[열중45기38조!! 책을 친구 3고 투자로 나8불조 더행복하자] 가치를 제대로 판단하는 것이 비교평가의 핵심!! 3주차 강의후기

비교 평가는 왜 하지? 

첫째, 투자하려고.

둘째, 우선 순위를 메길 수 있다. 

내 예산으로 최대한 좋은 집을 살 수 있게 해주는 가치 있는 과정이다.
비교 평가를 통해서 그냥 가격만 싼 걸 사는 게 아니라 더 가치가 있는 걸 살 수 있다.

비교 평가를 해야 하는 이유!

확신을 갖고 투자할 수 있다.

같은 돈으로 더 벌 수 있다.

전세, 매도 운영에 도움이 된다. 2년마다 돌아오는 전세 만기 대응 / 매도 후 더 좋은 집으로 갈아타기. 

투자 관련 의사 결정을 스스로 하기 위해 비교 평가를 배우는 거다. 

가치를 제대로 판단하는 것이 비교 평가의 핵심이다.

입지 가치 중 교통과 물리적 위치가 가장 중요 + 직장, 학군, 환경이 같이 갖춰지면 금상첨화.

하지만, 교통, 물리적 위치가 애매한데, 직장, 학군, 환경만이 잘 갖춰지면 좀 애매하다. 

ex> 노원구: 강남까지 물리적 위치가 멀어서, 강력한 학군지를 갖고 있음에도 상급지로 가기 애매하다. 

→ oh, my god!! 내가 늘 고민 되던 부분. 교통 빼곤 너무 괜찮았던 A단지와 교통은 좋은데 그 외적인 부분은 읭?스런 B단지를 보면 교통 하나 빠지는 데 그럼 A단지가 더 나은 거 아닐까?란 생각을 하면서도 약간 확신이 서지 않았는데, 이제야 조금 기준이 정립이 되는 것 같다. 역시 교통과 물리적 위치가 제일 중요하다. 

1단계. 지역 내 비교평가 = 지역 내 핵심 가치 찾기

핵심 가치란 해당 지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소.

ex> 길음뉴타운. 역에서 멀수록 가격이 낮아지므로, 역 접근성이 핵심가치. 

       연식, 구조가 영향은 있으나 유일한 핵심가치는 아님 / 학군이 선호요소 중 하나지만 최우선 핵심가치는 아님.

임장을 다녀왔다면? 각 지역 사람들이 핵심적으로 중요하게 생각하는 가치를 찾아야 한다.

이걸 모르면 소풍, 마실 다녀온 것이다. 

→ 뜨끔!! 아직도 난 내 앞마당들의 핵심가치를 정확히 파악하지 못한다. 난 그동안 소풍, 마실을 다녀온 것이다. 이제부터는 안된다. 핵심가치를 찾는 법을 배웠으니, 앞으로 앞마당은 핵심가치를 제대로 찾아보자.

지역 내 핵심가치는 어떻게? 

발품(임장) / 손품(입지분석) / 가격(전고점수준)

비슷한 가격의 단지들을 묶어서 비교평가 핵심가치를 가장 충실히 만족 시키는 것에 우선 순위 

싼 걸 사는게 투자의 본질. 하지만 둘 다 싸다면 더 가치 있는 곳을 선택하는 게 더 버는 선택.

그 지역의 핵심가치를 더 충실하게 갖춘 단지를 선택해야 한다. 

가치있다 = 그 지역 내에서 핵심가치를 제대로 충족 시키는 곳이다 .

전고대비 -20%빠진 단지가 아니라 조금 덜 빠졌지만 그래도 가치가 더 있는 곳으로. 

→ 이제부터는 전고대비 몇% 떨어졌는지만 집중하는 게  아니라 핵심가치를 충족시키고 있는지도 같이 확인하자. 

