안녕하세요 자모님.
평생 일만 하고 부동산의 ‘부’자도 모르던 제가, 아내 덕분에 월부를 알게되고 입문한지 6개월 정도밖에 안된 부린이입니다.
사실 저는 직장생활이 바쁘다 보니 제한되는 점이 많아서 직접 강의를 많이 듣진 못했고, 주로 아내를 통해 배우고 지식을 공유하고, 주말에는 임장도 다니고 했습니다(아내는 열반스쿨부터 열중, 내마기, 서투기, 세금 강의 등등 체계적으로 수업을 들었습니다).
지방에 살다보니 처음에는 지방만 생각했는데, 하면 할수록 지방은 한계가 많고 투자처로 안맞다는 생각이 들어서, 서울 투자를 결심하게 되었고 서투기 강의를 들으면서 서울 투자에 대한 확신을 하게 되었습니다.
투자지역도 열심히 분석해서 정했고, 얼마전에는 아내와 함께 임장도 다녀오고 최선을 다해 준비하고 있었는데, 하필 요즘 서울부동산 시장이 과열되고 있다고 하니 불안한 마음이 큽니다. 사실 투자금 마련도 조금 도전적으로 하고 있는 상황이라 고민이 큽니다.
자모님 도와주세요. 서울부동산 현상황에서 저희가 설정한 투자방법이 적절한 편인지 조언 부탁드립니다
① 현 상황
• 지방 2014년식 35평 아파트 1채 보유(공동명의, 무대출, 호가 3.5 ~ 3.8억)
• 동일 생활권 신축 분양권 40평 1채(남편 단독, 분양가 6억 / 중도금대출 3.5억 / 잔금 1.8억 확보, 2026 년 2월 입주 & 전세 4억 세팅 예정)
• 기존 아파트를 3.5억에 매도 → 다른 단지 전세 2.1억 입주(아내 단독 전세보증대출 1.7억, 자부담 4천)
• 매도 잔액 3.1억 + 잔금예치금 1.8억 등 총 4.9억 유동 자금으로 서울(영등포 당산, 문래쪽 구축) 갭투자 1건 추진 (매매 8 ~ 10억, 갭 ≤ 4억)
• 만약 분양권 전세 세팅이 안 되면 신용대출로 잔금 브릿지 가능
• 분양 아파트는 지역 시세 분석상 3 ~ 5년 후(’29 ~ ’31)에 신축 프리미엄 피크로 7억대 매도 목표
② 질문
1. 위 구조(지방 1채 매도 + 아내 전세대출 + 서울 갭 1건 + 지방 신축 보유)가 DSR·전세 수급·시장 사이클을 감안해 합리적 범위의 투자인지, 무리수는 없는지 검토 부탁드립니다.
2. 서울 투자를 결심하고 보니 분양권이 ‘계륵’처럼 느껴집니다. 지금이라도 분양권을 전매(프리미엄 2~3천)하고 서울에 자본을 집중하는 게 나은지, 아니면 지방 신축 프리미엄을 노리고 3~5년 보유가 타당한지 의견이 궁금합니다.
조급함은 내려놓으려 하지만 쉽지 않네요. 자모님의 냉철한 조언 부탁드립니다. 감사합니다!
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댓글
척척석사님, 자산이 2개가 있으시고, 이것을 제가 어디에 위치해 있는지를 모르다보니까 매도하세요, 매수하세요를 여기서 함부로 하기가 어렵습니다ㅠ 몇 억이 오가는 결정이기에 척척석사님께서도 제 답변만 보고 결정하시지는 않으시겠지만 저로서는 여기서 다 말씀 드리기엔 어려운 점이 있어요 그래서 방향성 부분에서 말씀 드리고 싶습니다. 1. 일단 분양권의 경우에는, 입주 물건이 끝난 다음에 시기적으로 투자를 하시는게 좋습니다. 내 예상대로 흘러가지 않는 일들이 일어날 수 있기 때문에 전세 셋팅 4억에 예상하지만, 수월하게 맞춰지지 않을 수도 있어서 26년 2월 잔금을 치르고 나서, 그 이후 남은 자금으로 투자하는게 맞다고 생각합니다. 2. 전세자금대출을 끌고 나서 추가 주택을 매수할 때 지금 혼인신고가 어떻게 되어 있는지는 모르겠는데 전세자금대출을 한 상태로 추가 주택 매수가 가능한지 알아보셔야 할 것 같아요. 대출 상담 필요해보입니다. 3. 입주가 끝나고 전세가 셋팅되고, 실거주도 구한 이후에 남은 자금으로 투자하시는 것이 좋을 것 같습니다. 지방 자산을 서울로 바꾸는 방향성은 저는 필요하다고 생각됩니다. 다만, 지방 분양권이 어떤 가치를 지니고 있느냐, 내가 잔금까지 감당 가능하느냐에 따라서 매도할지 말지가 결정될 것 같아요. 4. 코칭을 통해 결정을 하시는 것도 좋은 방법일 것 같아요 석사님~ 빠이팅!
