관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
투자는 매수로 끝나는 것이 아니라 매수+임대까지가 투자이다.
- 전세 세팅은 투자 물건을 고르고 나서 하는 것이 아니라 투자 물건을 찾으면서 전세 세팅 까지 생각하면서 투자물건을 탐색
- 새로운 세입자를 구해야 하는 상황이라면 잔금 기간이 길수록 좋고 세안고 또는 주인전세의 경우 잔금기간을 짧게 가져간다.
- 새로운 세입자를 맞출 경우 매매잔금일=전세잔금일은 BEST. 하지만 전제 잔금일이 늦은 경우 또는 세입자를 못 맞출 경우 내가 스스로 잔금을 준비 해야하는 심리적 부담과 불안, 추가적인 비용을 감수 해야한다.(대출이자+중도상환수수료+공실관리비)
물건을 투자하고 전세 세팅을 생각하는 것이 아닌 전세 세팅을 생각하면서 투자한다.
- Case1(입주물)
(매수) 가계약(문자) → 본계약(계약서) → 매매잔금(통상 2~3개월)
(전세) 가계약(문자) → 본계약(계약서) → 전세잔금
매매잔금 = 전세잔금 + 내돈(투자금)
- Case2(주인전세, 주전, 점유개정)
(매수+전세) 가계약(문자) → 본계약(계약서) → 매매잔금(통상 1개월)
*매매 가계약시 주인전세에 대한 내용도 무조건 문자로 협의 후 가계약금 송부(나중에 주인전세가 안될 경우 짧은 기간에 세입자를 맞춰야하는 RISK를 없애야 한다.)
- Case3(세안고, 전세낀)
(매수) 가계약(문자) → 본계약(계약서) → 매매잔금(통상 1개월)
*기존 세입자의 전세계약을 승계한다. 그러므로 매매 가계약 시 전세 보증금+계약기간 확인 필수(전세계약서 사본확인)
*전세 승계의 경우 별도 임대차계약서 작성이 필수는 아니지만 선택적으로 협의하여 다시 작성 가능.
*본 계약시 특약사항에 현재 임자인의 전세보증금+계약기간을 명시한다
- 가계약 전 개인정보 가리고 전세계약서 사본 확인
- 계약일에 매도자 개인정보가 있는 전세계약서 확인
- 잔금일에 전세계약서 원본 교부 받아 보관자는 매수로 끝나는 것이 아니라 매수+임대까지가 투자이다.
세안고 물건의 경우 전세보증금액 + 임대만료일 + 계약갱신요구청구건 사용 여부 확인 필수
(1)전세보증금액 확인(현재 전세 시세와 비교하여 비슷하거나 낮아 역전세 위험이 적을 것)
(2)임대만료일 확인(임대 만료일 앞뒤로 3개월 공급물량 체크)
(3)계약갱신요구청구권 사용여부(거주 의무 2년 + 거주 권리 2년)
*계약만료 6~2개월전 갱신의사 표시 필수(5% 이내 인상 협의)
*묵시적 갱신은 동인한 조건으로 2년 거주권리를 가지고 2년 후 계갱권 사용 가능(2의무+2묵시적+2계갱)
*계갱권 사용전 물건이라면 2년 의무거주, 그 후 계갱권을 쓸수도 있고 이사갈 수도 있고(역전세, 투자금 회수 고려)
*계갱권 사용후 물건이라면 언제든 이사갈 수 있다.(역전세, 투자금 회수 고려)
언제 물건을 매수하여 전세를 세팅하는 것이 좋을까?
(1)공급확인 : 현재 신규 공급 확인 및 2년 후 공급 확인 → 세안고/주인전세의 경우 임대 만기 시점 공급량 확인
*가치 있는 물건을 싸게 사는 것도 중요하지만 공급의 RISK를 파악해서 피하는 것 또한 역전세로 부터 투자금을 지키는 방법이다.
