열중 조장튜터링 후기(with 오하 튜터님)

안녕하세요. 우리 가족의 행복을 위해. 

우가행입니다.

오하 튜터님과 함께한 조장 튜터링 내용을 정리해 보았습니다.

투자에 대한 고민

1. 집값이 점점 상승해요. 조급함을 버리고 어떻게 투자생활 할 수 있는지?

전고점 넘은 단지 - 리스크 큼

아직 전고점에 이르지 않았지만 전고점 거의 회복한 단지 - 비싸지 않게 매수(투자 가능)

전저점보다 조금 오른 단지 - 선호도 낮지만 싸게 매수(투자 가능)

조급할때 빈틈이 생길수 있다. 조급할 땐 일단 부동산에서 나오세요!!

2. 연식을 어떻게 봐야 하나요

서울은 교통, 지방은 연식이 중요하다.

예를들어, 

상암월드컵파크 10단지(2010년)

강남역 70분, 평지, 균질한 환경.

도화현대1차(1993년)

강남역47분, 언덕, 구축단지

매매상승(13년->고점)

도화 : 4->13.2

상암 : 5->11.4

전세상승(13년->18년)

도화 : 2.2->4

상암 : 2.8->5.2

시간이 갈수록 땅의 가치가 더 중요함.

전세상승분이 중요하다고 생각하면 현금흐름이 생겨 재투자 가능. 

상암월드컵파크10단지는 2018년 당시 전세상승분으로 재투자도 가능.

매매상승분 중요하다고 생각하면 입지좋은 도화현대1차.

결국 입지가치는 도화현대1차가 더 좋기 때문에 집값은 도화 현대1차가 더 높다.

전세상승분을 중요하게 생각하느냐, 매매상승분을 중요하게 생각하느냐에 따라 투자방향 검토!

3. 투자결론 어떻게 할까

가치가 있나? 지역개요, 입지분석, 단지분석

가격이 싼가? 생활권 비교, 지역내 비교, 지역간 비교

나에게 맞는 투자? 포트폴리오, 투자금, 리스크

내상황 정리 – 내가 보유한 자산과 투자금을 정리한다.

임장지 top3 – 임장지에서 투자할 수 있는 물건을 정리하고 비교한다. 20평대 3개, 30평대 3개.

앞마당 top3 – 앞마당에서 투자할 수 있는 물건을 정리하고 비교. 20평대 3개, 30평대 3개.

투자결정 – 현장으로 나가서 매물을 살핀 후 투자결정. 20평대 3개, 30평대 3개 매물을 보고 와야 함.

4. top3 정리는 어떻게?

교통(지하철 환승횟수 기재), 

거주환경(상권(아기키우기 괜찮은지) 상/중/하, 안전(밤에 여자 혼자 귀가가능여부) 상/중/하), 

학군(초등학교가 인근에 있는지, 학원가 유무, 중학교 학업성취도율), 

매매가/전세가

전고점

교통은 a단지>b단지>c단지

환경은a단지>b단지>c단지

학군은 a단지>b단지>c단지

매매가격은 a단지>b단지>c단지

전고점은 a단지>b단지>c단지

투자금은 a단지>b단지>c단지

결론은.... 이다.

5. 투자결정(저.환.수.원.리)은 어떻게?

저평가(단지가 아직 싼지)

환금성(세대수, 저층, 향) 

수익성(투자금 200%가 되려면 매매가가.., 전세상승분은 5%올리면 얼마인지) 

원금보전(전세가가 몇프로인지) 

리스크(주변 공급 있는지)

6. 현장에 가봐야 하는 이유(생활권 내 비교)

마포그랑자이는 창천초 배정, 마포프레스티지자이는 한서초 배정. 한서초가 인기. 

마프자가 마그자보다 4억높다.

이대역 초역세권이 중요한게 아님.

조운영&임장에 대한 고민

1. 카톡방이 조용해요

활기차지 않아도 괜찮다. 답변을 잘 달아주는 조원에게 감사표시.

2. 독서모임 진행이 어렵다.

발제문에 대한 답을 골고루 할 수 있게 한명이 너무 길게 하지 말자고 처음부터 선언.

발제문 말고 강의 이야기, 투자 이야기 등 발제문 관련 없는 이야기는 발제문 다 끝난 후 하자.

3. 여름임장 어떻게 하나

여름에 낮에는 임장하면 안된다.

12시 ~ 13시 식사, 

13시 ~ 15시 까페에서 백지도 그리기, 단지 시세 퀴즈놀이, 혼자 임장할때는 pc방 감.

4. 워킹맘인데 지방을 자유롭게 다니기 어렵다. 임장, 매물보기 계약하기 등 지방투자의 노하우가 있나요

앞마당 3개까지는 멀리가면 힘들다.

단지비교도 익숙치 않은 상태에서 거리가 멀면 임장도 힘들고 몸도 힘들다.

앞마당 3개까지는 가까운곳부터.

5. 꾸준히 하면서 투자를 잘 하고 싶어요.

학창시절 공부할때에도 그랬듯 벼락치기보다 준비가 잘 된 사람이 투자결정을 잘 할 수 있다.

튜터님도 새로 임장한 지역이 아닌 기존에 만들었던 앞마당에서 투자함.

투자마인드 

1. 10억 달성하려면 필요한 3가지

나를 지적해주는 튜터, 선생님

나랑 같이 뛰는 동료.

그릿이 필요함.(포기하지 않는 마음)

2. 슬럼프가 온 것 같은데 어떻게 지속적으로 나아가실수 있었는지

동료를 보면서 뒤로 쳐지는 기분이 들면 잘하고 있는거다.

내 주변 5명의 평균이 내 수준이다.

내 수준이 올라가는 증거이다. 동료 수준이 높으니까 내 수준도 같이 올라감.

부러우면 따라하자.

 Q&A

1. 근저당이 잡혀 있는 집 매수해도 되나요?

은행에서 잔액증명서 떼어 본다.

집 값보다 근저당이 작으면 괜찮다.

계약금은 적게. 

예시)

사장님~ 저 이거 진짜 사고 싶은데 등기 확인해보니깐 근저당 O억이 있더라고요~ 혹시 이거 집주인분이 일부분은 갚으셨을것같은데 은행에서 감액증명서 한번 떼어다달라고 요청해주실 수 있나요~?

2. 전세 승계할 때 특약사항 어떤것을 넣어야 하는지요?

전세 계약서를 확인해서 특약사항 확인.

현 임차인(이름) 전세 보증금 0원 만기 00일에 승계한다.

현 임차인이 집 주인이 바뀌는거 알고 있어야 함.

예시)

기존 임차인과의 계약을 승계하는 조건의 계약이다.(전세대금 : 000원, 임차인명 : 000 만기 0000년 00월 00일)

3. 수지 준신축 단지, 서울 구축 단지 고민되요

두 단지 가치가 비슷할 수도 있다.

서울의 입지는 강남접근성. 

강남 안에서는 부자 커뮤니티가 중요. 

그리고 한강뷰도 중요.

물리적 거리, 대중교통으로 강남까지 얼마나 걸리는지 종합적으로 검토해라.

 드리고 싶은말

성공의 과정에서는 반드시 시행착오를 격게 됩니다.

그러니 오늘 넘어져도 내일 일어나는 사람이 된다면 반드시 성공할 수 있습니다.

오하 튜터님 오늘 긴시간 너무 고생 많으셨습니다.

퇴근하고 피곤했었는데 튜터님의 맑은 목소리 들으니 잠이 확 깨었습니다. 

튜터님 덕분에 레버리지 많이 하였습니다. 감사합니다^^