관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
드디어 기다리던 전세에 대한 모든 것을 알 수 있는 양파링 강사님의 2주차 강의를 수강하였다.
2주차 강의가 기다려졌던 이유는 지난 서투기 때 전임과 매임을 하며
투자자에겐 부동산 사장님들이 세낀 매물이나 주인전세면 더 좋으시죠? 라고 물어보셨을 때
어디서 들은 이야기가 있어서 그럼 더 좋을 것 같습니다. 라고 대답했지만
실상 어떤 점에서 더 이득인지 해당 물건을 사면 어떤 프로세스로 전세 계약을 하는지 무지한 상태에서
어영부영 넘어간 것이 마음에 걸렸기 때문이다.
전세 관련해서 알아봐야겠다고 마음 먹었을 때 내 마음을 어떻게 아시고 전세에 대한 A부터 Z까지
남김없이 모든 지식을 대방출 해주셔서 속이 시원해졌다.
투자는 매매가 끝이 아니라 전세 계약과 보유하는 과정 그리고 매도까지 할 줄 알아야 진정한 투자자가 될 수 있다고 한다. 아직 1호기를 준비 중인 부린이지만 이번 달 원씽으로 아직 모르는 것이 많아 지식을 쌓아가는 단계에서 최대한 많은 지식을 흡수하려고 노력하고자 한다.
이번 강의에서 케이스 별로 전세 세팅의 프로세스를 알려주셨다.
1) 매매잔금일 = 전세잔금일 : 전세 잔금으로 매매 잔금을 처리한다
2) 매매잔금일 < 전세잔금일 : 내 돈으로 잔금을 먼저 처리하고 이후 전세 잔금을 받는다
3) 전세를 못 맞춤 : 최악의 상황으로 내 돈으로 매매 잔금을 맞추고 어떻게든 전세 입자를 받는다.
내가 생각하고 있던 전세 프로세스는 1번이었다. 하지만 그건 정말 모든 상황이 잘 맞추어져 있는 케이스고
실상은 2번이나 3번 상황이 많이 발생하니 이에 대한 대비책이 필요한데 각 상황에 따른 대처 방안을 알려 주셔서 도움이 많이 되었던 것 같다.
2번 상황이 된다면 잔금을 준비해야 하니 평소에 내가 가용할 수 있는 금액과 대출로 얼마나 받을 수 있을지,
그리고 대출을 받게 되면 그에 따른 이자 비용이 얼마나 나가는지 계산해 보아야 한다.
월부 생활을 하기 전에는 대출은 빚이고 정말 어쩔 수 없는 상황에서 해야 하는 것이라고 생각했다.
하지만 내가 감당 가능하다면 잔금을 치루기 위해 대출을 통해 잠시 동안 돈을 빌리는 것은 좋은 레버리지이고,
이를 통해 가치가 있는 부동산을 보유한다면 좋은 선택지가 될 수 있다.
3번 상황은 사례를 듣기만 해도 정말 고민되는 상황이다. 3번 상황이 발생하지 않도록 투자를 하기 전에 꼭 전세에 영향을 줄만한 해당 지역과 주변 지역에 공급 물량이 너무 많지는 않은지 그리고 재계약 시즌에 공급 물량이 있지는 않은지 확인하는 습관을 길러야 한다.
물론 경험이 많거나 대처를 잘한다면 저렴하게 살 수 있을 때 투자하는 것도 좋지만 무엇보다 아직 그만큼의 실력이 되지 않으니 잃지 않을 수 있는 안전한 투자를 해야겠다는 생각이 든다.
그리고 매임 때 정말 궁금했던 주인 전세나 세끼고 매매하는 프로세스에 대한 정보를 얻을 수 있었다.
주인 전세는 매매와 동시에 전세 계약을 체결할 수 있어 전세 입자를 따로 구하지 않아 시간과 잔금 리스크를 줄일 수 있어 초보 투자자에겐 아주 좋은 거래인 것 같다.
하지만 직접 매물 임장을 돌아 보았을 때 주인 전세보다는 세낀 매물이 훨씬 많았다.
세낀 매물은 주인 전세보다는 고려해야 할 점이 더 많았는데,
살고 있는 세입자가 집을 안보여 준다거나 계약 갱신권을 사용해서 지금 매매 한다면 매매 시세보다는 2000만원 정도 저렴하지만 전세 시세보다 약 6000만원이나 저렴한 가격에 갱신해서 오히려 투자금이 훨씬 늘어나는 경우가 많았다.
살고 있는 집의 컨디션이 아무리 좋아도 지금 내 투자금에 맞지 않은 물건이라
포기할 수 밖에 없었는데 세가 껴있는 상태에서 물건을 매매하는 매도인 입장에서도 집이 잘 나가지 않아 고민이 많을 것 같았다.
좋은 조건의 주인 전세나 세낀 매물이 있다면 투자자 관점에서는 전세를 유리하게 세팅할 수 있어 좋을 것 같으니 메모하고 그런 물건이 있는지 찾아봐야겠다.
그리고 가장 궁금했던 특약에 관한 내용!
법에 대해서는 정말 모르는 상황이라 막상 매매나 전세 계약서를 쓰게 되면 처음이라 두려운 마음이 들 것 같았다.
양파링님이 직접 작성한 계약서를 예시로 보여주시며 전세 세팅을 하기 위해서는 이러한 특약이 필요하고 해당 특약이 필요한 이유에 대해 설명해 주셔서 나중에 계약을 하게 된다면 배운대로 잘 적용해 보고 싶다.
2주차 강의는 정말 전세에 대해 남김없이 모든 정보를 다 공유해주신 알짜 배기 강의였다.
배운 내용대로 나중에 투자 후 전세를 놓게 된다면 양파링 강사님 보거라 하는 내용으로 후기를 작성하는 그날이 어서 다가왔으면 좋겠다.
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