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열반스쿨 기초반 - 소액으로 2배 수익, 부동산 투자 첫걸음
주우이, 너바나, 자음과모음
성장하기 위해선
편한한 상태->공포 상태->배움 상태-> 성장
부동산에 영향주는
장기적 요소
1.물가 2.통화량 3.경기 4.수요(입지) 5.입지 독점성
단기요소
1.가격 저평가 여부 (가치>가격) 2.매수(매도)심리 3.입주물량(공급) 4.투자기준
물가가 오를때 같이 오를수 있는 자산을 가지고 있는것이 중요
집을 매수하는것은 선택의 문제가 아니다 필수
돈의 양은 늘고 있다
돈의 양이 느는만큼 같이 상승할수 있는 자산을 보유해야
전세변동
전세난과 역전세가 반복
내가 임대를 주는 집이 전세가가 많이 올랐다고 많이 올리면 안된다(역전세 위험)
전세는 장기적으로는 물가 단기적으로는 입주물량, 금리, 대출규제, 전세가 변동의 영향을 받는다
어디에 투자해야 돼요? X
투자 기준 원칙은 뭐에요? O
투자자
원칙에 따라 투자
투자는 셀프
과정과 결과 모두 중요(실력=돈)
투자의 리스크와 성과를 알고 투자
투기꾼
가격 감정에 따라 투자
타인에 의지
결과만 중요 돈만 벌면 되지 투자=운
투자의리스크와 성과를 모름(내가 잘사는게 맞나?)
돈이라는것은 그릇이 안되면 떠난다
실력이 없는데 운이 좋아 돈을 벌면 운이 나쁠땐 크게 잃는다
투자자 투기꾼 차이 -> 원칙의 여부
투자원칙
1.저평가여부(가치>가격)
매매가가 가치대비 적정하냐
가치를 알려면 비교평가를 할줄 알아야
비교평가를 잘하려면 임장다니고 앞마당 만들어야
같은 가격이면 더 좋은것
같은 가치면 가격이 더 싼것
2.환금성
3.수익률
투자1년차는 잃지 않는것을 목표
2년차 10%
10년차 20%
실력=10년동안 평균 수익률
투자자라는 직업으로 생각해야
수익률 높이는법
1)앞으로 가치가 오르는 부동산
2)적절한 투자금, 전세금 상승
3)좋은 타이밍
무릎이하 좋은물건은 허리 이하
4)수익률,수익 둘다 중요
5)인내(투자시장, 가치 신뢰)
투자는 기다려서 버는것
4.원금보존
투명벽돌=전세가
적정전세가율 이하로 빠지긴 어렵다
워런버핏 왈 투자 원칙 1. 절대 잃지 말아라 2. 1번 를 잊지 마라
원금보존의 원칙
최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까?
이물건의 안전 마진은 얼마인가?
혹시 전세가가 빠질수는 없을까?
이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?
이 물건의 전세가는 지속적으로 상승하는가?
이물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?(이물건은 가치가 있는가?)
이 물건은 단기 입주물량은 적정한가?
5.리스크관리
잘 모르는데 잘 안다고 착각할때
시세차익 부동산의 리스크
역전세 (매매가 떨어지는건 안팔면되는데 전세가는 돌려줘야)
대량공급
급격한 전세상승(급하게 오르면 후에 역전세가 온다)
5%만 올릴것
수익시기(상승시기)를 모르는것
리스크 헷지
작은갭에 욕심내지 말것(전세금욕심 내지 말것)
입주물량 3년이내에 많은곳은 조심 다만 입지독점성이 있는곳은 피하지 말고 잘 따져 볼것
무리한 전세가X,전세금5%상승, 전세보증금 전체 5~10% 보유
수익시기는 모르는것(운, 10년을 보유한다면 상승 하락장을 무조건 겪을수 밖에 없다), 고정적인 수입중요(급여)
투자의리스크
원금손실
작은수익(월세1000만원보다 자산이 쌓여 있는게 좋다)
환금성
리스크(역전세)
여러분의 가장 큰 리스크? 투자를 잘 모른다
원칙은 바뀌지 않는다
기준- 적정전세가율, 전고대비 얼마나 떨어져야 등 이런것은 바뀔수 있다
저환수원리는 교집합이 되어야 한다
찰리멍거
거시경제 예측으로 돈을 번게 아니다
저희의 방식은 최대한 능숙하게 수영을 하는것
때로는 파도가 불리할수 유리할수 있다
하지만 대게의 경우 어떤 파도가 올지 예측 하려고 안간힘을 쓰진 않는다
왜냐면 저희의 계획은 이 게임을 오래 플레이하는것
거시경제 사이클을 미리 예측하는것 일종의 망상과 함정
아주 극소수 사람만 가능 그중에서도 일부는 우연히 맞추는것
상승할때의 시나리오
투자한 물건이 있어야한다 나는 수익을 얻을수 있는가? 수익률 수익
하락할때의 시나리오
원금보존이 되는 물건을 가지고 있어야 한다(23년 가격에 아직 머물고 있다면 사야한다) 내가 가진 자산은 안전한가?
전문가로 부터 시장 전망을 듣는것은 시간낭비다-워런버핏
파도이론
부동산은 중심지가 먼저 오르고 많이 오른다
시세차익 부동산의 정의
낮은 가격에 사서 오를때까지 기다리는 투자법
가치=토지가+건물가
토지가는 상승
수요 -직장 교통 학군 환경
공급 -입지독점성
건물가는 시간이 지날수록 떨어짐
부동산은 결국 땅을 사는것
투자를 하다보면 벽을 만날것이다(시련) 같은문제 먼저 해결한 사람을 만날것
가치투자 =잃지 않는 투자 싸게사서 비싸게 판다
싸게(저평가) 사서(매수) 비싸게(시세상승) 판다(매도 환금성이 있냐)
진짜 부자의 의미
단순 고소득자가 아닌 자산이 많은 사람
누군가는 주저할때 누군가는 도전한다
not 완벽주의 but 완료주의
부자는 세금이라는 대가를 반드시 치뤄야 합니다
시세차익 투자의 투자방법
내월급으로 저평가된 부동산을 한채씩 늘여가는것
결국 돈이 일하게 하는것
투자한후 복기를 반드시 해야
나중에 다시 보고 참고할수 있다
생각을 조심해라 말이된다
말을 조심해라 행동이 된다
행동을 조심해라 습관이 된다
습관을 조심해라 성격이 된다
성격을 조심해라 운명이 된다
우리는 생각하는대로 된다
-마가렛대처
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