[열중 45기 4고처럼 5는 20억 부자되조 열혈베컴] 양파링님의 2강 강의후기 막상 전세뺄때 단생공과 공수표는 확인 못함!!!!!

안녕하세요 어제보다 오늘을 더 열심히 사는 열혈베컴입니다.

후아 어제에 이어 오늘 하루 종일 듣고 드디어 완강을 했습니다.

작년 8월에 듣고 재수강을 했는데 작년과는 또다른 인사이트를 얻을 수 있었습니다.

양파링님의 강의를 듣다보니 얼마전 제 1호기 전세를 뺄때 

알려주신대로 했는지 복기를 하면서 듣다보니 

더 몰입이 된거 같습니다.

그런데 전세뺄때 제가 단생공과 공수표를 작년에 배워놓고도

생각을 하지 못했습니다.

배워놓고 써먹지를 못했네요 ㅎㅎ

2강에서 양파링님이 말씀하신걸 정리를 해보자면

1.현재 시장상황

토허제 재지정 확대 후 서울에서는 매물도 보지 않고 매수를 한다고 하는데요

그렇다는건 매도자 우위시장일까라는 생각이 들었습니다.

하지만 거래량을 보면 21년 불장보다는 아직은 적기때문에

충분히 매수할 단지가 있다고 생각합니다.

그래서 무엇보다 저평가된 단지를 찾는게 가장 중요하다고 생각합니다.

2. 전세 셋팅 유형

기본적인 유형

가장 기본적인 전세 셋팅 유형은 매매계약을 하고 전세를 내놓아서 세입자를 구하는 것인데요

매매잔금을 전세잔금으로 한 후 나머지 차액을 매도자에게 주는게 가장 베스트입니다.

저 또한 얼마전에 가장 기본적인 전세셋팅 유형으로 계약을 했는데요

매도자와 매수인인 저 전세입자 이렇게 셋이 모여서 전세계약을 했습니다.

전세입자가 계약금을 매도자에게 입금을 하고 

6월 30일 잔금일에 다시 매도자 매수인 전세입자가 모여서 잔금을 치르기로 했습니다.

전세입자 잔금을 매도자에게 입금을 하고 전 계약금과 전세입자 잔금을 제외한 나머지

금액을 매도자에게 입금하기로 했습니다. 

이렇게 하면 드디어 소유권이 저에게로 넘어오게 되는데요

혹시라도 전세입자를 구하지 못했을때 잔금이 감당이 되지 않았다면

매수할때부터 주전 물건이나 세낀 물건을 봤을겁니다.

세낀 물건

다만 세낀 물건을 매수할때는 주의해야 하는 사항이 있는데요

첫째, 전세보증금액을 확인하고

둘째, 임대만료일을 확인하고 

마지막으로 셋째, 갱신요구청구권 사용여부를 확인해야 합니다.

이 세가지 사항을 주의해서 의사결정을 해야 합니다.

그리고 우리가 보통 투자금이 줄어들면 매매가가 싼것보다

혹할데가 있는데요 

우리의 매수 전제조건은 무조건 싸게 사는것이기 때문에

투자금이 적은것보다 매매가가 싼 걸 사는게 우선순위입니다.

주인전세

매수를 할때 네이버 광고에 주인전세라고 쓰여 있는 경우가 있는데요

매도자가 매수인에게 매도한 후 임차인으로 바뀌는 경우를 말합니다.

보통 매도자가 2년뒤에 분양한 곳으로 입주할 예정이라던지

1주택을 가지고 있으면 청약할때 점수가 불리하기때문에

무주택자로 청약준비를 하기 위할때도 있습니다.

마지막으로 세금때문에 전세입자로 변경하려고 하는 경우가 있는데요

이 때 주의해야 할점은 전세만기일에 주변 단지 공급량을 확인해야 합니다.

입주장일때 전세만기일과 겹쳐버리면 전세를 구하기가 쉽지 않기 때문입니다.

3. 1등 전세물건 만들기

매수를 하고 전세를 놓을 때 시장 상황에 따라 전세입자를 구할 수 있는데요

전세매물이 없고 전세 수요가 많으면 우리가 전세입자를 유리하게 구할 수 있고

공급이 많아서 전세보러 오는 사람이 없고 전세물량도 많을때는

전세입자분이 어떤 조건을(법인, 애완동물 키움)가지고 있다고 하더라도

특약을 설정해서 리스크를 헷지할 수 있습니다.

이때는 오시기만 하면 감사합니다죠 ㅎ

1등 전세물건 만들기 위해서는 확인을 해야 하는 사항이 있는데요

바로 단생공입니다.

단생공중 단을 이번 전세뺄 때 비교를 하면서 확인을 하지 못하고

막연하게 주변 시세나 이전 실거래가를 기준으로

전세가격을 설정을 했습니다.

