[호랭시] 칼럼 #34 서울 아파트 다시 오른다던데 앞으로 어떻게 될까? [너나위]

24.06.10

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안녕하세요. 너나위입니다.

24년도 절반 가까이 지나왔네요.

21년 하반기부터 이번 하락장이 시작되었으니 3년의 시간이 흘러갑니다.

요즘 서울 아파트 매매거래가 늘고 가격도 조금 오르는 등 변화가 있어 보이는데, 이에 대한 말씀을 글로 드려볼까 합니다. 

[거래량이 늘고 가격이 오른다]

최근 이런 기사들이 많이 나오고 있습니다. 

주요 내용을 소개하면,

1. 매매가격 점점 더 상승
   1. 한국 부동산원이 6일 발표한 ‘6월 첫째 주(3일 기준) 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 이번주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.09% 올랐다. 서울 아파트값은 상승 전환한 3월 넷째 주 이후 계속 오르는 중이다. 상승 폭도 가팔라지는 양상이다. 3월 넷째 주부터 5월 둘째 주까지는 0.03% 이내였으나, 5월 셋째 주 0.05%로 올라선 뒤 같은 달 넷째 주 0.06% 등 점차 오름폭이 확대되고 있다. 이번주 상승 폭은 지난해 10월 셋째 주 (0.09%) 이후 가장 높았다
2. 9억원 초과 아파트 거래 비중 증가, 9억 이하 아파트 거래 비중 감소
   1. 금액대별로는 9억원 초과~15억원 이하 거래 비중이 1분기 30.3%에서 2분기 들어 33.3% 늘었다. 15억원 초과 거래 비중은 같은 기간 17.9%에서 18.8%로 뛰었다. 6억원 이하 거래 비중은 1분기 24.4%에서 2분기 21.1%로, 6억원 초과~9억원 이하는 27.4%에서 26.7%로 각각 줄었다.
3. 경기 아파트 가격도 상승(키맞추기)
   1. 경기 아파트 가격도 오름세로 돌아섰다. 이날 부동산원 통계에서 경기 아파트 매매가격은 전주 대비 0.03% 올랐다. 경기 아파트값이 오른 건 지난해 12월 첫째 주 이후 27주 만이다.
4. 전세가격도 상승(역대 세번째 장기간)
   1. 서울 전세가격(0.1%)은 1주 전과 같은 변동률을 기록했다. 이로써 서울 전셋값은 55주 연속 상승하며 역대 세번 째로 긴 상승 기간 기록을 세웠다. 

24년 6월은 매매가격이 0.0n% 단위로 오르고 있었지만 지금은 오히려 0.n% 단위로 오르고 있다. 상승으로 치면 지금이 훨씬 강한 상승장(?)이지만 지금을 상승장으로 보기엔 무리가 있어보인다. 

다만 그 흐름은 작년과 지금이 비슷한 느낌으로 주간 변동률을 보여주고 있다. 

이번 이재명 정부도 이러한 흐름을 파악했고 이에 따라 시장 대응책을 내놓은 것으로 보인다. 

더 짧게 요역하면 이렇게 될 것 같습니다. 

서울 아파트는 상승세가 가팔라지고 있고, 9억 이상 고가 아파트의 거래 비중이 늘어나고 있으며, 이 추세가 3개월 가까이 계속되자 경기도 영향을 받기 시작헀다. 동시에 전세는 매매만큼 줌족받고 있지는 않지마 꽤 오랜 기간 오르고 있다. 

[지금 상황의 숨은 뜻]

일단 거래량을 보면(3-5월 3개월 연속 4천건 이상) 이전에 비해 서울시 장기 평균 거래량(월 6천건)에 근접하는 정도로 증가하고 있습니다.

이걸 보고 거래가 회복이 안 되었다고 하면 좀 이상한 해석이 될 것 같아요. 당연히 회복한 것이 맞습니다.

찾아보니 작년 6월 7,956건이나 거래되었고 규제가 나오면서 사그라들었다가

25년 3월 토허제 영향으로 거래량이 10,279건까지 늘었다가

다시 토허제 재지정으로 주춤하면서 지난 25년 5월에는 6,363건 정도이다. 

거래가 회복된 게 맞다고 보면 되겠다. 

거래량 회복의 의미는 ‘살 사람은 살 수 있는 분위기’라는 뜻입니다. 

내가 맞고 틀리고를 떠나서 상황이 그런 상황이라는 것입니다. 모두가 숨죽이고 지켜만 보는 게 아니라, 각자의 판단 기준에 따라 ‘내가 맞다고 생각하면 행동으로 옮길 수 있는’ 그런 시장이란 뜻입니다. 

