[열중 45기 1주일 7일내내 책 읽조-발찌천사] 2주차 강의 후기: 일희일비하지 않는 부의 그릇을 키우는 시간

안녕하세요~! 꾸준히 나아가는 발찌천사입니다.

2주차 강의는 투자자라면  반드시 알아야 할 전세 놓는 법, 전세 A to Z’ 에 관한  양파링님의 강의였습니다.

투자는 매수와 전세 놓기까지 해야 완성되는 것!  

그동안 매수하기까지의 과정에 투자 공부가 집중되어 있는 경향이 있었는데, 매수 후 바로 맞딱드릴 전세 놓기에 관한 강사님의 10년간의 노하우를 자세히 다루어 주셔서, 그 내용이 방대하고 다양한 실전 사례들로 간접 경험할 수 있는 시간이었어요.^^ 

앞으로 실전 투자할 때 강사님의 교재를 찾아보면서 실수하지 않도록 레버리지 할 수 있게 되어 든든합니다.^^b

1. 2025년 현재 전세 시장 상황 : 결론은 기회

서울, 수도권은 23년 역전세 이후 전세가 오르는 시기인데, 지역 별 분위기는 변화가 많으므로 시기마다 살펴 봐야 함. 

지역 별로 입주가 마무리되는 지역은 매매가보다 전세가가 오르고 있어 투자금이 감소하여 매수 기회를 주고 있음을 알자. 

→적용) 지역마다 분위기가 다름을 인지하고, 투자 적정 시기를 파악한다. (앞마당 시세트래킹, 임보 시세파트 충실히!)

2. 전세 셋팅을 위해 알아야 할 것

전세 셋팅의 중요한 요소: 전세금 / 잔금 날짜

집을 사기 전부터 '매수 후 어떤 그림이 펼쳐질 지" 알고 대비할 수 있어야 하는데, 유형 별로 미리 알고 대응할 수 있는 물건을 선택하는 것이 중요함. 이 과정에서 모든 조건은 가계약 전에 확정 지어야 함.

 →깨) 얼마 전 0호기를 하면서 약간 실수했던 부분이기도 함.  가계약금을 넣는다는 것은 계약이 확정되는 것이기에  반드시 조건을 확인하고, 협의 확정 후에 넣어야 함.

조건부 전세대출규제는 두려움이 아니라 대응의 영역으로 전세 대출이 가능한 은행을 찾거나, 세낀 물건, 주인 전세, 현금 전세 물건을 찾는 방법이 있음. 각 경우마다 지금 이 물건을 선택한다면 어떤 과정이 펼쳐질지 알아야 나에게 적합한 물건인지 판단할 수 있고, 투자 후 리스크를 줄이기 위해 어떤 행동을 해야 하는지 대비할 수 있음.

 →적용) 잔금 여력이 없는 상태로 투자할 가능성이 높기에 나에게 적합한 물건을 찾도록 하며 각 경우의 특징을 미리 잘 파악하고 계약하기.

✅ 잊지 말아야 할 두 가지!!

전세가 설정 3단계?  단 /생 /공 (단지, 생활권, 공급)

임대기간 고려해야 하는 3가지? 공 / 수/ 포( 공급, 수요, 포트폴리오) 

3. 전세 빨리 빼는 법 ( 내 물건 1등 만들기) 

▶️ 경쟁력 있는 전세 가격 설정은  단지 내 비교 / 생활권 내 비교 / 공급 물량 점검을 통해 결정을 지음. 

 →깨) 매수 이후 전세 셋팅에 따라 총투자금이 달라지고, 투자금은 수익률과 다음 투자 시기를 결정함.

     적용) 단순히 부동산 사장님에게 의지 하지 말고 적극적으로 위 과정을 통해 전세가를 설정한다.   

▶️ 리스크 줄이는 임대기간 설정법

공급: 재계약 예상 시기에 입주 물량 체크함.  임대 만기 앞뒤 3개월

수요는 그 단지의 특징에 따른 성수기, 비수기를 알고 대처하는 것. (학군지, 신혼부부, 직장인 수요 등)

포트폴리오: 여러 개 주택 운용 시 만기 시점 조정 필요

 ---깨) 임대 만료일에 따라 감당 해야하는 리스크가 달라짐.(투자금 회수 지연, 재투자 기회 상실)

      적용) 임대만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역으로 ‘공/ 수/ 포’ 를 꼭 따져 볼 것!

알면 두렵지 않은 법인 임차인 : 피하지만 말고 특약을 잘 준비하여 대응함.

4. 계약 단계별  전세 세팅 

매매, 전세 계약시 단계별로 행하는 법률적인 행위 유의 사항을 알고 대처하기.

 ---깨, 적용) 계약서 쓰는 법, 특약이나 서류 확인 등 꼼꼼히 챙길 것!  법률고민은 대한법률구조공단/ 법률상담 플랫폼(로톡 등)을 이용하기

5. 임대리스크 줄이는 법: 실전 투자 사례 : 시장 상황에 맞는 유연함

• 입주 물량등 임대에 미치는 요소 면밀히 파악: 시기에 적합한 물건을 선택할 것
• 임대 최고가를 고집할 필요 없음. 욕심vs 기회비용
• 시기별, 지역별 분산 투자로 역전세 리스크 방어. 분산 투자로 리스크 헷지
• 안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아 본다. 다 가봐야 안다! 스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세등 시장상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있음.
• 무엇보다 살 때 싸게 사야 부동산 하락장에서도 충분히 버틸 수 있다.
• 장기보유하며 안정적으로 운영하기 위해선 전세가 적정 상승률을 유지하는 것이 안전: 역전세 대비

 →깨) 리스크라고 생각되는 것이 오히려 기회가 될 수도 있기에  정확한 확인으로 위험을 낮추고 기회를 만들 수 있도록 투자자로서 경험과 실력 쌓기!!가 중요함.

  →적용) 임보 작성 시 공급 파트 부분을 주변 지역까지 잘 파악하여 전세가 설정, 임대 만료일 등의 리스크를 없앰.                    시간은 기회 비용이기에 욕심을 버리고 상황별로 유연하게 대처하기

             꾸준한 앞마당 만들기: 아는 지역을 늘려 확신을 가지고 투자하여 버티는 힘을 기른다. 

투자는 처음부터 완벽할 수는 없기에 잘 준비하고 어디로 튈지 모르는 상황 속에서 적절히 대응할 수 있도록 꾸준히 배우고, 준비하는 것이 중요한 것 같습니다. 

또, 강사님의 소중한 경험담을 통해 우리 집이 갖는 의미는 누군가에게는 소중한 공간이라는 깨달음을 주셔서 감사합니다.  

돈을 벌기 위해 하는 투자이지만, 너무 작은 일에 일희일비하지 말고 계약, 전세 세팅 등의 과정에서  내 이익만 취하는 게 아니라 임차인분이 우리 집에서 안전하게 사실 수 있는 발판이 되길 바라는 마음까지…  독/강/임/투 하며 앞으로 진정한 ‘부의 그릇’을 키워 나가도록 노력하겠습니다. :)

앞으로 1년 안에 “양파링 보거라”를 꿈꾸며…^^

감사합니다^^양파링님💕