그뤠잇_초고가 월세시장과 세금의 상관 관계

안녕하세요. 그뤠잇입니다.

오늘은 서울의 초고가 월세 시장의 현황과 세금의 상관 관게에 대한 글을 작성보겠습니다.

최근 국토부 실거래가 공개 시스템에 따르면 상반기 월세 1000만원 이상의 계약이 70건 이상

발생한 것으로 확인했는데요.

지역별로 살펴보자면 용산 23건, 성동 21건, 서초 13건, 강남12건으로 

서울 내에서도 선호도가 높은 최상급지임을 알 수 있습니다.

초고가 월세 계약이 진행된 단지들의 특징을 살펴보고 세금과의 상관 관계에 대한

생각을 정리해보겠습니다.

# 초고가 월세 계약 주요 사례

1) 청담 자이

첫 번째 단지는 청담 자이입니다.

강남구 청담동에 위치한 한강뷰 아파트로 단지에서 바로 한강변으로 나갈 수 있고

한강뷰 프리미엄을 누릴 수 있는 단지입니다.

2012년식 708세대 준식축 단지로 25년 2월에 홍실아파트를 재건축한 아크로 삼성과 

인근의 청담삼익 아파트 재건축 단지인 청담르엘이 곧 입주하게 되면 환경개선 효과로

가치가 더 올라갈 것으로 생각됩니다.

소형평형(21평)도 한강뷰가 가능하여 전체적으로 높은 임대가 비율을 보이고 있는데요.

최근 전용 36평 기준 보증금 1억에 월세 800만원이라는 높은 금액으로 계약되면서

월 천만원에 육박하는 금액에 계약된 것을 확인할 수 있습니다.

2) 서울숲 트리마제

두 번째 단지는 성동구 트리마제입니다.

 분양당시에는 미분양이었지만 현재는 성수동의 랜드마크와 같은 단지로써 17년식 608세대 준신축 아파트입니다.

초소형(12~18평)에서 대형평형(57, 61평)까지 다양한 평형으로 구성되어 있으며

한강뷰와 초고층이라는 프리미엄으로 높은 월세 가격이 형성되어 있습니다.

최근 전용 37평 기준 보증금 1억에 월세 1,100만원이라는 높은 금액으로 계약됬으며

보증금이 조금 더 높더라도 월세가가 7~8백만원대로 형성되면서 높은 월세금액으로

계약되고 있음을 알 수 있습니다.

# 초고가 월세 계약이 늘어나는 이유

1) 입지의 희소성

초고가 월세 아파트들의 특징을 보면 단지의 희소성을 살펴볼 수 잇는데요.

강남 지역에 위치해 있거나 한강변에 인접하게 위치해 있다는 특징을 가지고 있습니다.

이들 지역에 거주하고자 하는 사람들은 지속해서 증가하나 추가 공급이 쉽지 않은 상황이라

공급은 어려운 상황입니다.

한강변 아파트 건축의 경우 광진구 등의 지역을 대상으로 소규모 시행하고 했지만

시기별로 규제와 부동산 침체 등으로 원활하게 공급하지 못했습니다.

2) 사업소득을 통한 초고득자의 증가

월급쟁이의 입장에서는 이해하기 어렵지만 최근 다양한 방식으로 개인 사업을 통해

부를 쌓는 사업가들이 늘어나고 있으며 상위층만 비교했을 때 근로자와의 소득차이는 매우 큰 것으로

확인할 수 있습니다.

근로소득자는 약 2,100만명, 사업소득자는 950만명으로 추정되며 사업소득자의 상위 5% 이내는

일반 근로자들이 상상할 수 없는 소득을 얻고 있음을 알 수 있습니다.

이들 사업가들이 비용처리 등을 위하여 초고가 월세 시장을 이용할 수 있으며

돈을 많이 쓸 수록 유리한 사업가의 특징 상 비싼 금액의 월세를 충분히 감당 가능할 것으로 생각됩니다.

3) 임대인과 임차인의 이해관계 합치

초고가 아파트를 보유한 임대인의 경우 과거에 비해 매매가는 상당히 올라갔지만 이전에 비해 종부세 등

보유세가 큰 폭으로 증가했기 때문에 전세보다는 월세를 선호하게 되며 월세를 통해 세금을 감당하려는

생각을 하게 됩니다.

임차인 역시 사업가라면 수익금의 상당부분을 세금으로 내느니 이 비용을 월세로 비용처리함으로써

세금 부담을 덜 수 있다는 장점이 있습니다.

이렇듯 임대인과 임차인이 서로의 이해관계가 합치하면서 서로의 이득을 위하여 고가 월세시장은

늘어날 가능성이 높다고 생각합니다.

# 임대료와 세금의 상관 관계

집주인은 주택을 보유하게 되면서 보유세를 부담하게 됩니다.

특히 고가 주택의 경우 종부세까지 부담하게 되면서 집값이 올라가게 되면 매도를 하지 않는 이상

그 비용을 온전히 감당해야 합니다.

그리고 그 비용은 일반적으로 임차인에게 전가됩니다.

꼭 고가 아파트가 아니더라도 이 비용은 임차인의 전세와 월세 비용으로 보전하려는 생각을 하게 되는데요.

새로운 정부가 들어서면서 앞으로 어떤 정책이 나올지 모르지만 보유세를 올리는 방안도

하나의 규제 대책으로 준비하고 있지 않을까 생각됩니다.

그럴 경우 집주인들은 본인들이 부담해야 할 세금을 임차인에게 전가할 것이며

이로 인해 월세가 먼저 오르면서 전세가도 오를 가능성이 있다고 생각합니다.

정부가 세금 등의 규제를 할 수록 일반 서민들의 거주 비용이 점점 올라갈 수밖에 없지 않나 생각되는데요.

반대로 투자자라면 전월세 비용이 상승하는 기회를 잡아 좋은 투자 기회를 잡을 수도 있지 않을까

생각됩니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.