[넥스테이지] 선물이 아니었던 것이 없다. (올해의 선물은 서울, 수도권 1호기 너였구나?!)

✨드디어 다음 스테이지로 넘어왔다!

안녕하세요 넥스테이지 입니다.

월부를 시작한지 2년정도가 되어가는데 드디어 한발 떼었네요.

무지성 갭투자 > 재개발 빌라 투자를 거쳐 드디어

‘월급쟁이 부자들’에서 2년 만에 첫 1호기를 해낸 후기를 작성해 보려고 합니다.

돌고 돌아 월부에서 1호기를 하고 후기까지 남기는 날이 오네요.

누군가에게 제 후기가 저처럼 많이 돌아가지 않고 지름길로 갈 수 있는 경험담이 되기를 바랍니다.

[걱정과 불안에 떨지 않는 투자를 하고 싶다_월부를 선택하고 시작하게 된 계기]

1. 지방의 중소도시에서의 첫 투자 (무지성 갭투자)

    

   투자 이유)

   2018년 우연히 보게 된 한 영상으로 부동산 gap 투자라는 투자 방식이 있다는 것을 알게 됨.

    

   투자 방식) 

   나의 여유자금(투자금) 범위에 들어오는 gap(매매가-전세가)이 있는 단지만 찾아보기.

   지방 중소도시에 OOO만원으로 할 수 있는 단지를 찾아서 부동산에 전화

   세입자도 바로 맞출수 있다는 부동산 사장님 말씀에 집도 보지 않고 부동산 방문 후 계약금 송금

   세입자가 신혼부부라 수리기간도 받을 수 있다고 하여 도배, 장판, 문 시트지 정도 수리하기로 함.

   잔금할 때 전세계약도 같이 하면서 투자 완료. 

    

   투자 후 문제점)

   1) 집을 보지 않고 산 후라 집에 문제들이 있다는 것을 나중에 알게 됨. (주방 바닥 마루 밀림현상, 베란다 물샘, 화장대 기둥 빠짐 등등..)

   2) 2020년도 임대차 3법이 시행되면서 전세입자가 2년 갱신에서 4년 갱신이 가능한 제도가 생김 (처음겪는상황)

   3) 매수 후 부동산에 관심을 가지게 되다보니 입지라는 것이 존재한 다는 것을 알게 됨. 해당 집은 입지가 해당 지역에서 후순위 생활권에 해당하는 곳이었음.

   4) 단지내 부동산 1곳에만 물건을 내어놓고 부동산 사장님만 믿고 기다렸음.

    

   당시의 감정) 망했다…, 겁난다

   1) 집에서 문제가 있다보니 세입자에게 자주 연락이 왔고 세입자 전화가 매우 스트레스가 된다는 것을 느끼게 됨.

   2) 세입자 스트레스를 받는 상황에서 빨리 팔아버리고 싶은데 계약갱신청구권이 생기면서 2년을 더 살수 있는 제도가 생겼다고 하니 겁이 났고 집을 팔지 못할 것 같다는 생각에 마음이 조급하고 빨리 던져버리고 싶은 마음이 들었음.

   3) 입지라는 것을 알고 직접 해당 아파트가 있는 지역의 생활권 임장이라는 것을 처음 해봤을 때 주변이 시골이라는 것을 처음 알게 됨. 아파트까지 버스를 타고 한참을 들어가서 내린 단지 입구 주변에는 황금빛 벼가 노랗게 있어 고개를 숙이고 있었음. 나도 함께 고개를 숙였음.

   4) 단지내 부동산 1곳에 매도 가격만 말하고 나왔음. 세입자 만기가 다가오는데 부동산에서는 연락도 없고 하염없이 기다리다보니 너무 불안하고 걱정이 되었음.

    

   결과)

   20년도 후반은 전국적인 상승장 시기라 매수 가격보다 가격이 올라 손해를 보지는 않고 매도를 할 수 있었음.

   수익(매수가 대비 매도가 차이) 약 2천만원이나 중개비, 수리비 등으로 약 5백만원 정도 차감하면 수익 1500만원.

