[열중 45기 4면5르는 아파트 삼3오오 찾아보조 보자보자해보자]전세 빼기 마스터 양파링님의 2주차 강의 후기

'사고자 하는 사람과 팔고자 하는 사람이 만나면 모든 방법을 찾게 된다' 

'매수와 전세 맞추는 것까지 마쳐야 진정한 투자이다'

-4급지 이하는 전세가가 보합하여 투자로서 가능성이 있다, 잘 골라야 한다! 전세가 안나가진 않고 양호한 편이다.
-경기도는 물량의 대다수가 외곽으로 있는 것이고 지역마다 핵심지를 잘 봐야한다 투자의 중요한 것은 매매가를 싸게 사는 게 제일 중요하다.

-시장 상황에 따라 전세 맞추는 3가지 유형!
- 세안고 거래시, 전세계약 동시에 할때도 어떻게, 얼마에, 특약은 무엇인지 가계약 전에 반드시 확인한다
매물이 없을 때 전세가를 비교할때 실거래가 보기, 위아래 평형 가격을 봐서 가늠하기, 만기 앞뒤 3개월 물량을 반드시 체크하기!

- 주인이 전세로 살아준다는 경우에는 우선, 매임을 하면서 매도의 이유를 반드시 물어보고, 이사가 마땅치않거나 정하지않으셧으면 주전세를 요청해볼 것이다. 특히 공급물량이 많은 곳에서 잔금 리스크를 해결할 수잇다! 그리고 잔금리스크가 해결되니 같은 투자금액으로 더 좋은 단지를 선정할 수 있다

-적정 전세가를 설정하는 방법은? 
1.단지 매물가격이 없으면 위아래 평형의 가격을 참고한다.
2.지방 소액투자의 경우 KB시세를 전세 아닌 매매가격으로, 일반평균가를 보며, 0.9를곱한가격이 보험한도이며 승인시점이 달라질 수잇다는 점을 유의해야 한다.

3가지 공급,수요,포트폴리가 중요하다!
지방 중소도시는 천세대만 들어와도 1년간 전세가 흔들릴 수 잇으니, 현재 공급과 2년 후 전세 만기 시점의 

공급량도 체크해야 한다
수요는 성수기와 비수기 시즌이 잇으며, 2년 뒤 전세만기시점을 비수기 시즌을 피해야 한다는 것이다
포트폴리오 구성의 중요성에서는 같은 지역에 투자햇을 경우, 전세금을 돌려주는 상황에 2연타를 맞을 수 잇으므로 다른 지역을 투자하는 것을 추천해주셧다.

가계약 전 등기부등본 확인 시에 소유자가 일치하는지, 공동명의일 때 한 분이 못오시면 확인증 지참이 필요하며,
가압류,가처분,가등기가 을구에 적혀잇으면 가능하면 이 물건은 피하는게 좋다..
근저당권이 잇는 물건일 경우에는 특약에 '잔금일날까지 근저당권을 말소하고, 확인증을 가져올 것' 내용을 넣어주며
당일 열람일시를 체크하며,페이지 수 체크하고 꼼꼼하게 보는 내용이엿다

[깨닫고 적용할 점]
강의를 통해서 현재 시장상황과 투자의 본질적인 의미, 전세에 관해서 정리해주셔서 많이 배우는 강의가 되었습니다.
강의를 듣고 올해 4월에 매수한 1호기를 생각하면서, 매수,전세맞추기 과정에 살을 덧붙이고 복기하는 시간도 갖게되었습니다:)
호가에 올라온 야망전세 가격만 보고 '소액으로 투자 괜찮겟는데?'라는 생각을 가지고 있을 때, kb시세,90%,승인시점에 관한 내용을 듣고, 잘못된 생각을 갖고 있었구나 라고 판단할 수 잇엇다
앞마당을 만들면서 내 기준에 맞는 단지를 뽑고, 희망 전세가와 적정 전세가를 구해놓고 계속 트래킹하면서, 적정한 전세가 가격으로 올라오는구나를 판단할 수 잇게 되었다
지역들의 공급을 체크할 때, 현시점, 2년 뒤 시점과 분양시기에서 +3개월까지 유의해야겟구나..생각을 갖으며, 공급에 대한 리스크를 체크해야겟다(매수가격-전세가격의 차이만 보고 접근하는 시각을 버리자!)