✅아파트명
청주 SK VIEW 자이
✅위치(지도)
✅입지평가
청주시 흥덕구 봉명동 위치한 신축으로 봉명동 지역 대장 아파트
1. 직장
청주시는 종사자 399,442명으로 지방 도시 중 사업체와 직장인이 많은 S 급 도시
→ 청주같은 지역은 시 단위로 종사자수를 반영하는것이 맞는지 모르겠습니다.
2. 교통
청주역 5.8Km(자가용 15분) / 청주시외버스터미널 3.8Km(자가용 13분)
→ 수도권과 평가하는 방법이 다른것 같은데요.
아직 어떻게 하는지 모르겠습니다.
3.학군
단지 바로 옆에 봉명초등학교가 있어서 초등학고 학부모에게는 선호도가 높을 것 같습니다.
가까운 봉명 중학교 학업성취도 71%- C / 솔밭중 93%-A / 송절중 82%- C 로 대체적으로 C 급 학교가 대부분 입니다.
4. 환경
백화점 없고 대형마트도 멀리 떨어져 있어서 환경은 C 입니다.
롯데마트(자가용 12분) / 홈플러스 청주성안점 (자가용 11분)
5. 공급
향후 3년간 공급량이 많습니다. 1년 평균 공급량으로 계산해도 적정 수요 대비 250% 수준으로
향후 전세 가격 하락과 집값 하락 혹은 정체가 예상됩니다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 2024년 6월 입주 시작한 지역 신축 아파트로 지역 아파트 평균 시세보다 약 2배 이상 높은 가격대입니다.
→ 주변이 전체적으로 노후화 되어있어서 구축대비 신축의 적절한 비교 평가 방법을 모르겠습니다. 지금의 제 수준으로는 단순 비교가 어렵습니다.
2) 환금성 : 현재 전세가율이 75% 수준으로 약 1개월전 90% 이상에서 전세가율은 많이 떨어진 상태입니다.
신축이지만 거래량이 많지 않은것 같습니다.
지역 아파트의 환금성을 파악해보는건 쉽지않네요.
3) 수익률 : 1년 전 입주 초기 구매했다면 수익률이 높았을테지만 현재 시점에서는 단기간 높은 수익률을 기대하기 힘들것 같습니다.
4) 원금보존 : 전세가가 높아서 어느정도 투자 원금 보존 확률이 높지만 23평과 29평은 1년 전 입주시기 대비 각 2000만원씩 전세가 하락이 있었습니다.
→ 입주 1년 된 아파트라 거래 이력이 많지 않아서 현재 반영된 거래금액이 거품이 낀 금액인지 알 수 없습니다.
5) 리스크 대비: 향후 3년 간 신축 물량은 지역 적정 수요 대비 250% 넘게 공급 예정인 지역입니다.
전세가 하락과 매매가 하락 혹은 장기간 정체가 우려되는 아파트 입니다.
나의 투자 결론 :
리스크 대비가 가능하다면 + 적은 투자금으로(전세가율 80% 이상) 투자할 수 있다면
입주물량이 쏟아지는 3년 사이 매매가와 전세가가 하락했을 때 투자해보는 것은 어떨까 하는 생각이 들지만
아직 잘 모르겠습니다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
처음 작성해보는거라 어렵지 않은 것이 없네요.
지역에 위치한 아파트라 서울+수도권 평가 기준과는 다르게 적용해야 할 부분이 많은것 같은데 어떤식으로 판단해야하는지 잘 모르겠어요.
부동산 싸이트 활용법이 상당히 익숙하져야 할 것 같습니다.
아직 초보라 어디가서 뭘 확인했더라 헤깔려서
교재보고 네이버-아실-호갱노노-지인
정신없이 들락거렸습니다. ^^;;
투자금이 적어 지방을 조사해봤는데요
정작 지역을 거의 모르고
절대적 지식이 부족하여 평가하는 것도 불가능한 것 같습니다.
→ 이렇게 하면 되는지 아예 잘못 접근한건지 조차 확인할 수 없으니 이부분이 제일 답답하군요!!!
그래도
첫 술에 배부를 순 없으니 꾸준히 해봐야겠습니다.
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