[열중 4는 건 책, 5르는 건 실력, 3키는 건 두려움, 9하는 건 우리의 자산이조 딸기라씨] 비교평가의 정석 기본편 말고 실력편 ^^

안녕하세요.

성장하는 투자자 딸기라씨입니다. 

먼저 잔쟈니 튜터님 감사합니다.

튜터님 강의를 들으니

비교평가하면서 어려웠던 것, 해결되지 않았던 많은 것들이 해결되는 느낌이었습니다.

가려운 곳을 박박 긁어주신 느낌이라고나 할까요? ㅋㅋ

요 강의는 비교평가가 편하게 될 때까지 계속 소장하고 싶은 느낌이었습니다. 

가치와 가격을 투자와 연결시키는 과정이 비교평가이다.

임보를 쓰면서 

결론을 쓰기 위해서

당연히 해야 하는 것으로 생각하고

기계적으로 했던 비교평가인데..

이번 강의를 통해 

비교평가의 확실한 의미를 알게 되었습니다. 

제가 하던 비교평가에는 

‘내 상황에 맞는’ 과
‘투자와 연결시키는’

이 빠져있던 

알맹이 없던 쭉정이 같은 비교평가였던 것 같아요.  

그리고 이 비교평가를 통해

걱정이 확신으로
원망이 기대감으로 바뀌더라고 말씀하신 부분은

이제는 내 투자에 맞게 해야겠다는 결심이 서던 지점이기도 했습니다. 

비교평가를 하면서

a가 b보다 더 좋은 이유가 뭔지 찾지 못해 헤맬 때가 많았는데

튜터님의 

성북구 G단지의 가치 판단 방법을  

적용해 볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다. 

역세권때문인가 - 구조? - 연식? - 학군? 순서대로 비교하면 되더라구요.

저는

한꺼번에 여러 요소들을 비교하려다 보니 잘 안 되었구나 느낄 수 있었습니다. 

아파트 위상을 알아볼 때는 30평 (21년~25년으로 쏠팅 후)으로 나래비 세워본다고 하셨는데

20평은 구조 등으로 왜곡되기 쉽다고 하셨어요.

이 말씀을 통해서 

지난 달 강서구에 제가 왜 그렇게 헤맸는지 이해가 되었어요.. 

그리고 관악구의 드림타운과 한신휴의 비교평가 역시 

평가 시기가 2015년이었다면
그 당시에는 한신휴가 신축이어서 판단하기 힘들었을 것이다 라는 

말씀을 통해 

신축을  봐야하는 방법론을 배운 것 같았습니다. 

미래에서 보니 가치가 더 높은 것을 선택하는 것이 맞는 선택이구나
신축이라면 빨리 매도할 생각을 하던지..
장기 보유할 것이라면 연식보다는 가치가 높은 것을 해야 한다.

라는 결론을 낼 수 있었습니다. 

그리고 진짜 하이라이트!!!!!

이 가격 차이가 맞아??

이것은 저를 엄청 괴롭히던 킬링 질문이었어요

2015년 드림타운, 두산 비교: 이 가격 차이가 맞아? 의 판단 순서

전고 대비 두산 14% 싸다
관악드림타운 19% 싸다.
관악드림타운이 더 싼 것 맞지만 그렇다고 두산이 싸지 않나? 아니다 두산도 싸다.
수년 전에도 6천이상 차이 났고 두산이 관악구 핵심가치 (교통 + 균질성)을 더 충실하게 갖추고 있다.
투자금이 적어 드림타운을 투자할 수는 있지만
둘 다 가능하면 더 핵심 단지에 투자해야 한다. (1.7억 차이가 난다)

라는 사고 과정을 

다른 단지들에서도 꼭 적용해보겠습니다. 

절대적 저평가 VS 상대적 저평가 상황

절대적 저평가일 때는 다 싸니까 가치가 더 좋은 것을 사라
상대적 저평가일 때는 좋고 안 좋은 게 뒤섞임, 좋은 건 비싸고 덜 좋은 건 쌈. 
-  가치 있는 것 중 싼 것을 사라.

