수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
어제보다 오늘 더
행동하며 성장하는
아윌두잇입니다.
혹시 1탄과 2탄을
읽지 않으셨다면
읽고 오시는 것을 추천 드립니다:)
매물 100개를 보고 깨뜨린 나의 3가지 EGO [1탄]
매물 100개를 보고 깨뜨린 나의 3가지 EGO [2탄]
마지막 이야기, 시작해보겠습니다:)
매물 100개를 보는 와중에
매력적인 매물을 만나게 됩니다.
마치 내 운명의 1호기 같았달까요…??
신축 2년차, 1000세대
수도권에 있는 OO 단지였는데
26평(낀평형)의 가격이
다른 매물들보다 3천~8천만원까지
차이가 날 정도로 유독 낮았습니다.
저층이라고 되어있어 1~3층인가? 라고 넘어가려다가
혹시?라는 생각에 전화를 걸어봤는데, 어?
4층 물건이라고, 또 지금 호가도 충분이 싼 것 같은데
-2천만원 정도 더 조정이 될 수 있는 매물이라고
부사님께서 엄청난 어필을 하시더라구요.
아무리 수도권 하급지여도 이렇게 조정될 수 있나? 싶었는데
역시 사연있는 매물을 이길 수는 없는 것 같습니다.
이 매물은 매도자가 파산을 하게 되어
이 집이 근저당권이 잡혀있었던 매물이었습니다.
부사님께서는 매도자와 거래를 하는 것이 아닌
이 매물의 채권자인 은행 변호사와 거래를 하는 것이니 안전하고,
주택이 없으면 대출이 문제없이 나올 것이기 때문에
매력적인 매물이라고 하셨습니다.
또 현장에 직접 방문하니, -500만원 네고가 더 가능할것 같다고
귀띔해주시더라구요.
저는 이 때, 어떻게 하면 가치대비 싼 가격으로 살 수 있을까?를
가장 고민하고 있었기 때문에
이미 이 매물의 조건은 매우 좋다고 생각하게 되었는데요.
그런 생각이 드니
주저없이 대출상담사를 통해 이 매물의 대출이 얼마나 나오는지
알아보게 되었습니다.
그렇게 대출을 받게 되면 전세를 맞출 수는 없으니
최우선변제금만큼의 월세보증금(5000만원 내외) +현재 시세의 월세를 맞추고
이 월세는 주택담보대출의 이자로 온전히 들어가게 됐는데요.
문제는 이 월세로 모든 이자가 감당이 되지 않았고 대략 55%정도만 감당 가능했기에
월 저축금액의 6~70%정도를 추가로 원리금균등상환에 써야했습니다.
어느정도 대출금을 갚고 난 뒤에는 싼 금액에 반전세를 놓거나,
앞으로는 공급이 없어서 계속 전세가 오를거니까~ 하는 희망회로를 가지고
제발 대출이 가능하기를 바라며 문의를 했었는데요.
여기서 저의 예측 EGO와 마주하게 됩니다.
심지어 전세를 맞출 수 있는 상황이 못되었고, 월세를 맞추어야 함에도
미래의 전세가와 월세가는 계속 우상향 할거라는 막연한 예측을 했습니다.
예측 EGO = "공급이 적어지면 전세 곧 오를텐데 금방 회수할 수 있지 않겠어?
사실 미래는 아무도 모르는 일인데요.
예상이 아닌 예측을 하기 시작하니 행복한 희망회로를 돌릴 수 있었습니다.
가능한 대출금 + 현재 종잣돈 = 매매가격이 얼추 나오자마자
저의 투자금 만으로는 볼 수 없던 단지였는데,
대출을 레버리지해서 더 좋은 단지를 찾았다는 생각 때문에
매우 들뜬 상태가 되어버렸습니다.
제 이야기를 들으신
김다랭 튜터님께서는
"지금 보시는 OO단지와 같은 매매가 X.XX억과
비슷한 매매가 매물 5개를
두잇님 앞마당에서 찾아보세요"
라는 미션을 주시면서, 진짜 싼지, 진짜 감당가능한지
생각해보라고 해 주셨습니다.