이런 일이 일어는 하락장 중반 이후에는 가격이 ‘특정 구간 안에서’ 오르고 내리는 진동의 움직임을 보입니다.

물론 이건 지난 장에도 비슷했습니다. 당연히 그렇겠지요. 사람이 어디 가나요? 똑같죠. 

이런 모양새의 아파트들을 많이 보셨을 것입니다.

큰 하락, 회복 상승, 다시 하락, 재차 상승. 그러나 그 폭이 점점 줄어들거나 적어도 이전의 상승, 하락 폭보단 크지 않습니다. 

저는 이런 상황을 ‘사람들이 가격에 적응하고 점차적으로 인정하는 시간’이라고 말합니다. 

올해 초까지도 이러한 패턴이 반복되었다.

상승 하면 규제가 나와 하락하고, 풍선효과로 다시 오르고, 그럼 또 규제가 나와서 주춤하고 

이러한 패턴의 간격 또한 짧아지고 있다. 

지금 시점에선 점점 더 2016년, 17년 가격을 언급하는 사람이 없어집니다. 서울 복도식 구축 아파트 20평형대 가격이 7억 정도 하는 게 조금씩 받아들여지는 것이지요. 시간이 흐르며 벌어지는 자연스러운 현상입니다.

저는 지금도 그런 시기라고 생각합니다. 서울 신축 아파트 10억 이상, 구축은 7억 이상, 이런 가격대에 조금씩 익숙해져가는 것이죠. 

25년 6월, 1년이 지난 지금

서울 신축 아파트는 10억 이상 (4-5급지 기준으로도 신축 25평은 10-12억 수준)이 받아들여지고 있고

청약(분양가) 가격이 왠만하면 25평 기준 10억이 넘다보니 사람들이 이제는 받아들이고 있는 것 같다. 

서울 4-5급지 구축투자가 7억정도에 투자금 3억 전후이다. 

지금은 어떨까요? 계속해서 오를지는 모르겠습니다만, 그 폭과 속도가 너무 과하면 오히려 다시 내릴 수 있습니다. 

다만, 앞서 말씀드렸듯, 어떤 ‘가격대’에서 오르락 내리락하겠지요. 그 ‘가격대’를 잘못 해석하면 낭패를 볼 수 있다는 뜻입니다. 

아무리 그래도 ‘지금 가격대는’ 너무 비싼 거 아니냐고요? 애석하게도 그건 내가 내 바람대로 정하는 것이 아닙니다.

이런 뉴스가 뜨더라고요. 

주요 내용을 소개하면,

1. 우리나라의 24년 1분기 실질 경제 성장률은 1.3%
   1. 한은은 5일 발표한 ‘2024년 1분기 국민소득(잠정)’에 따르면 올 1분기 실질 국내총생산(GDP) 성장률은 전 분기보다 1.3% 늘어 지난 4월의 속보치와 일치했다. 2021년 4분기(1.6%) 이후 9분기 만에 최고 수준이며, 분기 기준 다시 1%대 성장이다.
2. 수출 증가가 주된 원인
   1. 한은은 ‘세부적으로 민간소비(-0.1%p), 설비투자 (-1.2%p) 등은 낮아진 반면, 건설투자(+0.7%p), 수출(+0.9%p) 등은 상향 수정된 데 따른 것’이라며 ‘1분기 성장률 잠정치가 속보치와 일치했다’고 설명했다.
3. 국민들의 구매력인 실질 국민총소득도 증가함
   1. 실질 국민총소득(GNI)은 전기 대비 2.4% 증가한 것으로 집계됏다. 이는 2016년 1분기(2.8%) 이후 가장 높은 수준이다. 교역조건 개선으로 실질무역손실(-17조원→-11조 3000억원)이 축소되면서 실질 GDP 성장률(1.3%)을 웃돌았다고 한은은 설명했다. 실질 GNI는 국내 경제 활동에 초점을 맞춘 실질 국내총소득(GDI)과는 달리 우리 국민이 국내외에서 벌어들인 소득의 실질 구매력을 보여주는 지표다. 

더 짧게 요약하면 이렇게 될 것 같네요.

24년 1분기, 우리 나라는 환율 효과로 인한 수출 증가, 수입 감소 덕분에 성장률이 최고 2년간 최고 소준을 기록했고, 이에 따라 사람들의 구매력이 증가했다. 

25년 6월 현재 기준

경제는 성장하면서 국민총소득(GDP)는 증가했다. 하지만 실질 GNI는 0.1% 감소했다. 

GNI가 실질적인 구매력 척도의 기준이 되는데 GNI가 감소한 건 2010년 4분기 이후 18분기만의 일이라고 한다. 

