*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
부천 동부센트레빌 1,2단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
부천시 종사자수 318.670명
2. 교통
강남 54분/ 여의도 36분/ 시청 46분
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3.학군
역곡중 72%
4. 환경
홈플러스 부천소사점, 역곡상상시장
대학병원 없음
5. 공급
힐스테이스소사역 2025. 6. / 629세대 등
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 부천동부센트레빌1,2단지 23A평 현재 매매 4.9억, 전세 3.5억
5년 내 고점 매입시: 2022년 2월 매매 6.13억 전세 3.26억
5년 내 저점 매입시: 2020년 6월 매매 4.08억 전세 3.2억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
시군구별 종사자 및 사업체수 기준 수도권 내 같은 S평가를 받은 수원지역 A아파트와 비교
부천동부센트레빌1,2단지 | 수원 A 아파트 | |
직장 | S | S |
교통 | 강남 54분/ 여의도 36분/ 시청 46분 | 강남 60분/여의도 79분/ 시청 76분 |
학군 | 역곡중 72% | 산남중 84%, 수원원일중 76%, 동수원중 63% |
환경 | 홈플러스 부천소사점, 역곡상상시장 대학병원 없음 | 홈플러스 원천점 대학병원 없음 |
공급 | 힐스테이스소사역 2025. 6. / 629세대 등 | 수원당수지구A5블록 신혼희망타운 2025. 8. /726세대 등 |
시세 | 매매 4.9억, 전세 3.5억 | 매매 4.45억, 전세 3.2억 |
고점 (5년 내) | 매매 6.13억, 전세 3.26억 | 매매 5.58억, 전세 3.3억 |
용적률 | 283% | 221% |
2) 환금성 : 300세대 이상, 10층 매물로 환금성 있음
3) 수익률
저점에 매수 시 수익률 합계 93%
저점 매수시 순수익 8,200
10년 뒤 매매가가 2배가 된다는 가정하에 연수익률 32.6%
4) 원금보전 :
- 전세가율 :71%
- 3년 내 입주물량 3,805세대
5) 리스크 대비
- 매수하려면 마이너스 대출 필요
나의 투자 결론 : 리스크에서 걸렸슴다
✅ 작성하면서 느낀점
이렇게 하는 게 아닌 것 같지만 앞으로 배워서 다시 바로잡으면 되니까요
완료에 의의를 두겠습니다
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