[열반기초반 87기87조 에피님] 평택 고덕국제신도시파라곤 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

평택 고덕국제신도시파라곤 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

강남 

여의도

시청

  강남역 1시간24분

  부도심 1시간36분 

 C등급

3.학군

민세중 (신설중이라 학업성취도평가가 없음)

4. 환경

반경1KM이내 백화점, 대형마트, 종합병원 없음

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점은 9.8억, 현재금액은 6.5억 전고점대비 하락률이 30%이상인 금액으로,절대적가치는

충분히 싸다고 생각됩니다. 

2) 환금성 : 서정리역에서 도보로 12분 정도걸리며, 충분히 도보가 가능, 서정리역 메인상권에 근접해있어,

상권과, 초품아라 수요는 있음, 좋은 동과 좋은 층만 매수한다면 환금성은 나쁘지 않을것같음

3) 수익률 : 현재 투자금이 3.4억이 들어가는데, 그 금액이면 서울 3~4급지도 가능한 금액인데,,,

투자금대비 수익률이 평택보다는 서울을 더 우선으로 볼 것 같다.

4) 원금보존 : 전세가가 너무 낮아서, 전세가율이 낮다보니, 내 투자금대비 만약 전세가 까지 떨어진다면 ,

나는 -3,000만원,, 원금보존이 되지 않음/ 

5) 리스크 대비: 2025년도에 매수하고, 전세를 놓았을때  2027년도에 만기가 되어서 재계약시점이,

2025년도 보다 공급이 훨씬 많은 시점,

세입자 구하기 힘들수도 있다 . = 리스크 있음

나의 투자 결론 :  투자 하지 않을것같음,

✅ 작성하면서 느낀점 : 기존 전고점시점인 2021년도 고덕1단계에서는 파라곤이 

압도적으로 단지상품성도 좋고, 초품아에 역에서 걸어갈수 있는 위치, 메인상권과도 도보로 가능, 선호도가 굉장히 좋았던 단지였지만, 평택시청이 에듀타운쪽으로 이전하면서,

랜드마크 급인 주상복합이 들어서고, 음악분수, 에듀타운등 중심이 아래쪽으로 이전하면서

상대적으로 파라곤쪽은 선호도가 많이 빠진 상태,

앞으로 연식가치가 더 빠지면 아래쪽 단지들보다는 선호도가 많이 빠질 것같아,

투자는 하지 않을것같다.