[열반스쿨 기초반 87기 8도 7채 우리도 할 수 있3!! 메린] 부동산 투자를 하기전 알아야할 원칙들!

이번 강의는 뭐랄까 진짜 강의였다?

이전에도 많은 지식을 얻었지만 이번엔 멘탈을 중심보다는

정말로 너바나님의 투자 원칙과 기준들을 알 수 있어서 좋은 시간이었던 것 같다.

내가 실제로 투자를 할 때 꼭 다시 봐야 할 ‘수학의 정석’의 부동산 버전이랄까?

강의를 막 듣다가 사례에 대해 이야기해 주시는데
매물을 330개 보시고 확신이 서지 않아 계속 고민하다 결국 매수를 하고
집에 돌아오는 길에 펑펑 우셨다는 분의 경험을 소개해 주셨는데
너무 감정이입이 되면서 나도 꼭 저럴 것 같다는 생각이 들었다.

너무 오래 주저하면 안 되지만 열심히 공부하고 고생한 만큼 1호기를 해냈다는 해방감? 뿌듯함이 너무나 벅차고 행복한 감정의 눈물일 것 같다. 그런 경험을 위해 앞으로도 열심히 해 나가야겠다.

1강 : 부동산 가격 결정 요소와 투자기준

*강의 내용 전 비전 보드 매일 보고 생각하기

*전문가가 되기 위한 1만 시간의 노력 => 매일 목실감시금부 작성. 하루하루가 쌓여 인생이 된다!

*성장지대로 가기 위해선 안전지대에서 벗어나 공포지대를 잘 넘기고 배우는 과정이 중요하다!

[부동산 가격 결정 요소]

1.장기적 : 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성

2.단기 : 가격 저 평가 여부(가치 > 가격), 매수(매도)심리, 입주 물량(공급), 투자기준

[부동산 투자 기준]

1.전세가 변동률 : 상승과 하락이 일정하지 않으며, 역전세를 주의! 공급에 영향을 많이 받음

2.수요와 공급 : 앞으로는 수요는 많지만 공급이 많이 떨어질 것이다.

2강 : 200억 부자의 투자원칙

*히팅존 : 내가 물건을 볼 줄 아는 눈. 즉, 판단할 수 있는 지식이 있으면 기회가 왔을 때 칠 수 있다.

하지만 칠 수 있는 능력도 길러야 함(사고, 팔고, 계약하며 대처) 

=> 히팅존에 야구공이 아닌 농구공이 들어오도록 열심히 연마하자

[투자원칙 : 저-환-수-원-리]

1. 저평가 여부(가격 > 가치)

  : 가치에 비해 가격이 적당한가? 그걸 알 수 있는 방법은 비교평가하기! 그러기 위해선 앞마당 많이 만들기!

 2. 환금성

 : 부동산은 주식보다 환금성이 떨어지지만 아파트는 괜찮다. 그러나 나홀로아파트, 저층, 30평이상은 좋지않다

 3. 수익률

 : 총 수익률 = 수익금 / 투자금*100

  연 투자금 = 수익금 / 투자금 / 투자기간 *100

  *72법칙 : 72 / 수익률은 내 원금이 2배가 되는 시간

  *수익률 높이는 법

1. 앞으로 가치가 오르는 부동산 (수요, 공급)
2. 적절한 투자금, 전세금 상승 (전세금상승분은 투자금 회수 또는 재투자 가능)
3. 좋은 타이밍 (2년뒤 가격을 예측해 보고 바닥과 꼭지는 힘드니 무릎과 허리에 투자하도록 노력!)
4. 수익률(50%이상), 수익금(5000만원 이상) 둘 다 중요!
5. 인내(투자시장, 가치신뢰)

 4. 원금보전 (매수 시 하나하나 체크해가며 판단하기)

 - 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까?

 - 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다.

 - 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다.

 -수요가 많고 입지 독점성이 높은 부동산을 매수한다.(가치)

 - 단기 입주물량은 적정한가 (3년이내)

 - 가치 있는 부동산을 매수한다면 가격이 하락 또는 오르지 않아도 버틴다.

 5. 리스크 관리

 *잘 모르는데 안다고 착각하지 마라! →메타인지 중요

 [부동산 리스크 종류 & 관리법]

• 역전세 : 적은갭X (전세금 욕심 X)
• 대량공급(입주물량↑) : 입주물량 3년내 파악, 입지독점성
• 급격한 전세상승 :  무리한 전세가 상향X, 5%만. 전세보증금 전체의 5~10%는 보유
• 수익시기를 모름 : 운에 맞기는 것이고 나는 나의 생활하기!(급여)

 [어떤 투자든 리스트 관리!]

• 원금손실 : 난 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?
• 작은수익 : 나의 연평균 투자 수익률은?
• 환금성 : 내가 사려는 부동산은 매도 가능한가?
• 리스크 : 최악의 상황에서 플랜B가 있는가?

 + 처음 시작 시 리스트 : 투자에 대한 무지

3강. 너바나의 부동산 투자 전망과 부동산 투자 잘하는 법

전망은 알기 어렵다. 미래는 모르기 때문에 대응할 수 있는 능력을 키워야 한다

*상승할 때 : 나는 수익을 얻을 수 있는가 →그전에 투자한 물건이 있는 게 중요!!

*하락할 때 내가 가진 자산은 안전한가?

+정부가 바뀐다고 나에게 영향은 X (무주택, 1주택자) but 다 주택자는 세금에 대응할 필요(직접 계산)

 →항상 중요한 것은 저평가된 물건 싸게 사기!

4강. 실제 투자 사례와 세금 대응법

저평가 된 물건 사기!

저평가 가치판단 기준 : 직장, 교통, 학군, 환경, 호재/악재, 브랜드

내 자산의 가치를 믿는다면 하락장에 인내하고 버티는 것이 중요! 믿어야 함!

+투자를 해야 한다. 경험이 중요!

[부동산 세금 종류]

1. 양도소득세 : 살 때와 팔 때 차익에 대한 세금 → 2년이상 보유하면 기본 세율
2. 종합부동산세 : 고액 부동산 소유자 대상 → 내가 30억정도 있을 때 480만원 정도 냄
3. 취득세 : 부동산 소유 시 내는 세금 → 1~2주택 : 1~3% / 3주택 : 8% / 4주택이상 : 12% (조정지역 주의)