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열반스쿨 중급반 - 직장인으로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
2주차 강의를 듣기 전에는 그냥 매수하고 전세 잘 놓으면 알아서 나가는거 아니야?라는 생각을 가지고 있었는데 수강후에는 전세 맞추는것또한 투자에 있어서 아주 중요하고 판단할 기준들이 아주 많다는것을 새롭게 알게 되었던것 같습니다!
첫번째로 전세세팅의 방법을 배웠습니다
즉 투자를 한다는건 매수 +임대놓기의 과정이기 때문에 매수하나만을 집중한다면 큰일날수도 있음을 느꼈습니다
전세세팅을 기본적으로 하기 위해서는 매수후에 어떤 그림이 펼쳐질것인가를 알고 이를 대비하는것을 포커스를 맞춰야
일반적인 잔금기간 맞추어 세입자 구하기와 특수한 전세세팅인 세낀 물건 매수, 주인이 전세로 들어오는 경우)를 위해 시간을 확보하는것과 전세세팅이 안되었을때에 금융비용( 이자, 중도상환수수료)을 대비하고 이전에 전세가를 조정하는 판단을 하는것을 구분할수 있게 되었습니다
일반적인 전세세팅시와 특수한 전세세팅시에 어떤식으로 계약이 흘러가는지 ( 가계약, 본계약, 잔금날짜)등을 파악할수 있었고
특수한 전세세팅의 경우는 (세낀물건, 주인전세)인 경우에는 전세를 맞추는게 확정되어 있지만 일반적인 세입자를 구하는 세팅의 경우는 잔금날짜와 세입자의 입주날짜가 맞지 않거나 못구했을시에 리스크를 대비하는 방법에 대해 구체적으로 알게되었습니다
== 마통이용하여 잔금 맞춘뒤 공실관리비와 중도상환수수료 비용 판단
정리하자면 1. 아파트 을 투자한다는것은 전세세팅까지의 과정이 아주 중요하다는것 2. 시장과 개인상황에따라 일반적 세팅과 특수한세팅을 판단할줄 알아야한다는것 3. 집을사고 어떤 과정이 나올수 있을지를 미리 판단하고 내가 대응 가능한 물건을 선택하는것이 아주 중요하다는것을 알게 되었습니다!
두번째로 현재시장의 전세세팅의 방법을 배웠습니다
현재 조건부전세대출 제한으로 투자를 못하는게 아닌가?라고 일반적으로 생각하면 안되고 가능한 금융기관들이 있으니 수시로 체크해보고 조건부를 피해갈수 있는 승계용 계약과 신규전세대출이 필요없는 물건을 찾아볼수 있는 안목이 중요합니다
세낀 물건을 볼때에는 현재의 전세보증금을 보고 재계약시에 발생하는 공급량을 보고 재계약시에 전세금 세팅을 어떻게 해야할지 판단하고 , 임대 만료일,갱신권 사용 여부를 확인하여 발생할수있는 역전세 리스크를 미리 판단하여 대비하여야 한다는것을 알았습니다
정리하자면 1. 전세보증금액을 보고 전세시세를 비교 2. 임대만료일을 보고 재계약시 공급 체크 3.갱신 청구권의 사용여부를 보고 신규계약을 판단( 계약해지 리스크VS투자금 회수 지연)해야합니다
세번째로 내물건을 1등을 만들어 빠르게 전세 빼는 방법을 배웠습니다: 투자금과 시간의 절약
내 물건의 전세세팅을 빠르게 하기 위해서는 1.단지 2.생활권3.공급을 이해하는 것이 가장 중요하다는것입니다
첫번째 단지를 볼때에는 먼저 내가 투자한 단지의 평형별 전세를 확인하여 전세가격의 경쟁력을 확인할줄 알아야하고
두번째로 의 생활권안에서의 단지 전세가격 비교를 통해 내가 세팅하여여야 할 가격을 보다 면밀히 봐야할줄 알아야합니다
세번째로 공급을 볼때에는 지금 입주와 다음입주를 확인하는것이 아주 중요합니다((공급이 쏟아지면 전세매물 또한 쏟아져 큰 메리트가 없다고 하면 전세빼기가 아주 어려워짐)) 단지 입주가 있다면 단지의 사전점검기간과 입주지정기간을 체크하고 입주시에는 임장을 통해 이 단지가 선호도가 있는건지 확인해봐야한다는것도 중요했던것 같습니다
소액투자를 할때에는 전세보증보험 가입할수 있는지 보는 방법도 새롭게 알게되었습니다.
네번째로는 리스크를 줄이기 위한 임대기간 설정법을 배웠습니다
임대기간을 설정하기 위해서는 가장 중요한 세가지가 1.공급 2수요 3.포트폴리오 라는것을 머리속에 새길수 있었습니다
첫번째로 공급을 볼때에는 청주투자를 예시로 들어주시면서 항상 세팅기간과 만기때에 공급 물량을 확인해야된다고 말씀해주셨고 여기에 그 공급물량이 영향을 줄수있는지도 체크하는것이 중요하다는것도 알게되었습니다( 경기권과 지방 즉 도시규모에 따라 영향이 다를수 있음)
두번째로 수요를 볼때에는 일반적으로 사람들이 이사가는 성수기와 가지않으려고 하는 비수기를 이해할수 있었고
어떤 수요자인지, 해당 지역이 학군지인지 어떤 평형인지에 따라서 성수기와 비수기가 달라질수 있다는걸 새롭게 알게 되었던것 같습니다!
세번쨰로 포트폴리오를 확인할때에는 만약 투자자로써 여러채를 투자해 나갈때에 만기하는 분기가 겹칠수 있기 때문에어떤식으로 재계약을 잡아야할지 미리 판단해야한다는것이 중요한것 같습니다!
다섯번째로는 우리가 일반적으로 알지못하는 임차인과 계약시에 꼭 확인해야할 부분을 배웠습니다
저도 강의를 수강하면서 법인임차인이라는 것을 처음 들어본것 같습니다! 법인이라는 말만 들었을때 거부감이 들어서 꺼려했을것 같은데
강의를 들어보면서 법인임차인에 대한 이해와 장단점을 알아보고 어떤 특약을 넣어야 나에게 좋을지를 알게 되었고
시장분위기에 따라,개인의 상황에 따라서 임차인이 달라질수 있다는것을 인지하고 투자를 계속하나간다면 여러 임차인을 만날수 있기 때문에 시기에 적합한 선택을 하여 나를 먼저 안전하게 만드는것이 중요하다는것을 배웠습니다!
두번째로 임차인과 계약할시에는 등기부등본을 꼭 확인하여여하는데 ( 표제부 갑구 을구)등 어떤식으로 나누어져 있고
어떤걸 확인하여야하는지에 대해서 알려주셨고 만약 걸리는 부분이 생긴다면
계약시에 특약을 적어서 해결할수있어야한다는것을 알게 되었습니다!
정리하자면 항상 매수결정전에 등기부를 필수로 꼼꼼히 확인하고 1등전세물건이 만들어졌어도 실제거래가 성립되는것은 계약이라는 법률행위이기 때문에 항상 시간과 비용을 효율적으로 사용해야된다는것 입니다!
마지막으로 우리가 임차인을 받을때에는 개인만 생각하는것이 아닌 제3자의 입장으로 임차인을 생각해주라고 말씀하신것이 마음에 많이 와닿았던것 같습니다!
전세세팅에 관하여서는 거의 알고 있지 못했는데 새롭게 배운것들이 많아서 너무 좋았습니다!
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