[파이어고고] 언젠간 해야 할 지방투자 물건 매도 대응 전략

안녕하세요.

2030년에 파이어를 꿈꾸는

파이어고고입니다.

이번 봄학기 동안에 2호기 매수와 함께

1호기 매도를 계획하고 있었는데요.

원래 계획은 학기 초반에 2호기 투자를 진행하고

후반부에 1호기 매도에 집중하려 했었으나

계획했던 대로 2호기가 진행되지 않아

이번달 1호기 매도를 본격적으로 

시작하게 되었습니다.

강의에서 배우길 매도는

☑️ 충분한 수익이 났을 때

☑️ 리스크 대응이 안될 때

☑️ 좋은것으로 갈아탈 수 있을 때

위 3가지 경우에 해당 할 경우에 

진행을 하는데요.

저의 경우는 충분히 수익이 나

좋은것으로 갈아탈 수 있는 상황으로

이번에 전세 만기시기에 맞춰

매도를 진행하게 된 케이스입니다.

저처럼 지방의 물건을 갈아타

수도권에 매수계획이 있는 분들에게

조금이나마 도움이 되길 바라는 마음으로

이 글을 공유합니다.   

1. 목표 매도가 설정 

가장 편하게 팔 수 있는 방법은 

바로

세입자에게 매도하는 것인데요.

그래서 세입자에게 제안할 

목표 매도가를 먼저 정해야합니다.

목표 매도가는 전임을 통해서 

☑️ 최근 거래 분위기

☑️ 최고가와 실제 거래 가격

을 확인해 정하는데요.

제가 보유한 지역은 현재 공급이 없어

전세 매물이 거의 없는 상태로 

실입주도 충분히 고려할 수 있는 분위기였습니다.

또한 현재 세 낀 물건이 대부분으로

당장 실입주가 가능한 물건이 3개 뿐으로

거의 없는 상태였습니다.

그래서 선호도가 더 낮지만

실입주가 가능한 옆 단지가 

거래가 막 되고 있는 분위기였습니다.

그래서 실입주 가능한 경우의 매도가와

세 낀 물건의 가격을 파악하여

그 중간선으로 가격을 설정했습니다.

2. 세입자 매수 의사 확인

세입자에게 제안할 가격을 정하고

바로 세입자에게 매도 계획을 말씀드린 후

매수 의사를 확인했습니다.

하지만 세입자는 매수보단

계약갱신권 사용을 원했는데요.

그래서 계약갱신거부 요건을 확인해보니

☑️임대인이 실거주하는 경우

☑️합의하에 임대인이 임차인에게 보상을 한 경우

위 두 가지 경우에는 계약갱신거부를 할 수 있었습니다.

제가 보유한 물건은

현재 제가 살고 있는 지역으로 

실입주가 가능했습니다.

그래서 저는 세입자에게 보상을 하고

이사일을 협의하는 것을 우선순위로 하고

협의가 되지 않을 경우 

이사를 고려하도록 계획했습니다. 

3. 세입자 이사 협의

먼저 세입자에게 

이사가 가능한지 확인하고

이사를 한다면 

이사비를 지원해드릴 수 있다고 

제안을 드렸는데요.

세입자 분은 

☑️ 이사비+중개수수료

☑️ 이사일 협조

☑️ 환기구 문제 해결

위 3가지를 요구하셨습니다.

다행히 위 3가지가 해결이 되면

이사가 협조되어

저는 이사비와 중개수수료를 알아보고

제가 지원할 수 있는 마지노선을 정해 

세입자와 협의하였습니다.

하지만 문제는 이사일이었는데요.

이사비와 중개수수료 

지급일, 지급금액에 대해서

 확정된 문자를 요구하셨고

이 부분은  이사일이 협의가 되야 

보낼 수 있다는 말에

세입자는 발끈하기 시작했습니다.

하지만 저는 보유기간 2년이 지나야

비과세 혜택을 받을 수 있는 상황이었고,

이사비와 중개수수료를 지원해주는데

이사일이 협의되지 않아 

만기일 이전에 나가게 되면

추가적으로 전세자금반환을 위해

대출을 받아야하고

그렇게 되면 중도수수료까지 들게되는 

상황이 발생할 수 있었습니다.

이렇게 되면 저는 조금 살다가

매도하는게 훨씬 나은 상황이었고,

이렇게 되면 세입자에게 이사비를 드릴

필요가 없어지게 되는거였습니다.

이 사실에 대해서 세입자에게 말씀드리니

세입자는 원만한 해결을 원한다고 하였습니다.

그래서 저는 만기일 이후 이사와

집 보여주기가 협조된다면

이사일에 약속한 금액의

이사비와 중개수수료를 드리기로

문자를 드렸는데요.

문제는…

이후 세입자는 이사갈 곳을 계약해 오셨고

날짜가 고정되버리는 상황이 발생했습니다.

최종 목표 매도가 범위 설정

이사가는 상황 자체가 언짢았던 세입자는

☑️ 만기일 이후 날짜

☑️ 집 보여주기 협조

이 두가지만 지키면 되어서인지

만기일 이후로 이사일을 고정해왔습니다.

이렇게 되면 무조건 그 날짜에 

들어올 사람을 구해야하는 상황….

이렇게 날짜가 고정된 이상

너무 욕심을 부릴 수는 없었습니다.

그래서 처음에 정한 목표매수가에서

조정해줄 수 있는 마지노선을 정했습니다.

다행히 수익구간이었고,

현재 실입주 가능한 매물이 없는 지역이어서

그 날짜에 들어오는 사람이 있다면 

욕심을 버리고  가격조정을 해드리는게 

낫다고 판단했습니다.

아쉬운 점

이번에 매도를 위해 세입자와 얘기하면서

참 아쉬운 점이 많았는데요.

복기를 해보면

첫 대화를 시작할 때 

문자로 대화 주제를 

예고 했어야 했던거 같습니다.

두번째로는 

문자로 확정된 문자를 

성급하게 보냈던거 같습니다.

'만기일 이후에 이사들어오는 사람과 이사일 협의'

및 ‘집 보여주기 협조’ 라고 문구만 제대로 보냈어도

이사날짜가 고정되니 않았을 텐데라는

아쉬움이 있습니다.

공급이 없어 입주 물건이 부족해서

최악의 상황은 아니지만

그래도 날짜가 고정되었다는 점이

참 아쉬운거 같습니다.

이번에 세입자와 협의하면서

매수보다 매도가 정말 어렵다는 점을

많이 느꼈는데요.

세입자와 얘기하면서

어려운점이 정말 많았습니다.

하지만

학교를 하고 있는 이 환경이었어서

그리고 용맘 튜터님과 함께 였어서

잘 대응해나갈 수 있었다고 생각합니다.

아직 매도가 된 건 아니지만

끝까지 잘 마무리하도록 하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)