비슷한 금액대의 매물이 제 앞마당에 많았기에
10개 정도를 찾아보았던 것 같은데요.
신기하게도, 그렇게 비교를 해보게 되니
마냥 싸게만 보였던 OO단지가
정말 싼건가? 하는 생각이 들었습니다.
그렇게 비교를 해보고 나니,
제가 이 매물의 가격이 OO단지 내에서
상대적으로 싸다는 것에 꽂혀있었다는 것을
알 수 있었습니다.
제가 생각하지 못했던 것 중 또 하나는
이제 곧 시행될 스트레스 DSR적용시에 이율 및 대출금액의 변화도
고려하지 않고, 막연하게 대출이 나오겠지, 하며 진행을 하려했었고,
1년을 모으면 지방광역시에 투자가능한 투자금을 대출금으로 상환하면서까지
할 만큼의 좋은 매물인가? 를 생각해보니, 자신이 없었습니다.
한 마디로, 매수를 한 이후에 마음이 편하지만은 않을 일들이 많을 것 같다는 생각이
이제서야 하나둘 생각했습니다.
상대적으로 사다는 것만 생각하고,
최선의 투자를 고려하지 않았다는 깨달음.
그리고 2호기에 대한 고려 없이, 시스템 투자를 지향하면서
그 다음의 프로세스를 고려하지 않고 투자를 하려고 했던거죠.
“감당 가능한 매물” 이 무엇인지 알게되는 과정에서 깨진 예측 EGO
나의 실력 + 나의 앞마당 + 나의 투자금으로
할 수 있는 가장 좋은 매물을 찾는 것이 최선의 투자이고, 시스템 투자의 첫 걸음임을…
어쩌면 잃지 않는 투자라는
가장 중요한 기본을 깜빡 했던 아찔한 경험이었습니다.
결국 내가 사는 것은
지역도 아닌, 단지도 아닌, 매물 1개 뿐인데
가장 좋은 매물을 찾기 위해서 최선의 노력은
아이러니하게도, 또는 당연하게도
많은 매물을 보는 것 밖에는 없다는 결론을 내리게 되었습니다.
물론, 이런 방법이 모두 잘못되었다는 것은 아닙니다.
그리고 만약 제가 이 매물을 산 뒤에, 상황이 제가 바라던대로
충분히 흘러갈 수 있다고 생각하고,
그렇다면 좋은 투자를 할 수도 있었을 거라고 생각합니다.
하지만 이것이 모두 예측의 영역이고, 운의 영역이지
실력의 영역이 아니라는 것이 더 이상의 고민을 멈추게 했습니다.
수익성 높은 매물을 사고 싶은 욕심,
신축 단지를 사고 싶은 욕심,
수도권 안에서 등기를 치고 싶은 욕심
이런 욕심들이 모두 뒤섞였던 저에게,
감당 가능한 매물이 무엇이고
시스템 투자를 이어나가기 위해서는
리스크는 특히 더 주의해야 하는 부분임을
인지하게 된 계기가 되었습니다.
이 매물은 원래 보려던 매물이 아니었는데요,
매물을 워낙 자주 보러 가다보니
제 투자금에는 들지 않는 매물이었지만
이런 방법도 있다고 하면서 알게된 매물이었습니다.
비록 실제 투자로 이어지지는 않았지만
많은 경험을 할 수 있는 시간이었고,
이런 경험을 할 수 있던 것 역시 매물을 자주, 많이 보려고 했기 때문 아닐까?
내가 확신을 갖지 못했다는 것은 살 준비가 되지 않았다는 것 아닐까?
저도 아직 확신을 찾아가는 중이지만,
적어도 우리가 살 매물을 하나둘씩 보면서 자체적으로 쌓이는 데이터가
머지않아 제가 사게 될 매물에 대한 확신을 +1 해줄 것이라고 믿기에
저처럼 매물에 대한 확신을 갖고 투자하고 싶으신 분들에게
매물 100개의 벽을 꼭 한 번은 깨 보시기를, 추천하고 싶습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
댓글