    

   느낀점과 다음번 적용할 것)

   운이 좋았다는 것을 부정할 수 없음. 부동산 투자라는 부분으로 추가 수입을 올릴 수 있겠다는 생각, 다음 번 투자에는 집을 보고 투자할 것, 다음번 매도에는 부동산에만 맡겨두고 기다리지 말 것, 앞으로 할 것 입지를 공부할 것.

    

2. 수도권 재개발 지역의 빌라 투자 (정보성 투자, 호재만 쫓는 투자)

    

   투자 이유)

   부모님 권유로 A지역이 재개발 지역 지정될 것이라는 소문에 타지에서 최근에 빌라를 사러 오는 투자자들이 많다는 정보를 듣게 됨. 공공주도 재개발 지역으로 묶이면 민간 재개발보다 빠르게 진행될 것이라는 막연한 믿음과 GTX가 개통되면 수혜를 보는 지역이라는 호재에 의한 투자 결정.

    

   투자 방식)

   전세입자 승계하는 조건으로 하여 투자금 OOO만원으로 빌라 매수.

    

   투자 후 문제점)

   1) 원주민들 간에도 이권이 얽혀있어 생각보다 빠르게 진행이 되지 않고 지지부진한 속도.

   2) 노후화 된 빌라이다보니 여름과 겨울마다 누수 문제, 보일러 문제가 항상 있음.

   3) 재개발 지역으로 지정이 되다보니 전세입자를 세로 맞추기도 어려워서 세입자가 나간다고 할 때 오롯이 보증금을 돌려줘야하기에 현금으로 준비를 해 놔야 한다는 생각을 하게 됨.

   4) 돌려줘야 할 돈을 마련해 놓아야 한다는 생각에 투자금이 있음에도 보증금 만큼은 빼놓고 투자금을 생각하게 되니 투자지역이 지방의 중소도시 밖에 없다고 판단하게 됨.

    

   당시의 감정) 이러다가 재개발 취소되면 어떻게 하지?, 손절을 해야하는 건가?

    

   결과)

   아직 진행중…

    

   복기 후 다음번 적용할 것)

   실현되지 않은 미래의 호재를 보고 투자하지 말자, 노후화 된 집에서 발생할 수 있는 문제들에 대한 대응을 배우고 있는 중이다, 투자는 현재에 가치가 있지만 가격이 싼것을 사야하는 구나라는 깨달음.

    

    

    

   여기까지가 제가 월부에 입성하게 된 계기입니다. 다시 정리를 하다보니 참 무모하게 투자를 했었던 것 같네요.

   운이 나빴다면 얼마든지 다시는 부동산 투자에 관심도 갖지 않았을 것 같았다는 생각이 듭니다.

    

   이런 투자를 하던 와중에 우연히 신사임당 채널에 얼굴을 가리고 나왔던 너나위님의 영상을 보게 되었습니다.

   그것이 월부와의 첫 만남이었습니다.

    

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   [나침반과 같았던 투자코칭 with 잔쟈니]

    

   너나위님의 영상으로 시작하게 된 월부 활동은 생각보다 지지부진했던 것 같습니다.

   왜냐하면 위에서 언급했듯이 재개발 투자로 전세금을 돌려줘야 한다는 생각에 투자금을 묶어두고

   지방만 다니고 있었거든요.

   그러던 중에 제가 수도권 투자에 마음을 먹게 된 계기는 ‘투자코칭’을 받으며 시작되었습니다.

    

   투자금이 소액이라는 생각에 월부를 시작하고 1년동안 지방의 중소도시만 임장을 다녔습니다.

   지방에도 좋은 투자건들이 있었겠지만 선뜻 마음이 내키지 않았던 것은 왜일까요?

    

   마음이 그래서 인지 실제 투자로 이어지지도 않을 것 같은 지방임장을 계속 다니는 것에 지쳐가고 있었을 때 쯤

   아너스 회원이 되었습니다. 투자코칭이 있다는 것은 알고 있었지만 코칭만 받는데 50만원이라는 돈은 생각보다

   아깝다는 생각이 있었나봅니다. 그래서 아너스 회원이 되면 투자코칭권이 생기니까 그때 받아봐야지 했던 것이죠.

    

   하지만 코칭을 받고 생각이 들었던 것은 ‘진작 받아봤어야 했다’ 였던 것 같아요.