*과거 의왕공급으로 평촌의 전세가 하락이 있었다. 지리적으로 먼 곳임에도 불구하고 역전세는 일어나기 때문에 공급되는 양을 항상 고려하자.
(2)수요 : 본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 특징을 아는 것이 중요
*성수기 : 학군지(12월 ~ 2월), 봄/가을
*비수기 : 학군지(3월 이후), 여름휴가, 명절연휴, 겨울
(3)포트폴리오 : 주택 수가 늘어날 수록 재계약 시기 분산하기.
매수 후 얼마에 전세가를 세팅 할 것인지?
- 단지(단지내 평형별 전세호가 확인 → 실거래 전세가격 확인)내 경쟁력 있는 물건 만들기
- 생활권(입지, 구조, 면적)내 경쟁력 있는 물건 만들기
- 신규공급(신규 공급 단지의 경우 하위 평형의 전세가격 확인)보다 경쟁력 있는 물건 만들기
*대단지 신규 주택의 사전점검기간 + 입주기간 전/후 3개월은 전세 구할 때 조심(임차인들이 구축 보다 신규 주택의 전세를 알아볼 확률이 높기 때문)
*신규 단지 입주가 매수할 단지의 전세 세팅에 영향을 줄 것인지 판단 필요.
[조건부 전세대출 제한] *전세대출 실행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출 중단.
막연한 두려움이 아닌 대응의 영역이다.
투자 전략
- (입주물) 매도인과 세입자가 계약을 하고나서 전세를 승계받는 방법 or 세입자가 대출 없이 현금으로 전세잔금
- 전세안고, 주인세대 물건
- 소유권 이전이 되는 전세 대출 가능 은행 이용.
*부동산 시장이 매도자 우위 시장일 때, 매수자 우위 시장일 때를 잘 판단하여 방법을 선택하자.
전세 보증보험 가입 가능한 전세 가격 인지?
- KB / 매매 / 일반 →승인시점 → 90%의 전세가 인지 확인한다. 90%이상의 전세가격일 경우 전세 보증보험 가입이 불가능하니 전세가격을 낮추어야 새로운 임차인이 전세 보증보험 가입을 할 수 있다.
계약의 단계와 특약은?
등기부등본 확인 (위조도 있을 수 있으니 700원 아까워 하지말고 내가 직접 확인하자)
(1) [갑구] 계약자와 동일한 소유자인지 확인 → 매도자 주민등록증 확인 → 매도자 계좌 확인
(2) [갑구] 가압류, 가처분, 가등기가 있는지 확인(있으면 사지 마라)
(3) [을구] 근저당 확인
* 잔금 시 말소 특약 기재(대출상환 후에는 반드시 상환영수증 확인)
(4) 열람일시 + 각 페이지 쪽수 확인
* 가계약금 보내기 전 등기부등본확인 → 본계약서 작성 시 또 확인 → 잔금할 때 또 확인(돈 보낼 때 항상 확인)
2. 매매계약서 작성(6월1일 소유자가 재산세 내야함)
*특약 : 매도인은 매수인의 전세 임대 적극 협조 / 잔금일은 상호협의 하에 앞당길 수 있음 / 근저당은 잔금 시 전부 상환하여 말소 / 누수 등 매도인 하자담보 책임
3. 임대계약서 작성
* 임대기간 만료 기간을 잘 확인하고 주말이라면 평일로 변경(금융업무를 위함)
*특약 : 만기 도래하여, 이사할 의사가 있을 시 4개월 이전 통보하여야 한다. / 계약만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극 협조 / 임대인은 잔금일 다음날까지 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다. 이를 위반하는 경우 본 계약을 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다.(잔금하고 전입신고를 하면 그냘00시 즉 다음날 법적으로 유효하므로 그 사이에 매도자가 근저당설정을 예방히기 위함)
*보증금을 임차인이 아닌 은행에 상환해야할 때를 대비하여 임차인 연락처에 기록하자.
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