단생공중 생은 다행히 주변 단지들의 가격을 비교를 하면서

적절한 전세가인지 판단을 할 수 있었고

단생공중 공은 당연히 공급물량이 없다는걸 알고 있었기때문에

확인을 할 수 있었습니다.

그리고 공급이 있다고 단순하게 영향을 받는다고 생각을 했었는데요

공급이 될 단지에 영향을 받을건지 덜 받을지 확인할 수 있게 임장을

통해 확인할 수 있습니다.

4. 소액 투자 시 반드시 알아야 할 사항

소액 투자로 보통 지방에 많이 하게 되는데요

요새 전세사기로 인해 전세입자가 전세보증보험을 가입을 많이 하려고 합니다.

이때 전세보증보험에 가입이 안된다면 계약이 파기될 수 있기 때문에

미리 확인을 해야 합니다.

이때 확인해야 할 사항은 

첫째, KB/매매/일반

둘째, 90%

셋째, 승인시점을 확인해야 합니다.

마찬가지로 이것 또한 이번 전세 뺄때 확인을 하지 못했는데요

이번 강의를 듣고서야 확인을 해보니 다행히 전세보증보험 가입이 가능했습니다.

5. 임대기간 설정

임대기간 설정을 할때도 단생공과 마찬가지로 확인을 해야 하는데요

바로 공수표입니다.

공수표에서 공은 우리가 지금은 리스크가 없다고 하더라도

2년뒤 재계약시점에 리스크가 있을 수 있기때문에

처음 전세계약을 할 때 딱 2년으로 설정하지 않거나 날짜를 조정해서

리스크를 헷지를 할 수 있습니다.

공수표에서 수는 투자한 지역의 특징을 잘 알아야 하는데요

그 지역이 어떤 특정한 입지가치가 있다고 하면

거기에 맞춰서 전세일자를 조정을 해서 

마찬가지로 리스크를 헷지할 수 있습니다.

마지막으로 공수표에서 표는 포입니다.

우리가 1호기만 투자할 게 아니라 다주택자로 생각을 할 수 있기때문에

재계약 시점이 투자채수가 늘어감에 따라 겹칠 수 있습니다.

그렇기 때문에 겹치는 기간을 피하고자 

미리 확인을 해야 합니다.

6. 임차인을 선택할 수 없을때 

시장상황이 전세가 잘 안나가거나 수요가 많이 없을때는

법인이나 애완동물을 키우고자 하는 세입자가 올 수 있는데요

이때는 전세를 무조건 빨리 빼는게 우선이기때문에

빨리 계약하는게 낫습니다.

그리고 특약을 잘 정리해서 리스크를 헷지하면 됩니다.

저는 이번 전세입자를 구할 때

매도자가 매도한 후 월세를 구한다고 해서 계약금만 지급하고

공실로 만들어서 세입자를 구할 수 있었습니다.

다만 부분 수리가 필요해서 저에게는 너무나 운이 좋은 케이스였는데요

매도자가 계약을 한 후 월세 매물이 없어서 시간이 오래 걸릴 줄 알았는데

다행히도 잔금 2달을 남겨놓고 이사를 갔습니다.

하지만 수리기간이 연휴가 껴 있는 바람에

바로 수리를 하지 못하고 연휴가 끝나고 했는데요

이 때 수리가 안되어 있다보니 세입자분들이 집을 잘 보러 오지 않았고

특히 매수한 부사님이 수리를 하고 난 이후 보여준다라고 얘기를 해서

적극적이질 않았습니다.

그리고 제가 실수한 부분이 계약을 할 때 부사님이 전세 잘 나갈거라고

본인만 믿고 있으라고 하셔서 혹시 2주뒤에 안나가면

다른 부동산에 전세광고 올린다라고 미리 얘기를 하지 않아서

2주가 지난 후 부사님에게 얘기를 하니 굉장히 서운해 하셨습니다.

2주동안 연락도 거의 없고 제가 부사님에게 연락을 해도 뭔가 적극적인 모습이 보이질 않았었는데요

하지만 이때부터 부사님이 적극적으로 전세입자를 구하려고 하셨고

다른 부동산에서도 연락이 와서 전세 수요가 많다는 걸 확인했습니다.

이때 매수한 부사님이 연락이 와서

세입자분이 애완동물을 키우는데 괜찮겠냐라고 연락이 와서

이때가 매매계약을 하고 약 한달이 지난 시기였습니다.

잔금이 두달 남긴했지만 골든타임이 지났기 때문에 

전 OK를 했고 다행히 애완동물로 인한 파손은 원상복구한다라는

특약을 넣고 전세계약을 했습니다.

이번 강의를 통해 제 1호기 전세빼기를 복기를 해보니

정말 많은걸 간과했다라는 걸 알았습니다.

다음 2호기때는 꼭 단생공과 공수포를 확인해서

좀 더 리스크를 헷지할 수 있도록 하겠습니다.

전세에 대해서 A부터 Z까지 인사이트를 알려주신

양파링 멘토님 감사합니다^^