   그래서 혹시나 코칭을 고민하고 계시다면 월부를 시작하고 초창기에 받아보시면 저처럼 돌아가지 않고

   방향설정을 명확하게 하실 수 있을 것 같습니다.

   물론, 이제 막 시작하는 시점에 받아보셔도 좋을 것 같지만 한참 월부생활을 하고 있는데 이게 맞는지 모르겠다고

   매너리즘에 빠지셨거나 또는 기초강의를 어느정도 듣고 부동산 투자에 대한 이해도가 조금이라도 생겼을 때

   받아보시면 너무 좋을 것 같다고 생각합니다.

    

   어쨌든 그렇게 받게 된 투자코칭…

   코칭에서 물어보게 된 것도 모두 다 기존에 해놓았던 투자에 대한 걱정을 작성해서 제출했던 것을 보면 

   무지성 투자, 호재에 의한 투자가 투자를 하는 당사자를 얼마나 불안하게 하는지 다시 한번 느꼈던 것 같아요.

   원래 아파트 투자에 대한 것만 질문했어야 했는데…

   하지만 친절하신 잔쟈니 튜터님께서는 코칭의 주된 주제에서 벗어난 저의 고민되는 기존 투자건에대해서도

   대응방안을 제시해주셨어요. 

   그리고 결론은 ‘대응 할 수 있으니 모아놓은 돈으로 2025년 상반기까지 투자를 하자’ 였습니다.

   (잔쟈니 튜터님 다시 한번 감사합니다~)

    

   

    

   그때 뭔가 방향이 정해진 것 같았어요.

   그때가 2024년 12월 한겨울임에도 마음이 막 뜨거워지는 느낌이 아직도 생각납니다.

   그렇게 방향이 결정되니 목표가 생기는 것 같았어요.

   그래서 서울과 수도권에 빠르게 앞마당으로 만들어나가기 시작했습니다.

    

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   [조급하면 기준이 무너진다 _ 내가 듣고 싶은 대로 해석하게 되는 기준]

    

   상반기 내에 투자한다는 목표를 가지고 앞마당을 만들며 매달 전수조사를 하고 전임과 매임을 하며 매물을 보던중에 투자금에 들어오는 매물 2개를 찾았습니다.

   그래서 매일 ‘매물코칭’ 광클을 하는데 왜 저는 똥손일까요 ㅜㅜ

   광클에서 항상 신청이 안되는 거에요… 그러다 드디어!!! 광클에 성공을 했습니다!!!

   그런데 하필… 신청이 된 날짜가 현충일 바로 전날인거에요…

   즉, 금, 토, 일이 지나고 다음주 월요일에 매물코칭 상담을 받을 수 있게 된거죠.

    

   이미 가격 협상이 들어갔고 매도인도 OK가 떨어진 물건이었습니다.

   매임을 하다보니 수리가 필요한 물건들은 수리기간을 받아야 하는 문제가 있었고 수리기간을 확보하는데 있어서 조율하는게 생각보다 쉽지가 않았습니다. 그런데 수리가 완벽하게 되어 있는 집이었기에  매수 가격만 맞으며 전세는 시세대로 놓을 수 있어서 투자금 범위에 딱 들어오는 것이었죠.

   그런데 가격협상이 들어가니 부동산에서는 바로 계약금을 보내줘야 한다는 거에요.

    

   저는 아직 코칭을 못받았는데…

   그런데 선뜻 가계약금을 넣지를 못하겠더라구요. 물론 코칭받기 직전이기도 했지만 그동안 월부에서 공부했던

   기준에 (저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크 대비라는 기준에 따른 투자) 맞지 않는게 있었거든요.

환금성에서 말하는 ‘저층, 탑층 제외’…

제가 고민하는 물건은 탑층이었던거에요. 집 안에 상태를 보니 수리할 필요도 없고 전세만 놓으면 되겠다 하는 생각이 들었던 거죠. 배운대로라면 탑층? 안해~ 이랬을텐데 왜 고민을 했냐면 하필 제가 지금 수강하고 있는 강의가

‘열반 중급반’ 이었던거죠.. 

이번 열중에서 ‘게리롱님의 강의중 환금성’에 대한 부분이 있었는데 환금성에서 저층 탑층을 무조건 제외를 해야하는게아니라 사람들이 좋아하는지에 따라 저층, 탑층도 투자할 수 있다는 내용이 들어가 있었던 거에요.

