[열반스쿨 중급반 45기_백살] 투자는 매수와 임대의 전 과정을 포함한다!

안녕하세요

(백만장자로 살아남기)백살입니다.

예전에 열반스쿨중급반 강의를 듣기는 했었지만

(미쉘님께서 부동산의 봄,여름,가을,겨울을 설명해 주신 강의가 아직도 기억에 날 만큼 많이 배울 수 있었습니다!)

작년에는 수강을 하지 못했다가, 올해 다시 재수강을 하게 되었는데!

왜 열반스쿨중급반 강의가 현장과 가까운 실제적 강의라고 말씀을 하시는지

정말 딱 알겠더군요!

그리고 이제껏 임대 과정을 이렇게 자세하게 알려주신 강의가 제게는 또 처음이라는 생각이 들었습니다.

우리가 하는 부동산투자가 매수뿐 아니라 “임대”가 포함된 전체 과정인데

매수 후에 따라오는 것이 임대의 과정이다 보니

매수도 하지 않은 제게는

매수 과정까지를 우선 순위로만 두고 있었고, 

상대적으로 임대 과정은 후순위라는 생각이 있었던 것 같습니다😅

저환수원리, 나의 상황에 가장 적절한 물건을 찾는데만 온 힘과 관심을 가졌었더군요.

내 집 마련을 하면서 ‘매수’의 과정은 거쳐봤지만

임대의 과정을 거치지 못했기에 임대에 대한 직접적인 경험은 없었고

선배님과 동료분들이 올려주시는 복기글을 읽으면서 겉핥기 식 ‘눈’으로만 봐왔었습니다.

내 집을 지나 이제는 1호기도 해야 한다는 다짐을 하고 나니

사실 두렵더군요.

물건의 매수는 코칭이라는 거인의 어깨를 빌린 수 있지만

임대 과정은 정말 모르는데 잘 할 수 있을까?

부동산에서의 협상과 전세 임대는 어떻게 해야 하지?

혼자서 잘해나갈 수 있나?

그래도 그렇게 복기글을 읽어 두었던 것들, 경험 이야기들이 어디 가지 않고 쌓여있었던지

강의를 들으면서 그동안의 이야기들이 '아! 그런 거였구나!"라며 정리가 되었습니다.

전세 뺄 때 양파링님의 강의자료를 펴놓고 차근차근 해나가셨다는 다른 동료분의 이야기를 들은 적이 있었는데

정말 전세 빼기의 메뉴얼어 든든한 마음이 들었습니다.

전세 계약금을 어떻게 중도금이 되는지 

문장으로 읽었던 것들이 “아! 이렇게 되는 거였구나” 이해가 되었고

전세를 잔금일 전에 맞추지 못하게 되었을 때

전세 계약금을 포함한 전세 잔금을 모두 준비해야 하고, 추가적인 금융상품 활용 비용이 발생한다는 것

(생각해 보면 당연한 것인데ㅜ생각하지 않는 게냐)

조건부 전세대출 제한에 대한 시장의 반응 및 지역에 따라 송권 이전되는 전세대출 가능은행이 다르다는 것

세낀 물건에서 계약을 그냥 갱신하는 것이 아니라 새로운 계약을 할 수도 있다는 것

계갱권, 묵시적갱신, 새로운 계약, 각 상황에서 일어날 일을 예상하고 행동해야 하는 것

 주인전세에서도 매매가 상승 시 전세 비협조 가능성 및 소극적인 하자 체크 리스크가 존재한다는 것

가계약 전 매매, 전세 특약 모두 사전 합의가 필요하다는 것

그건 당연하지라고 여겨질 수 있는 부분에서부터 모든 부분이

 저는 경험해 보지 못했던 것이라 제게는 새롭게 느껴졌습니다.

주변 신축 단지와 구축을 비교하여 전세가격을 설정할 때 경쟁력을 비교해야 한다는 것

말씀으로 들으면 그게 당연하지! 라고 생각하지만 지금껏 그렇게 생각해 보지 않았음을…

전세보증보험가입 가능 전세가격도 고려해두어야 함을

관련해서 특약사항을 작성할 수 있음을…

이건 뭐 끝이 없는 깨달음과 놀라움(?)의 연속이었습니다.

이런 것도 모르고 패기만으로 투자물건을 매수하려고 했던 것인가 ㄷㄷ

 BM. 내 집의 등기부등 떼어 보고, 관심 단지 물건 등기부등본 떼어 보고

등기부등본 보는 방법 호로록 습득, 익숙해지기

_새롭게 알게 된 점✍️

임보를 쓰면서 단지의 매매 실거래와 전세 실거래 가격을 보면서

매매 목표가, 전 세목표가를 설정하기 위함이라고 알고 

현재 호가가 어떠한지 거래가 가능한 금액인지만 생각해왔었는데

전세가격 시뮬레이션을 통해 전세가격을 설정핼 때

고려하는 하는 것이 3단계로 이루어짐을 

목표로 하고 있는 단지의 해당 평수만 보는 것이 아님을

3단계를 거쳐서 적정 전세가격을 설정하기 위해

임장과 임보를 작성하는 과정에서 생활권과 공급도 잘 파약해야 함을

즉! 선호도를 잘 파악해 두어야 전세가격을 역시  잘 설정할 수 있음을

임대의 과정에서도 가치와 가격을 연결해서 생각할 수 있어야 함을

 임장과 임보 작성의 모든 과정이 끝까지 중요함을 

그래서 한순간도 퉁치면 안 되는 과정임을 깨닫게 되었습니다

 BM. 투자를 고려하고 있는 지역과 영향을 많이 주고받는 지역도 임장하고

이를 통해 공급, 생활권을 고려한 전세가격 설정하기

_나에게 특히 인상 깊었던 점✍️

정말 디테일하게 임대 과정을 알 수 있었던 강의라

저 역시도 정말 임대 과정에서 양파링님의 강의자료를 꺼내어서 봐야겠습니다.

당황하지 말고 차근차근

1호기의 임대 과정도 잘 해나갈 수 있을 것 같다는 자신감이 뿜뿜입니다!

아무래도 새롭게 알게 된 부분이 많았던 강의였던 만큼

강의 수강 300% 묘법(?)으로 복습도 철저하게 해야겠습니다!

정말이지 실천적이고 자세한 강의!

양파링님 감사합니다 :)