후순위 담보대출, 득인가 실인가? [돈죠앙]

안녕하세요 .

월부안에서 반드시 백억을 달성해 낼 돈죠앙입니다.

요즘 마치 미니 불장같은 느낌이 들 정도로

실거주자들의 매수세가 살아나고 있는 모양새입니다.

대선이라는 큰 변수도 있었고,

7월에 시행될 3단계 스트레스 dsr때문일까요?

아직 뉴스에는 나오지 않지만,

실제 현장에 가보면 생각보다 거래가 잘 되고,

잠깐 매수고민을 하다보면 다른 매수자에게 팔려나가거나,

매물을 거두고 호가를 올려서 시장에 다시 내놓는 경우도 다반사입니다.

그러다보니 덩달아서 마음이 조급해지는데요,

2억을 갖고 있는 투자자는 2.5억만 있었더라면,

2.5억 투자자는 아 3억만 있었더라면,

3억 투자자는 3.5억만,,

3.5억 투자자는 4억...

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딱 5천만원만 더 있어도,

내가 볼 수 있는 단지의 레벨이 달라지다보니,

끝없이 욕망이 밀려옵니다.

..

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쫌만 땡겨볼까?흐흐흐

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그래서 오늘은 대출의 양남의 검에 대해서

한번 생각해보고자 합니다.

후순위 대출이란

우리가 부동산 투자를 하면서 사용할 수 있는

대출의 종류는 크게

1) 주택담보대출

2) 신용대출

3) 마이너스통장대출

이 있습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11547325

부동산 구매 시 활용 가능한 대출 정리! [돈죠앙]

이

주택담보대출중에서

선순위 담보대출과 후순위 담보대출로 크게 나눌 수 있습니다.

위 기사에서 살펴볼 수 있듯이,

후순위 대출을 하게 되면,

더 많은 금액을 투자금으로 만들 수 있기에,

요즘 같은 시장에서 많이들 고려하시는 것 같습니다.

실제사례를 통해서,

후순위대출을 사용해 주택을 매수하는 과정을

살펴보겠습니다.

실제사례

이수민 씨 (40세)는 최근에 지인의 투자소식을 들었습니다.

현금은 2억 원만 갖고, 강남의 15억 원짜리 아파트 매수 했다는 소식이었습니다.

기존 LTV 규제(40%) 때문에 1금융권 대출은 최대 6억 원까지 가능합니다.

나머지 금액은 어떻게 했을지 정말 이해가 가지 않았습니다.

정말 2억원만으로 15억의 고가 아파트를 매수했다는 소식이

너무도 놀랍지만, 한편으로 부러운 마음에,

나도 한번 후순위 대출을 활용해볼까하는 마음이 솔깃합니다.

후순위 대출의 장점

위에서 보다시피 후순위 대출의 장점은 분명히 존재합니다.

이수민씨가 혹했던것처럼요,

1. 고가의 자산을 미리 확보가능

종잣돈을 모으느라고 시간을 보내야하는 대신에

미리 대출을 활용하여 고가의 아파트를 구매할 수 있기에

지금과 같은 시장에서 매우 유혹적이지 않을 수 없습니다.

2., 레버리지 효과

투자금 2억에서 대략 7-8억의 부동산을 매수했다면,

향후 14억정도의 매수가를 기대할 수 있지만,

후순위 대출을 활용해 15억의 부동산을 매수했다면,

이는 향후 30억의 매수가를 기대해 볼 수 있겠습니다.

(2배 정도 상승한다고 가정시)

당연히 엄청난 레버리지 효과가 아닐 수 없습니다.

3. 주택을 담보로 하여 승인률 높음

직장, 신용등에 따라 결정되는 신용대출의 형태가 아니고,

담보 기반의 대출이기에,

신용가 상관없이 승인될 확률이 높습니다.

후순위 대출의 단점

위와 같이 좋아보이기만하는 후순위 대출,

왜 너도나도 사용하지 않는 것일까요?

1. 이자율 높음

일반 주택담보대출보다 이율이 높기에

월 상환 해야하는 이자의 부담이 생각보다 큽니다.

여기에 신용대출까지 끌었다면,

정말 손가락만 빨고 생활해야할 가능성이 높습니다 .

★중요★

2. 자산가치 하락 시 회복 불능

시세가 하락하여 자산이 하락할 시

대출 상황 요구가 들어올 가능성이 높습니다.

예를 들어,

이수민씨의 강남 아파트 15억이 상승하면 다행이지만,

경제 위기등으로 인해 13억으로 하락을 한다면,

담보가치가 줄어들었기에,

대출 상환 압박이 들어올 가능성이 높습니다.

이미 나의 투자금 2억은 하락으로 인해 녹아 버린상태에서,

선순위대출 6억 + 후순위 대출 5억 + 기타 신용대출 2억 == 13억

그야말로 뉴스에서만 보던 깡통주택이 되는 것입니다.

주택의 가치가 하락을 하게되면,

당연히 이 주택을 담보로 빌려준 은행은

상환을 요구할 수 밖에 없는데요,

신용대출까지 끌어다 쓰고,

종잣돈 2억도 다 사라진 마당에,

상환할 능력은 0에 가까울 것입니다.

안타깝지만,

종잣돈 2억을 날리는 것과 더불어

주택조차 경매로 넘어갈 수 밖에 없는 상환이 됩니다.

후순위 대출은 양날의 검

후순위 주택담보대출은

단기적으로는 꿈의 집을 현실로 만들 수 있는 마법과 같은 대출로

생각할지 모릅니다.

하지만,

한 발만 잘못 디디면 재정 위기, 심지어 신용 추락에 더해

파산으로까지 이어질 수 있기에

본인의 상환능력이 되지 않는다면,

절대로 고려해서는 안되는 대출입니다.

워렌버핏의 투자원칙이 생각납니다.

집값이 오른다! 생각하면

어떻게든 투자를 하고 싶은 마음이 커지는 것이

당연한 심리인데요,

잃지 않는 투자를 해나가기 위해서

너무 무리한 투자로 희망회로를 돌리기보다는

잃지 않는 투자를 꾸준히 해나가시기를 바랍니다.

♡