지금 돌이켜 생각해보면 ‘사람들이 좋아하는지에 따라라는 조건’이 붙어있었는데 투자를 하고 싶다는 '조급함에

아! 탑층도 해도 된다는 얘기이구나' 라고 마음대로 해석을 하게 된 것 같았습니다.

그렇게 탑층 물건을 가지고 고민을 하던 중에 부동산 사장님에게 연락이 왔습니다.

다른 사람이 제가 네고했던 가격보다 500만원을 더 주고 사가겠다고 하는 사람이 나타났다구요.

그래서 500올린 가격으로 해야 할 것 같다구요..

마음이 더 조급해졌습니다.

500을 더 주고 사려는 사람이 있다고? 그러면 이 매물은 그만큼 가치가 있다는 것 아닐까?

하는 생각이 들면서 생각이 복잡해 졌습니다.

고민하던 중에 사장님께 다시 연락이 왔습니다.

사장님 : 안하실거에요?

나 : ‘네… 이 물건은 제것이 아닌가봐요 ㅜㅜ’

그렇게 매물을 놓치고나니 마음이 허전하고 힘이 안나더군요.

포기를 했는데도 내가 혹시 좋은 기회를 놓친게 아닐까?

하는 생각에 마음이 좋지가 않았습니다.

하지만 매물코칭을 신청했는데 이미 날아가버렸어요..라며

한탄만 하고 있을 수는 없기에 제출할 물건을 다시 추렸습니다.

엄청 하기 싫고 의욕도 꺾였는데 그래도 할 건 하는 성격이었나 봅니다…

그렇게 매코 물건을 다시 선정해서 2위 물건을 1위로 올리고 다른 물건을 찾아서 제출을 했습니다.

그렇게 제출하고나서는 아무것도 하고 싶지 않았는데

다음날 열중 오프라인 모임이 있어서 조원들을 만나 전날의 일을 얘기했어요. 그리고 마음이 좀 안잡힌다고…

그때 저희 조에 ‘선택과 집중’님이 저와 비슷한 사례가 있으셨는지 조언을 해주셨어요. (감사합니다)

그럴때 매물을 더 많이 봐야한다고, 그러면 기존에 놓쳤다고 생각했던 매물보다 더 좋은 조건의 매물이 나올거라고..

그 말이 위로가 되었고 다시 의지가 생겼습니다.

그래서 다음날부터 바로 다시 매물을 털고 부동산에 전화를 돌리기 시작했어요.

그리고 드디어 고대하던 매물코칭 상담을 받게 되었습니다.

[매물코칭의 key word 전화위복 with 자유를 향하여]

자유를 향하여 : 안녕하세요! 넥스테이지님!

나 : 안녕하세요… ㅜㅜ 튜터님

자유를 향하여 : 왜요? 왜요? 목소리가 왜그래요? 매물들이 날아갔어요?

나 : 네.. 하나는 놓친 것 같고 하나는 가격을 올렸어요..

자유를 향하여 : 괜찮아요! 할 수 있어요!

나 : 네!! 할 수 있다!

자유를 향하여 : 우선 자산 상황부터 보면 투자금 설정은 잘 한 것 같아요.

여기서 본인 소득으로 보면 약 6개월 정도 감당 가능할 정도의 수준으로 4천정도까지 포함해서 봐도 좋을 것 같아요

그런 의미에서 지금 B지역의 O단지는 잘 선택했다고 보여요!

나 : 아 정말요?! 그러면 투자금 범위를 X억X천만원까지 보면 된다는 말씀이신건가요?

자유를 향하여: 아니요! 단지마다 적정 투자금이 있어요! 그런데 해당 단지는 X억 초반대정도에 할 수 있으면 매우 괜찮은 투자같아보인다는 말이에요! X억 중반대까지 하는건 해당 단지에는 단지 가치 대비해서 투자금이 너무 많이 들어가는 거에요

(알게 된 점 : 투자금도 단지 가치에 따라 적정함의 정도가 있다)

나 : 아 그러면 해당 단지에서 1순위 물건은 어떤가요?

