2주차 강의보다 먼저 남기는 3주차 오프 강의 후기 ! [열중 45기 1주일 7일내내 책 읽조-깜냥]

오늘 3주차 오프 강의를 역삼 월부 센터에서 듣고 온 후, 이 마음을 잊고 싶지 않아 바로 후기를 남깁니다.

어제 일을 하던 중 문자 메세지가 와있는 걸 보고 놀랐지 뭐예요

지금까지 오프라인 강의에 초대되는 일은 다른 동료분들께 일어나는 일이라고만 생각하고 

열중 강의에서 제가 초대받을 줄이라고는 상상도 못 해봤는데, 오프 강의에 초대되다니 ! 

너무너무 놀랐지만 기쁜 마음으로 바로 회사 일정을 조정하고 참석을 확정지었답니다.

이럴 땐 회사 내 개인사업자처럼 근무하는 롤이 참 마음에 듭니다 하하

루나님께서 전날 추천해주신 식당에서 밥을 든든히먹고 카페에서 샌드위치를 사가고 싶었지만 

다음 주 화요일 내시경 검진이 예정되어 있는지라 집에서 간장계란밥을 야무지게 계란 두개 쓱쓱 비벼서 먹고 

초콜렛 한 줄과 텀블러를 챙겨서 센터에 가는 길은 가방은 무겁지만 발걸음은 설렘으로 가득했습니다.

잔쟈니 튜터님은 처음 뵈었는데, 낭랑한 목소리와 밝은 미소가 인상적인 분이셨습니다.

3주차 강의 주제는 비교평가였고, 비교평가만 다루는 강의는 열중반의 3주차가 유일하다고 말씀주셔서

이 소중한 강의를 현장에서 들을 수 있다는 게 매우 감사했습니다. 

📝인상깊은 점 및 적용해야 할 점 (💡)

🌱비교평가를 해야하는 이유: 가진 돈으로 가장 좋은 집을 살 수 있게 해주는 가치 있고 필요한 과정

✅비교평가란? 

가치와 가격을 비교하는 것이 비교평가이며, 투자로 이어지려면 내 상황과 맞아야 한다

✅비교평가를 하면? 

• 확신을 갖고 투자를 할 수 있다

• 투자 후 전세를 두거나 매도할 시에도 남의 의견에 휘둘리지 않고 자기 주도적으로 운영 할 수 있다

   

+ 중학교 1학년 때 배우는 밴다이어그램을 열중반에서 볼 줄이야 !  

이 그림을 기억하고, 비교평가의 개념을 주지해야겠다는 생각을 했습니다. 

• 가격: 네이버 부동산을 통해 확인할 수 있으므로 명확함
• 가치: 눈에 보이는 것이 아니므로 추상적임

⭐ 비교평가시 눈에 보이는 가격에 매몰되지 않아야 한다.

가치를 제대로 파악하는 것이 비교평가의 핵심이라는 것을 잊지 않고 계속 계속 상기시켜야 한다.

🌱실전 투자를 위한 단계별 비교평가 전략

1단계: 지역내 비교평가

이 부분이 전체 비교평가의 반 이상을 차지, ⭐포인트는 지역 내 핵심가치 찾기 !

✅핵심가치란? 지역에서 “가격”에 가장 큰 영향을 주는 요소

해당 지역에서 사람들이 가장 중요하게 생각하는 가치가 뭔지 파악해야 하며, 

이를 기준으로 사람들이 좋아하는 단지를 고를 수 있다. 

✅아파트 가격에 영향을 주는 요소 

* 단, 우선순위이지 완전한 정답은 아니므로 현장을 기반으로 추가 판단 필요

• 입지가치: 교통 (접근성), 위치 + a (직장, 학군, 환경)
• 건물가치:연식, 세대수, 그 외의 선호도에 영향을 주는 요소

✅핵심가치를 찾는 방법?

• 발품
• 손품
• 내림차순으로 정렬한 후 가격 그룹핑 (💡)
  지역의 위상과 우선순위를 확인하기 위해 내림차순으로 가격을 정리하는 것이고 지도 위에 올려서 확인함
  30평대로 21년도를 포함하여 조회함 (20평대로 조회시 구조에 따른 왜곡이 있을 수 있기 때문에 30평대로 확인)

가격대 비교평가, 같은 가치 비교평가를 잔쟈니님의 판단 프로세스를 따라 같이 해볼 수 있었습니다.

💡특히 무엇보다 핵심가치를 충실히 만족시키는 단지가 좋은 단지라는 것을 다시 한 번 리마인드 할 수 있었고, 시기가 절대적 저평가와 상대적 저평가 시기 중 어느 시기에 해당하는지에 따라 어떤 물건을 우선순위에 두어야 하는지 참고 사항을 알려주셔서 추후 비교평가 할 때 디테일하게 잡아나갈수 있을 것이라는 생각이 들었습니다 (꼭 적용하자 나 자신).