그동안 전고대비 몇% 떨어졌는지에만 집중해서 얼토당토하지 않은 단지들이 나올 때가 있었다. 그래도 전고 대비 많이 떨어진 단지니까 안전 마진이 있으니 괜찮지 않을까? 생각했었는데, 지금 이 강의를 듣고 다시 그 단지를 생각하니 그 지역의 핵심가치를 충족시키는 단지가 아니다. 핵심가치에 집중하기.

2단계. 지역 간 비교평가 = 공통점 찾아서 묶기

방법을 모르면 앞마당이 늘수록 비교 단지만 많아져 더 어렵다. 

가격 고정해서 비교.

교통, 위치 /  직장, 학군, 환경 그외..따져본다.

우선 순위를 세우는 건 둘 다 가능하다는 거지 1등 아니면 안돼가 아니다.

만약 1등 아니면 안돼가 되 버리면 1등 날아가면 그다음으로 갈 수가 없다. 

그러면 점점 투자가 미뤄진다. 

입지가 좋은데 복도식 방2 vs 입지는 떨어지는데 34평

이런 고민들을 한다. 이런 경우 비교평가에서 정답을 찾으려고 하지 말고, 

나에게 맞는 물건이 무엇인지 고민이 필요하다.

맞고 틀린 건 없다. 

방향이 있는 것이고, 내 선택에 대한 책임이 따를 뿐이다. 

→ 비교 평가를 하면서 우선 순위를 세우는 거지. 1등을 뽑는 게 아니다. 그동안 내가 단지들을 날리고 힘들었던 이유는 비교 평가를 제대로 못했고, 우선 순위를 제대로 못 세워놨기에 이 단지 아니면 다음 단지는 어디로? 길을 잃었다. 다음 부터는 비교 평가를 통해 우선 순위를 세워 1등 안되면 2등단지 또 날아가면? 3등단지 이렇게 바로 넘어갈 수 있게, 준비해야겠다. 맞고 틀린 건 없다. 내 상황에 맞는 단지들 중 가치 있는 것들을 우선 순위에 따라 나열해보자. 

3단계. 물건 별 비교평가 = 실제 들어가는 비용 정확히 체크하기

앞동, 뒷동 가격차는? 동별 실거래가격 참고하기(절대적이진 않지만, 전반적 가격대 가늠해 참고)

화장실, 샷시 수리되어 있으면 큰 돈 들어간 건 끝났어. 

시스템에어컨 4대 설치시 500만원

지방편.

지방은 전세가의 움직임이 중요하다. 

정세가의 움직임에 따라 매매가도 같이 움직인다. 

전세가에 영향을 주는 ‘공급’ 유무가 매우 중요하다.

호갱노노 - 분위지도 (지방에선 봐)

지방은 인구 / 환경 / 학군 / 공급 

가치와 선호도가 높은 것 선택

앞마당 개수보다 훨씬 중요한 기준은 

내 투자에 대해 가치와 가격을 스스로 설명할 수 있는 것

괜찮은 투자를 꾸준히 지속해야 은퇴도 하고, 자유로운 삶을 살 수 있다. 

한 번이 아니라 꾸준히 좋은 투자를 하고, 잘 지켜 나가는 건 실력의 영역이다. 

벌써 3년차인데 아직도 모르는 것 투성이인 나를 보며, 

저 또한 가족들 고생만 시키고, 돈과 시간을 낭비한 것 같아 속상한 적이 있습니다 .

난 왜 이렇게 못할까? 자존감이 무너질 때도 많았습니다.

1호기 투자를 할 땐, 정말 나와 내 남편의 소중한 종잣돈이기에 

최고의 투자를 하고 싶다는 마음이 커져, 

머뭇거리다가 2번의 기회를 날려버리며 스스로에게 화가 났던 적도 있습니다. 

하지만, 이 또한 배우고 익히는 과정이고 누구나 만나는 벽이라고 말씀해주셔서

위로가 되었습니다. 

좋은 강의와 좋은 말씀 해주신 쟌쟈니 튜터님 감사합니다.