2019년로 돌아가보자. (상대적 저평가 시장 상황)
c단지 19년 6월 에서 전고점까지 5.8억 상승(당시 신축) 투자금 4억
d단지                                       5.5억 상승 투자금 2억
그럼 이때는 d가  투자금이 적게 드니 차라리 얘를 2개 사는 게 나은 시장
임장지 상황에 따라 다르므로 그 시장 상황에 맞춰 선택하라.

지역 간 비교평가

공통점을 찾아서 묶어서 본다. 
7억대, 8억전후, 8억대끼리 모아서 본다.
영등포구 ㅎㄱ 25평, 복방2
관악구 ㅂㅅㅂㄹㅁ 34평
동대문구 ㄷㅅㄹㄷㅅ 33평
전고점은 ㅎㄱ이 제일 낮아 - 역시 평형이 최고구나~~
이게 아니라고
내 상황에 맞게
입지 좋은 땅을 장기 보유하고 싶다면 ㅎㄱ을
전세 상승후 투자금 회수하고 재투자 이어가고 싶다면 ㅂㅅㅂㄹㅁ를 (전세 전고가 제일 높았음)
ㄷㅅㄹㄷㅅ: 제일 빠지니 투자하지 말자 이게 아니라
물건이 좋거나 (올수리/ 세안고/로얄동/싼 가격) 투자금이 적게 든다면 하는거지... 
투자는 우선순위의 문제이고... 비교평가를 하더라도 현장에서 그 순위는 얼마든지 바뀔 수 있는 것이다.

나에게 맞는 상황이란?

현금흐름: 제한적 (기대출, 미혼)인가? 양호 (연 저축 약 5천 이상)한가? 
투자 방향성: 1~2주택 (투자하는직장인) vs 다주택(직장인 투자자)
그외: 기존보유물건 vs 물건상황따라

내 상황이니 맞고 틀린  것은 없습니다

다만 방향이 있을 뿐이지요.

저는 직장인 투자자가 되고 싶습니다. 

그러려면

다주택자로 가야 합니다. 

다주택자는 투자 경험으로 실력이 있어야합니다. 
튜터님 역시 은퇴하려니 소득을 대체할 수 있는 현금흐름이 있어야 하고 그러려면 규모가 있어야 하더라. 그래서 다주택자로 포지셔닝했다 그리고 다음 투자를 생각해야 하고, 수익을 생각해야 하더라.

라고 말씀해주셨어요. 

먼저 큰 목표를 잡고

작은 목표로 내려가셨더라구요.

와 ‘원씽’을 이렇게 적용하시더라구요 ^^

ㄷㅅㄹㄷㅅ이 그럼 나쁜 단지냐?
튜터님은 
10년간 전세가의 상승률을 보고 85% 오른 걸 확인합니다. 
그럼 향후 10년간 보수적으로 잡아도 60%이상은 상승할 것 같다 (50%상승은 재건축아파트의 경우 그러함)
그럼 현재 5억이니 60% 상승 8억정도 되겠네.
현재 매매가가 8억이니 매매가는 얼마가 오를지는 모르겠지만 시세 차익을 얻을 수 있다라고 결론 내시더라구요.

이부분 역시 비엠하고 싶습니다. 

물건별 비교평가

이 부분 역시 러프하게만 알고 있던 부분인데,

실제 들어가는 비용을 정확히 체크하는 것이 중요하다고 하셨어요. 
특히
수리상태에서

신축은 옵션유무(시스,확장)
구축은 샷시랑 화장실 중요하다는 부분은 정확히 알지 못하는 부분이었는데

제대로 알게 되어 너무 좋았습니다 ^^

이번 강의를 통해

다주택자로 가야겠다는 생각이 더욱 확고해졌고,

그러기 위해서는 실력을 키워야겠다는 다짐을 했습니다. 

비교평가를 내 상황에 맞게

내 투자에 맞게 할 수 있는 실력있는 투자자가 꼭 되겠습니다. 

좋은 강의 해 주신 잔쟈님 튜터님께 진심으로 감사합니다.