자유를 향하여 : 1순위 물건 잘 찾으신 것 같아요. 사람마다 어떤 투자는 적정하고 어떤 투자는 무리한다로 나뉘어 지는데 넥스테이지님은 해당 지역의 공급에 대한 리스크까지 대비를 할 수 있는 정도이기 때문에 리스크 대비에 대한 부분은 가능하다고 보고 저평가에 초점을 더 두고 봤을 때 적정해 보여요.

나 : 아 감사합니다! 한가지 궁금한게 있는데 제가 놓쳤다고 생각하는 물건이 탑층 물건이었는데 뭔가 아쉬운 느낌이 들어요. 지금 열중 강의를 듣고 있는데 ‘환금성 부분’에서 탑층을 해도 된다고 해서 좋은 물건 놓친게 아닌가 싶어요.

자유를 향하여 : 탑층이 좋다는건 입지가 정말 좋은 곳의 탑층이거나 가격이 매우 싼 탑층을 말하는 건데 들어보니 해당 물건은 싼가격은 아니었던 것 같아요. 그리고 탑층은 문제점들이 있어요. 사람들이 말하는 겨울에 춥고 여름에 덥다는 문제 말고도 위에 거주자가 없기 때문에 누수가 생기거나 그러면 관리사무소에서 처리를 해주거든요. 그러면 공금을 써서 수리를 해주기 때문에 대응이 늦어지는 경우들이 많아요. 그러면 수리를 기다리는 동안 내 집은 점점 더 망가져가고 거기서 오는 스트레스도 있어서 왠만하면 탑층은 하지 않는 걸 추천드리는거에요.

(알게된 점 : 탑층을 투자 물건에서 고민해야 하는 부분이 수요층이 적은 것도 있지만 문제가 발생했을 때 대응이 늦어질수 있다)

나 : 아 튜터님 너무 감사합니다!

자유를 향하여 : 네! 축하드려요! 아! 그리고 질문지에 썼던데로 해당 지역은 공급이 많으니 3년 전세로 하는 조건으로 계약하시는 것을 추천드립니다!

나 : 네네!!

[전세를 높이는 것 보다 매수 가격을 낮추는게 더 중요하다]

매물코칭을 마치고 바로 부동산 사장님께 전화드려 B지연 O단지의 물건을 다시 한번 볼수 있도록 요청드리고 퇴근 후 바로 매물을 보러 갔습니다. 

물건의 조건 : 주인 거주 → 전세 조건, 샷시까지 올 수리 물건, 시세 대비 전세를 높게 설정할 수 있음

매물을 보고 집의 컨디션은 매우 만족스러웠고 가격을 좀 네고해보려고 했으나 절대 가격 네고를 해줄 수 없다고 했습니다. 이유는 현재 거주자가 영등포에 분양받아 놓은 아파트가 있는데 잔금을 치기위한 금액이 부족해서 싸게라도 내어 놓는 것이기 때문에 필요 금액이 정해져 있었던 것이죠.

저는 전세를 높게 맞추기 보다는 매매가를 더 낮추는게 좋을 것 같았고

부동산 사장님께 물건을 보고 내려오면서 말씀드렸습니다.

나 : 사장님 이거 전세 3년 조건에 매매가 2천만원 조정해봐달라고 할 수 있을까요?

사장님 : 아이고 절대 안돼요! 전에 누가 1천만원 깍아달라고 했다가 매물 거두어 가겠다고 해서 이제 말도 못꺼내~ 만약 1천만원 깍으면 전세 1천만원 낮춰서 들어가겠다고 했어요!

나 : (ㅎㅎㅎ 걸렸다) 사장님 그러면 매매가 2천깍고 전세 2천 내려서 해봐주세요.

사장님 : 아? 그렇게 해도 괜찮겠어요?

나 : 네 어차피 필요금액이 정해진거면 그 금액만큼만 하면 되는거잖아요!

사장님 : 잠시만요 (전화통화) / 2천은 그렇고 1천은 해준다고 하는데…

나 : 2천 내려주시면 저 지금 바로 계약금 송금할게요

사장님 : (다시 통화) 안된데요 ㅜㅜ 그냥 1천만원만 줄인거로 해요~

나 : 그럼 1천5백…?

사장님 : 나 말 못해.. ㅜㅜ

나 : 음…  어쩔수 없죠 ㅜㅜ 그러면 지금 계약금 보낼게요. 계좌 주세요!

