[열중 5르는 아파트만 골라 4조 행운열매] 2주차 강의 후기

가. 전세 세팅을 위해 알아야 할 것

1. 잔금 리스크가 제일 크다. 감당 가능한 단지를 투자하며, 매가가 정말 싼 가격인데 매가 자체가 높다면 세낀 물건과 주전 물건을 공략해보자.
2. 전세가보다 빨리 전세를 뺴는게 중요하다. 골든 타임 내에 전세를 잘 뺄 수 있도록 노력하자.
3. 세낀 물건 투자 시, 기존 임대인에게 기존 임차인의 거래 내역과 내용 등 모든 내역을 인계 받는 다는 특약을 넣고 남은 기간 및 가격을 가계약 전, 계약날, 잔금날에 다시한번 확인을 받는다.
4. 갱신요구권 사용 : 공급 많은 지역은 리스크가 증가한다. 왜냐면 갱신권 사용 기간에는 언제든 나간다는 말을 할 수 있으며, 고지 시 3개월 내 보증금을 반환해야하는 리스크가 존재한다. 반대로 공급이 적고 적정한 지역이라면 안전하게 운영을 할 수 있다.
5. 갱신요구권 미사용 : 다음에 돌아오는 시기에 5%만의 상승분을 얻을 수 있는 단점이 있지만 추후를 생각한다면 안정적인 운영이 될 수도 있다.

나. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

1. 단지 내에서의 20~30평대 전세 시세를 파악하고 적정한 전세가를 설정한다. 호가 및 실거래가와 과거 가격도 확인한다.
2. 생활권 내 영향을 주는 단지의 전세 시세도 파악하여 내 물건의 적정 전세가를 파악한다.
3. 내 물건에 영향을 줄 수 있는 공급량을 체크한다. 규모와 선호도 등을 파악한다. 신축이라면 입주기간 앞 뒤로 3개월은 영향을 주는 것을 확인하여 대응한다.
4. 전세보증보험 : 매가 기준 90% 내에의 가격을 가입할 수 있다. 보증보험 가입해야하는 단지라면 특약사항에 추후 변동에 맞게 계약서 재작성을 기입한다.
5. 학군지의 경우에는 봄방학 및 여름방학 전후가 피크이며, 그 이후의 기간에는 비성수기로써 단점을 가지고 있다.
6. 26년 하반기 / 27년 상반기 등 각 투자물건의 만기 시점을 다르게 하여 한꺼번에 올 수 있는 잔금 리스크를 대비한다.

다. 계약단계부터 챙겨야 할 전세세팅

1. 을지에는 대부분이 주담대가 존재한다. 이와 같은 경우에는 특약사항에 잔금 시 말소 특약을 기재하여 대비한다.
2. 기초 특약사항 기재 준비
3. 질권 설정 등 추후 반환 대상자 확인 (임차인 / 은행)

라. 임대 리스크 줄이는 법 

1. 공급의 영향을 사전에 대비하여 투자한다.
2. 전세가에 욕심을 부리지 말고 잔금 리스크를 줄이는 게 1순위다. 잔금을 준비할 시에는 대출 이자와 기회비용이 발생한다.
3. 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어를 한다.
4. 선호도 높은 단지에 투자를 해야한다.
5. 제일 중요한 건, 싸게 사는 매가 자체의 가격이다.