[열중 45기 독서근6 키우고 대박7조 캄미] 2주차 강의 후기 <전세 세팅의 모든 것>

안녕하세요 

캄미입니다.

투자 이후 전세 맞추는 부분에 대한 자세히 강의해주셔서 투자 후 전세세팅할 때 어떻게 진행해야하는지 감을 제대로 잡을 수 있었습니다.

투자는 집을 사는 매수에서 끝나는 것이 아니라 매수+임대로 봐야한다!고 강조해 주셨습니다. 

치맥은 꼭 전세 맞춘 다음에 먹어야 한다!!! 기억하겠습니다.

향후 투자 시 전세 뺄 때 어떤 점들을 조심해야하는지를 적용해보려고 합니다. 

수도권 전세가 흐름 

• 전세가가 오른 곳도 있고, 공급 때문에 전세가가 주춤할 곳도 있을 것이다.
• 현재 올파포 입주장이 정리되어서, 동대문(올해 6월 ,11월),서초를 제외하곤 서울 입주물량이 적은 상태
• 경기는 안양 입주 정리되었고, 광명은 입주 쏟아져서 매물 많은 편
• 지방의 경우, 전세 매물이 없어 전세가가 오른 울산 같은 지역도 있으며, 전주의 경우에도 전세 매물이 없어 전세가가 오르고 있으나, 그 상승된 가격이 수도권과도 비준될만 해서 만약 실수요자들이 가격이 높다고 판단하면 가격이 주춤해질 것!

전세 셋팅 유형

1. 전세세팅 유형 (1호기)
   1. 1호기 N개월 뒤 매매잔금 : 매매 잔금일 전 전세계약이 되고 매매 잔금일에 맞춰 전세 잔금을 받는 경우
      1. 다만 매매 잔금일이 전세 잔금일보다 빠르게 될 경우, 내 돈으로 매매 잔금을 먼저 치뤄야 하며, 잔금 늦게 치른 만큼 대출 이자, 공실 관리비 등 제반 비용이 더 나간다…!ㅠㅠ 매수를 했다하더라도 여유 부리지 않고, 바로 전세 세팅 시작해서, 잔금일 안에 전세 잔금(통상 2개월 전 임차계약) 들어오게 하기 양파링 멘토님은 최대 공실 관리비 10개월까지 내봤다고 하셨습니다 .
   2. 전세 임차인이 잘 구해지지 않을 때 전세 임차 보증금을 내린다 vs 잔금 치르고 공실 견딘다? 했을 때, 오히려 전세가를 조정하는게 나을 수도 있다. 왜냐면 전세 보증금은 결국 나중에 돌려줘야할 돈인데, 혹여나 매도하더라도 돌려줘야할 전세금이 줄어들기 때문!
2. 2호기 매도자가 전세입자! (계약 시에는 꼭 계약서가 보이는 숄더백 낮은 가방을 매고 갈 것!ㅋㅋㅋㅋ 멋짐 뿜뿜)
   1. 매도자가 전세 입자로 사는 경우, 주전, 계약만 마무리하면 되는 거라서 잔금일정 엄청 빠르게 잡음. 매매 계약할 때 전세 계약 같이 하고, 전세 잔금 할 때 매매잔금 쳐야함.
   2. 이 유형은 잔금 못 치는 경우엔 유리함. 매매 가계약하기 전에 주전 조건 등 매도자와 상호 협의 해야한다.
   3. 거래가 빠르게 마무리, 잔금이 따로 필요 없음. 하루에 끝날 수도 있다!!

   4. 매전 차액만 지급하면 마무리됨. 

       

3. 3호기 전세셋팅 ( 세안고)
   1. 매매 계약 후 기존 임차인이 계속 해서 전세 입자로 거주하는 경우(세낀 매물. 세안고)
   2. 매도자와 전세계약을 승계하는 형태,
   3. 잔금일에 매매가-전세가 차익 지급하는 것
   4. 매도자가 돌려줄 전세 보증금을 안고 하는 것

   5. 가계약 전에 기존의 전세 계약 조건이 매우매우 중요함!!, 계약서 사본을 개인정보 가리고 날짜, 금액, 특약정보 확인할 수 있게 해달라고 해야됨. 

       

각 전세셋팅 유형에 따라 어떤 방식의 전세셋팅이 유리한지 자세히 알려주셔서 너무 좋았습니다.  

조건부 전세대출 제한(지금 시장에서 유리한 셋팅유형)

• 조건부 전세대출 규제가 나오면서, 대출 실행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출 중단! 임차인에게 받은 전세 대출금으로 잔금을 치루는 경우
• 상금지와 다른 급지의 분위기가 다름 - 마포에 가서 조건부 대출 요청하면 매도자 굳이? 안 받아줌, 근데 매수자 우위인 하위 급지를 가면 최대한 매도하려고 협조해주려고 함. 제가 봤던 4급지 ㅇㅇ구에서도 최근 매매를 빠르게 진행하고 싶어하는 매도자들이  최대한 주전, 주인 전세계약 등 협조해주려는 모습을 보였습니다.
• 투자 전략 : 가능한 금융기관에서 대출, 매도인 전세계약 후 전세계약만 승계, 세낀 물건 주전, 현금 전세 세입자 등 먼저 우선순위로 세를 맞춘다
• 신한은행 전세대출 규제 완화했다..! 서울은 다른 지역보다 좀더 규제가 더 많은 편, 막연히 두려워만 하지 말고 어떻게 대응할지 방법을 찾아라!
• 세낀물건에 대해서 자세히 알아두기!!

세낀 물건의 특징!

• 세낀물건 살때는 특약사항에 “현재 임차인 전세금 ㅇㅇㅇ만원(2020년 3월 3일 기한) 있음을 인지함” 문구가 있어야 함.
• 전세보증금, 만료일, 갱신요구권 사용 여부 꼭꼭 확인!!!
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