해보면서

대규모 입주 공급 물량으로 인해

신축 전세 물량이 쌓여 있기에

전세가가 받쳐주지 않고

매매가 역시 상승 동력을 받지 못해

투자금이 많이 들어 접근이 힘든 지역

특히나 연속된 입주장으로 인해

그 영향성이 더 많이 누적되었고

기축 단지이 시장에서 소외되어

사장님들이 실거주들을

두 팔 벌려 환영하는 지역

현재 공급 이슈가 정리만 되면

저평가 되었던 구간을 지나

다시 자기 가치에 맞는

가격 자리를 찾아가면서

평균 이상의 수익을 가져다

줄 수 있는 지역을 우선적으로

검토해야 한다는 생각이 들었습니다.

매매가가 저평가 되어져 있어

가격적인 이득, 향후 얻을 수익 등을

충분히 검토를 해보면서

기존에 월세 거주시 나가는 비용과

주담대를 통해 나가는 비용들에 대해

앞서 딱 월세에 맞는 비용 만을

검토해본 것에서 한 발짝 더 나아가서

다양한 가격대에 대하여

더욱 면밀히 검토해보는

과정을 거쳐 보면서

단순히 주담대를 많이 받는 것이

리스크 측면이 커지기만 하는 것이 아니라

월세 거주 비용 대비하여

추가로 지출되는 비용들을 검토해

그 이상으로 매매가를 협상할 수 있다면

오히려 주담대라는 대출을

무기로 활용해볼 수도 있겠다는

생각이 들었습니다.

물론 이 때, 순전히 월 지출로 나가는

이자 비용을 감당할 수 있는지

소득, 생활비, 고정지출비 등을

가족과 함께 검토해보는

과정이 반드시 필요하더라구요!!

현재 전세가가 낮아서 투자로

진입을 하기에는 한계점이 있기에

공급장이 정리가 되고 전세가격이

정상 구간에 들어오는 시점에

다시 전세 세팅을 하고 난 뒤

나오는 전략을 사용하였기에

실제로 전세가가 어느 수준까지

올라와줄지에 대해서 면밀하게

검토해보는 작업이 필요했습니다.

이를 위해서 지역 위상이 비슷하고

지역 내 단지 위상도 비슷한 단지들을

가지고 전세가격의 흐름을 살펴보니

실제 전세가격이 정말 너무 싸다는..

생각이 다시금 들었습니다.

이전 장에서 전세가 흐름이

비슷하게 갔던것 대비하여서

가격 수준에 따라서 다르지만

최소 5000만원 ~ 1억 까지도

전세가격이 눌려있다는 것을

비교하여 판단해 볼 수 있었습니다.

비슷한 위상의 지역에서

전세 가격이 상승하는 기간이

최소 1.6개월 길게는 2년까지

걸리는 모습을 보면서

실제 거주를 해야하는 기간과

기대되는 미래의 전세 가격에 대해

감을 잡아볼 수 있었습니다.

"나는 투자할 수 있는 상황이다" 라는

마인드로 접근을 한 덕분에,

자산 재배치를 아내와 함께 결정하고

실거주를 활용한다는 방법을 생각해내고

편익과 비용, 리스크를 검토해보며

투자 vs. 실거주를

흑백논리처럼 나누는 것이 아니라

결국 투자 + 실거주를 합쳐서

정.반.합을 이루어낸 경험을

소개해드릴 수 있었습니다.

비슷한 고민을 하고 계신

선배, 동료분들에게

조금이라도 도움이 되기를

바라겠습니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!