2단계: 지역간 비교평가

앞마당 내 후보 단지들의 공통점을 찾아서 단지를 묶고, 그 후 우선순위를 가려내야 함

⭐포인트는 공통점 찾아서 묶기

• 가격 고정 비교평가

• 가치 고정 비교평가

   

💡가격을 먼저 보면 가치에 편견이 생길 수 있으므로 가치를 먼저 보고 가격/그래프를 붙여볼 것으로 알려주셨고, 

이 부분은 앞으로 비교평가를 진행할 때에 꼭꼭 순서를 지켜야겠다고 생각이 들었습니다.

✅비교평가시의 우선순위

• 가치가 차이나는 경우: 더 가치 있는 곳이 우선순위
• 장단점이 혼재하는 경우: 상황에 맞는 곳이 우선순위

✅여기서 상황에 맞는 곳이란?

나의 현금흐름, 투자 방향성, 기존 보유 물건 또는 물건 상황을 말함

💡실제 투자로 이어지기 위해서는 나의 현금 흐름과 투자 방향성을 잘 확인하고 설정해 두어야 할 것

3단계: 물건별 비교평가

실제 들어가는 비용을 체크하고 비교하는 것 (입지에 대한 고민은 이전의 단계에서 끝났다 !)

✅물건별 비교평가시 고려사항

• 동층향 선호도
  전세가에 영향을 주는 물건의 상태
  절대적 저평가 시기에는 최대한 로얄동/로얄층을 사는 것이 수익을 높일 수 있음
• 수리 상태
  전세가에 1~2천 영향을 주는 부분으로 수리 필요시 수리에 들어가는 가격까지 투자금으로 고려해야 함
  실거주올수리>임대용올수리 또는 기본집>애매한 수리
  신축의 경우, 시스템에어컨과 확장은 있으면 확실히 좋은 것에 해당
• 점유자 조건
  임차인이 있는 경우, 갱신권 쓴 게 가장 좋고 안썼다면 안쓴 것 중 만기가 적게 남은 것일수록 유리
   

💡특히 물건별 비교평가를 하게 되면 근거를 갖고 협상에 들어갈 수 있고 

매물털기를 하면서 결과적으로는 더 싸고 좋은 조건의 집을 매수할 수 있으므로 

투자 직전 제일 중요한 단계겠다라는 생각이 들었습니다. 

💡더불어 물건별 비교평가시 고려해야 하는 요소를 상세하게 알려주셨는데,

실제 투자를 위해 매물임장을 진행하고 나열한 후 나에게 더 맞는 물건이 무엇인지 비교하기 위해

알려주신 요소들 (가격/상태/조건/실투자금/협상)을 고려하여 우선순위를 정해야겠습니다. 

📝마치며

잔쟈니님과 함께 비교평가를 수도권 지역내/지역간/물건별로도 한 번, 지방에서도 지역내/지역간/물건별로 한 번 진행함으로써 실전 투자자의 판단 프로세스를 간접경험할 수 있었고, 실제 잔쟈니님의 초보 시절 사례도 나눠주심에 따라 오늘 하루동안 비교평가를 무려 세 번한 효과를 얻을 수 있었습니다.

온라인 강의를 통해 한 번 더 복습함으로써 여섯 번의 효과를 거두고 열중반 완료 후 현장으로 나가 실제 비교평가시 적용을 해보면 이전보다 조금은 더 성장해 있을 것 같아 벌써부터 설레입니다.

개인 일정으로 강의 완료 후 같이 사진 찍고 이야기 나누는 시간을 함께 하지 못해 개인적으로는 너무너무너무너무 X100 아쉬웠지만, 이렇게 현장에서 열정 넘치는 강의를 직접 들을 수 있는 기회를 가졌다는 것만으로도 뜻깊은 시간이었고, 좋은 기억을 갖고 남은 2주차 - 4주차 강의와 과제를 열심히 할 수 있는 원동력을 다시 한 번 얻을 수 있었습니다.

특히 경험을 통해 실력을 쌓고 좋은 투자를 꾸준히 해나가라고 독려해 주시고, 인생에 한 번쯤은 시간과 노력을 들일만한 가치있는 일이라고 리마인드 해주신 잔쟈니님, 주신 말씀은 잊지 않고 오늘도 내일도 또 강의 듣고 독서하고 하루하루를 쌓아가겠습니다. 오랜 시간 열혈 강의 감사드립니다. 

또한 좋은 기회를 주신 이지님, 편안하게 수강할 수 있도록 힘써주신 루나님, 그리고 옆자리에 앉아 초보의 이야기를 같이 나누고 팔로우를 서로 하게 된 독성공님, 그리고 함께 오프라인 강의 들으신 동료분들 모두 늦은 시간까지 고생 많으셨고 감사합니다 !