최근 경기침체를 우려하며 한은이 금리를 하향하는등, 작년의 예측과는 다르게 경기가 나아지지 못하고 있다. 

[부동산 가격은 결국 사람들 소득이 결정한다]

수출로 인해 기업 실적이 호조를 보이고, 그게 경제 성장으로 나타납니다

(우리 나라는 수출 주도형이니 더 민감하겠죠)

그 수출은 대부분 대기업들이 합니다. 기사를 봐도 반도체, 조선, 배터리 등에서 수출 호조가 일어났습니다.

그러면 그 돈은 당연히 대기업 임직원들에게 먼저 가겠지요 (물론 일부만이겠습니다만)

“나라는 호황인데 저는 왜 불황이죠? 전혀 첵마이 안 되요” 하시는 분들도 있습니다.

대표적으로 자영업에 종사하시는 분들입니다. 시차가 있을 것입니다.

그리고 잘 되는 곳으로 몰리는 것도 있겠지요.

민간소비느 오히려 감소했다고 기사에도 나와 있습니다.

그러나 이런 수출기업의 실적호조가 이어지면 곧 조금씩 돈이 돌 것입니다.

몇 년 전처럼 다시 인센티브도 받고 급여도 오르면서 구매력이 횝고되는 사람들은 대기업에 다니거나 비슷한 일을 하는 사람들일 것이고 이들이 돈을 어딘가에  사용하면서 그 쪽으로 돈이 이동하게 될 것이란 이야기입니다. 물론 돈 번 기업도 어딘가로 돈을 쓰면서 같은 일이 벌어지겠죠. 

사람들이 소득이 다시 회복됨에 따라 무엇을 하고 싶을까요?

좋은 집에 산다거나 (매매든 전세든), 좋은 차를 산다거나, 비싼 물건을 구입하거나, 뭐 그런 거 아닐까요?

그러니 소위 말해 좋은 집(서울, 경기 신축 아파트)에 대한 수요는 다시금 회복될 수 있다는 뜻입니다. 

물론 시차를 두고 나머지로도 회복세가 번져나갈 수 있을 것이고요.

높아진 가격에 익숙해지며 하락장이 끝나고 상승으로 넘어가는 것. 

이것은 결국 경제성장이 가능해야 일어나는 일이란 말입니다. 

부동산 하락장에서 회복으로 갔던 2010년대 초중반에도 같은 일이 일어났거든요.

연도별 우리나라의 GDP성장률입니다. 

2010년대에 연간 2-3% 정도의 경제성장이 있었고, 우리가 기억하듯 우리 소득은 2배 가까이 상승했습니다.

그리고 전세가와 매매가도 그렇게 상승했죠.

앞으로도 이럴 수 있단느 것을 우리는 알고 있어야 합니다.

이번 1분기 GDP성장실적이 그 시작이 될 수 있기 때문입니다. 

(물론 조금 더 지켜봐야겠지만)

[지금부터 해야 할 일들]

만약 내가 무주택자이고 이번 하락장 동안의 기회를 놓치지 않고 싶다면, 지금부터 해야 할 일들은 간단합니다.

(다행스럽게도 저희와 함께 하며 이미 그 기회를 잘 살리 분들도 있네요, 휴 ㅠㅠ)

1. 이왕이면 ‘좋은 지역’에 아파트를 마련해야겠다 생각한다.
2. 그 지역에 있는 ‘아파트를 조사’해본다.
3. 해당 아파트들의 ‘현실적인 가격대’를 설정한다 (앞의 내용 참고)
4. 그리고 ‘이 정도면 사야지’하는 목표 가격을 설정한다.
5. 아파트를 사는 ‘연습’을 한다.
6. 앞의 과정을 거치며 납득할 수 있는 ‘가격’에 매수한다.
7. 인생의 큰 숙제를 해결하고 다음을 향해 간다. 

[변화하는 상황을 바탕으로 새로운 기준을 제시하고자 합니다]

지난 5년 정도는 참 복잡했습니다.

가파른 상승장 후반, 예기치 못한 팬데믹과 엔데믹, 막대한 통화증가와 물가 상승, 그리고 연이어 온 극심한 민간소비 침체 (임장 다닐 때 사람이 없어서 무서워요 ㅠ)

그러나 이제 혼란스럽고 두려운 상황이 어느 정도 정리가 되는 듯 합니다.

아파트 값도 급등에 이은 급락, 그리고 다시 밀고 당기는 ‘가격 수용 기간’에 접어들었습니다.

사람들의 소득도 조금씩 회복이 될 것입니다 (낙수효과로 이어지기까진 아직 시간이 조금 더 필요하겠지만…)

상황이 변하고 있습니다.

그러므로 내집마련도 그에 맞는 기준들이 필요할 것입니다.

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