[열중반 45기 18조 오르지드] 2주차 강의후기

‘나에게 특히 인상깊었던 점’

다양한 전세 셋팅을 유형별(n개월 뒤 매매잔금, 매도자가 전세입자, 임차인 거주 중)로  나뉘어 자세하게 설명해 주셨다.

나의 1호기 경우는 임차인 거주 중인데  그 외의 유형은 직접 경험하진 않았어도 각각의 시뮬레이션이 큰 도움이 됐다.

강의에서 배운 대로 한 부분도 있지만 부사님이 잘못 알고 있을 수도 있는데 가계약할 때 좀더 꼼꼼히 서류를 눈으로 확인하지 않은 부분이 걸렸다.  (다행히 실제 계약 때는 큰 문제는 없었지만)

세낀 물건의 경우  리스크를 줄이기 위한 행동으로 

전세보증금액, 임대만료일, 갱신요구청구권 사용여부 등을 미리 꼼꼼하게 확인해 봐야한다고 하셨는데

나의 경우는 3가지 다 점검은 했으나  사실 갱신요구청구권에 대해서는 잘 모르고 있었다.

다음 임대만료일이 내년 2월초인데 아직 임차인이 갱신요구청구권을 쓰지 않은 상태다.

이번 강의 내용을 잘 이해하고 미리 잘 기억해 두어야겠다. 

(1.  2+2 임차인 권리 사용 경우, 2. 아무 말 하지 않는 경우  3. 갱신이 아니라 새로운 계약을 하는 경우)

그런데 만약,  임차인이  재계약시 갱신권을 쓰지 않고 계속 살겠다고 하면 이건 새로운 계약에 해당하는 것일까?

( 시세대로 전세금 받고 2년 의무로 살고 의무없이 2년 살 수 있는 갱신권을 가지고 있는 상태로) 

한 집에서 임차인이 6~7년 사는 경우도 봤는데 이 경우는 어떤 경우일까? 

갱신권 한 번 사용하고 나면  그 뒤에는 사용할 수 없는 것으로 아는데 그럼  갱신권 사용한 뒤로는 매년 새로운 계약을 

하는 것일까? 좀 헷갈린다)

조건부 전세 대출도 작년에 현장에 있을 때 실제 많이 부딪히는 문제였는데  이렇게 미리 관련 정보를 알고 대응할 수 있었다면 무조건 피하는 게 아니라 좀 더 과감하게 시도할 수도 있었을 것 같았다.

이 외에도  전세가격 설정하는 방법으로   단지, 생활권, 공급면으로  상세히 강의해 주셨다. 

한편으로는 이렇게까지 꼼꼼하게  비교하고 점검해야 하나 싶었지만  강사님의  소중한 노하우를 배우는 귀중한 시간이므로 좀 어려워도 놓치지 말고 잘 배워야겠다

임대 리스크 줄이는 기간을 설정할 때도 공급, 수요, 포트폴리오 등을 잘 따져봐야겠다

법인 임차인의 경우도 실제 작년에 현장에서 봤던 경우였다. 그때도  당황하지 않고 이 강의안을 들여다봤는데 도움이 많이 됐다. 결국은  내용을 잘 이해하고 그에 맞는 특약을 잘 작성하면 햇지가 될 수 있는 것 같다.

‘꼭 적용해보고 싶은 점’

앞으로 1호기를 오래 보유,관리하기 위해

시장에서 유연하게 대처하기 위해 (무조건 피할 게 아니라 대응이 가능하면 도전)

1. 전세와 관련된 내용 이번에 잘 정리해 놓기
2. 내년 2월 임차인 재계약을 위해  필요한 시뮬레이션 해보기(필요하면 전세계약서 특약도  수정해보기, 부사님 도움받지 않고 갱신 계약서 작성해보기)
3. 다시 한번 1호기 주변 공급일정(캘린더) 꼼꼼히 분석하기