[잔금 전에 매도인이 담보대출을 일을킨다구요?!?!_오히려 좋아!]

그렇게 계약을 마무리 하는 줄 알았는데 갑자기 사장님이 계좌를 보내시면서 이상한 말씀을 하셨습니다. 집주인이 영등포에 분양 받은 아파트 잔금을 치러야 하는데 현재는 돈이 없어서 6월26일에 집을 담보로 대출을 받을 수 있다는 말씀을 하셨습니다. 다만, 잔금일에  전액 상환, 말소하는 조건이라고 하시더군요.

처음에는 약간 당황과 함께 화가 나더라구요.

아니 이런 얘기를 집을 보고 계좌를 주시기 전에 하셨어야지…

그런데 갑자기 무슨 이유에서인지 모르겠지만 ‘오히려 잘됐다!’하는 생각이 들었습니다.

협상카드가 생겼다는 생각이 들었습니다.

나 : 사장님… 이걸 지금 말씀하시면 어떻게 해요… 누가 계약 후에 담보 대출 일으킨다는 집을 사요…

사장님 : 아~ 걱정 할 것 없어요. 이거 다 잔금일에 말소, 상환 할거니까~

나 : 사장님 그래도 이건 계좌 받기 전에 알려주셨어야죠…

사장님 : 걱정 안해도 된다니까~ 문제 없어요!

나 : 사장님 저 걱정이 너~~~~무 돼요. 저 겁이 많아서요..

사장님 : 그러면 어떻게 하지.. 이미 집주인한테 계좌까지 받았는데…

나 : 사장님 그럼 더 1000 깍아주세요

사장님 : 아이고…  그건 안된다니까…

나 : 그러면 500? 

사장님 : 가격조정은 안될 것 같구 거기에 인덕션이랑 식세기는 두고가는 조건으로 해보면 안될까?

나 : 저 잠시만 고민해볼게요.

저는 얼른 부동산을 하시는 부모님께 해당 상황을 설명하고 문제가 없는지 확인해 봤습니다.

과정이 복잡하기는 하지만 계약서 상에 명시하고 진행하면 된다고 하셨고

큰 문제가 없겠다는 판단으로 계약을 승낙했습니다.

본계약은 2일뒤인 6월 13일에 진행하기로 하고 돌아왔습니다.

 [쓸데 없는 경험은 없구나!]

계약일이 되고 퇴근 후 바로 부동산으로 가서 앉았습니다. 과거에 어찌어찌 투자를 하면서 부동산 계약서를 써봤던 경험도 나름 경험이었는지 긴장이 되거나 허둥대지 않았던 것 같습니다. 오전에 은행에서 이체 한도를 증액해 놓고 준비물도 잘 챙겼고 등기도 다시 한번 떼어서 권리 변동이 없는지도 확인해보고…

(나름 경험이 있다고 이런 것을 미리 챙겨보고 있다는 생각에 대견하더라구요 ㅎㅎ)

중도금까지 한번에 진행하는 계약을 잘 마무리하고 나오니 뭔가 후련한 마음이 들었습니다.

그동안 앞마당으로 만들며 다니던 일들도 생각이 나고 이 단지를 지나가며 느꼈던 기억도 떠오르더라구요.

[1호기 진행하며 느낀점과 다음번에 적용할 것]

• 조급하면 기준이 흐트러진다. 대안이 있다면 조급하지 않다.
• 단지 가치마다 적정 투자금이 있다. 가격이 싸더라도 적정 투자금이 아니면 좋은 투자는 아니다.

[2025년의 선물은 너였구나!]

올해도 역시나 이렇게 선물이 똭! 나타났네요. 

작년 말부터 올해 초까지 회사에서도 개인적으로도 뭔가 내 마음과는 다르게 자꾸 어긋나고 오해가 생기고 그러다보니 점점 스스로가 작아지고 자신감을 잃어가던 시기였는데 이렇게 다시 저를 응원해주는 무언가가 나타났네요.

항상 돌이켜보면 다 선물이 아니었던 것들이 없었던 것 같습니다.

올해도 이렇게 선물 같은 일을 만들어준 ‘너(월부에서 만난 인연들) 와 나’ 에게 감사인사를 드립니다.

그리고… 넥스테이지… 고생했다!!!