[열중반45기47조 후파]2주차 강의 후기

안녕하세요!

후회없는 파이어가 되자! 후파 입니다.

양파링님의 2주차 강의 후기를 작성해 보았습니다.

양파링님이 강조하시는 부분은

투자의 완성은 매매계약부터 임대계약, 그리고 세입자 입주까지 이어져야 마무리되는 것이라는 점입니다.

즉, 투자가 완성되려면 임대계약을 체결하고 임차인을 맞이하는 것까지 마무리되어야 합니다.

초보 투자자가 매수 이후 생각하지 못하는 부분까지 짚어주시는 내용이라 더욱 좋은 강의였습니다.

PART 1. 현재 전세 시장 상황 정리

상급지의 경우 전세가보다 매매가 상승폭이 커서 전세가율이 낮아짐

입주가 정리되는 지역 중 매매가 상승보다 전세가 상승이 빠른 지역은 실질적인 투자금 감소로 매수기회를 주고 있음

PART 2

투자안에는 전세 셋팅이 포함됩니다.

전세 셋팅 유형과 프로세스를 알면 매수 후 어떤 상황이 펼쳐질지 알고 대비할 수 있습니다.

전세 셋팅의 3가지 유형

1. 신규 전세 세입자를 맞추는 방법
2. 매도자가 전세 세입자가 되는 방법
3. 임차인 거주 중 상태에서 매수하는 방법

위 3가지 유형 중에서 저는 신규 세입자도 맞춰보고, 임차인이 거주 중인 상태에서 매수도 진행해 보았습니다.

현재 전세 셋팅을 어렵게 하는 상황에 대해서도 알려주셨습니다.

1) 신규 전세(조건부 전세대출 제한)

은행마다 대출이 가능할 수도 있고, 안 될 수도 있으므로 조건을 잘 확인해서 대응해야 합니다.

2) 세낀 물건

매물 임장 시 세낀 물건이라고 할 때

반드시 확인해야 할 사항

전세보증금액, 임대만료일, 갱신요구청구권 사용여부 체크

3) 주인 전세

매도인이 손실을 봤다고 생각하면 감정이 상해 집을 잘 안 보여줍니다.

적정 전세가를 설정하는 3단계: 단, 생, 공

단지, 생활권 내 전세가를 비교해서 설정

공급, 전세가 설정을 위해 가장 중요한 공급 6개월 물량을 체크해 보자

임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지: 공, 수, 포

공급, 수요, 포트폴리오

전세와 공급은 밀접한 관계가 있습니다.

법인 임차인에 대한 부분도 잘 알고 있으면 전세를 맞추는데

두렵지 않을 것 같습니다.