열반스쿨 중급반 2주차 강의 후기 [7(일곱)번 넘어져도 굴하지 않고 5(오)래 오래 투자할 조, 초로]

🙈안녕하세요🙈

초심을 잃지 않고 항상 처음과 같은 마음으로

투자하고 싶은 "초로" 입니다

 이번 강의는 유일하게 

“전세빼기의 모든 것”

을 담고 있는 강의로 “양파님” 튜터님 께서

사례를 통해 너무 쉽게 강의해 주셔서

기본틀을 잡을 수 있는 강의였습니다

✔︎ 전세빼기를 알아야 하는 이유

우리는 투자를 하기 위해 임장/임보/시세 등

다양한 데이터와 노력을 통해

투자할 1등 단지를 뽑기 위해

엄청난 시간과 노력을 쏟아 붓고 나서

투자 단지를 매수하게 됩니다

그래서 매수 이후 기쁨과 안도감을 가지고

잠시 휴식을 취하곤 하는데요

그 사이 엄청난 “리스크”가 있다는 것을

알지 못합니다

왜??? 경험이 없으니까요

“전세”를 빼지 못한다면

물건을 포기하거나 금융비용이

들어가게 될 것입니다

그렇기에 저대로 알고 대응하기 위해 

이 강의가 필요한 것임을 알게 되었습니다

☆“투자의 완성은 임대” = “전세 빼기”

✔︎ 전세 셋팅이 왜 투자에서 중요할까??

전세 셋팅이 무난하게 진행된다면

시간확보 및 비용에서 내가 계획한 대로

흘러갈 수 있습니다

하지만, 조금이라도 삐끗한다면

그만큼 시간과 비용이 발생하겠지요

그래서 미리 내가 전세 셋팅 유형과 그 과정을 알고 있다면

당황하지 않고 전세를 무난하게 빼고

비용도 최소화할 수 있습니다

일반적인 전세 셋팅 / 특수한 전세 셋팅의 흐름에서

어떻게 대응하고 나에게 이익이 되는지

그 과정이 한눈에 그려질 수 있게

파악할 수 있는게 중요했습니다

그 중 “조건부전세대출”을 막연하게

투자를 할 수 없다고 두려워 하지 말고 

현 시장에 맞춰 대응해야 합니다

☆ 막연한 두려움이 아닌 “대응의 영역”을 명심

✔︎ 현 시장에서 중요한 “세낀 물건”의 특징

세낀 물건이 물건이 잔금 치루기 어려운 상황인

투자자 입장에서는 좋은 물건임을 틀림없습니다

하지만, 세낀 물건은 가격이 싸지만

전세가가 낮아 투자금이 많이 들기도 하고

조건이 맞지 않은 경우도 많이 있습니다

세낀 물건을 투자하기 위해서는

반드시 확인해야 하는 주의사항을 꼭 확인해야 합니다

☆임대조건이 기재되어 있는 전세계약서를 반드시 3번 확인

✔︎ 세낀 물건의 투자검토 3단계

세낀 물건을 찾다보면 조건이 다양한 경우가 많습니다

대체 어떤 것이 나에게 유리한지 아닌지를 

판단하기 어려운데요

그 판단하는 과정을 실전적용을 통해 

연습을 하는게 중요했습니다

일단 적정 전세보증금을 확인할 필요성이 있으며

그 수준에 따라 투자금이 달라질 수 있음을 기억해야 합니다

그 다음 임대만료일을 확인해야 하는데요

만료일에 공급물량이 어느 정도 있는지 확인해야

리스크 대비를 할 수 있었습니다

그 다음 갱신요구청구권 사용여부에 따라

리스크가 낮고 높음이 결정되고 

투자금 여부 및 전세 현금 흐름도 가져올 수 있습니다

지역마다 다름을 기억해야 합니다

☆ 전세보증금액 / 임대만료일 / 갱신요구청구권 사용여부

✔︎ 주인전세의 특징

집주인이 전세입자로 변경되는 경우인데요

주전의 이유는 다양하기도 하고

매수자에게도 유리한 점이 있어

좋은 투자 방법이라고 생각합니다

하지만, 단점도 있기 마련이니 기억해야겠습니다

☆ 만기시점공급 / 매매가 상승시 전세 비협조 / 소극적인 하자체크

✔︎ 전세 빨리 빼는 법

전세를 빨리 빼면 어떤 점이 좋을 까요??

돈과 시간이 절약되는 엄청난 이익이 있습니다

그럼 전세가격 설정은 어떤게 있을까??

☆ 단지 / 생활권 / 공급 [단, 생, 공]

딱 3가지를 기억해야 했습니다

위/아래 평형을 보고

입지/구조/면적을 보고

공급물량을 통해 퇴종 점거을 하면

적정 전세가를 알 수 있어

나에게 필요한 전세세팅을 알 수 있었습니다

✔︎  소액투자에서 반드시 확인해야 할 것

“전세보증보험” 가입이 가능한 전세가인지

정확하게 파악하고 있어야

투자가 가능할 수도 아닐 수도 있었습니다

이 부분을, 결국 투자금의 한계가 있다면

꼭 필요한 부분이니 놓치지 말아야 겠습니다

✔︎ 임대기간 설정의 중요

전세자를 구해 전세세팅을 하게 되었다고

모든 것이 끝난 걸까요???

그럼 너무 좋은 시나리오 겠지만

만기 시점에 만약 공급폭탁이라면?

아마 전세 맞추기가 어려워 질 것이며

그만큼 투자금 규모도 달라질 것입니다

그럼 자연스럽게 투자금 회수도 어려우겠네요

시간과 비용이 많이 들어가는 만큼

꼭 임대 만기 시점에 

어떤 상황인지 기억해야겠습니다

☆ 공급 / 수요 / 포트폴리오

✔︎ 알면 두렵지 않은 법인 임차인의 특징

법인 임차인?? 전세권 설정??

먼가 무서운 용어 인데요???

이거 그냥 가등기, 가압류, 가처분

 이런 것과 똑같은 유형이지 않을까??

라고 생각하면서 투자에서 배제하지 않을 까요???

하지만, 무조건적인 배제 보다는

법인 임차인의 장/단점을 정확히 알고

투자자에게 유리하게 가져올 수 있음을 알게 되었습니다

☆ 시기에 가장 적합한 선택 / 최대한 안전하게 만드는 것이 중요

임대계약서 작성방법 및 특약 등에 대해

자세히 배울 수 있어, 강의 순간에는

전세 마스터가 되는 기분이였습니다

“양파링” 튜터님께서 강의에서 두번이나 언급하신

“너나위 보거라” 가 아닌

“양파링 보거라” 의 글을 작성할 수 있을 수 있도록

투자를 위해 달려가겠습니다 😀