[열반스쿨 중급반][집사지니] 3강 잔쟈니님, 지역의 핵심가치를 찾고 가격을 비교하자

안녕하세요. 집사지니입니다. 

오늘 잔쟈니님 강의, 너무 좋았습니다.

비교평가에 대해 정-말 어려웠는데, 정-말 많이 배운것 같아요 쩡말요!!!!!

입지 가치에 대해서 교통과, 위치가 가장 중요하다는 것 알고 있었지만, 

지역마다 선호하는 우선순위, 핵심 가치에 대해서 더 또렷하게 볼 수 있었습니다.

실제 임장지에 가서도, 지역마다 같은 기준으로 바라보는 것이 아닌, 

지역마다 이 곳의 핵심 가치가 뭘까. 이 사람들은 ‘어떤’ 걸 요소로 바라보지? 라는 

눈을 가지고 돌아다닐 수 있을것 같아요.

실제로 첫 임장지(실준반)에서 이 지역은 교통이 사실상 너무 멀어서 의미가 없는데,,
그래도 여기가 제일 역세권인데,, 여기가 제일 비싸네? 라면서 고민했던 부분들이 어느정도 해소된것 같은 기분도 느꼈어요. 그리고 다음달에 지방 임장을 염두에 두고 있는데, 지방의 영향요소도 진하게 다뤄주셔서 너무 좋았습니다. 감사합니다!!!

그리고 전에 자모님께서도 물건별 비교평가 하는 방법 자세히 알려주셨는데, 제가 그땐 너무 초보라 무슨 말인지 몰랐던 부분이 많았는데, 이번에는 그래도 여러번 반복해서 듣다보니, 좀 더 와닿았던것 같아요 🙏

아직 전임, 매임 전무한 초보 투자자인데, 잔쟈니님의 간절한 마음을 충분히 느낄 수 있어서, 
아직 간절하지 않은 제 자신을 돌아보는 계기도 되었답니다… 

읽어야할 독서 목록에 10미터만 더 뛰어봐 추가해두겠습니다. 
감사합니다 ! 

수도권 아파트 가격 영향 주는 요소

1단계) 지역 내 비교평가

1-1) 지역 내 핵심 가치 찾기: 해당 지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소 찾기
지역마다 선호도의 우선순위가 다를 수 있다. ex) 균질성, 언덕의 유무, 바다뷰의 유무

찾는 방법: 임장(발품)- 입지분석(손품)- 전고점 수준으로 결론 확인

지역의 위상을 확인하기 위해 전고점 볼 때는 아실 최고가 아파트로 전고점 파악함.

이 때 21~25년&30평대 아파트로 조회함. (20평대는 복도/계단식 그리고 방 화 갯수가 다를 수 있어서 변수가 많음)
 

1-2) 핵심가치를 찾고, 우선순위로 비교평가

• 같은 가격대 끼리 묶어서 “핵심 가치” 비교평가.
  A지역 중 7억대라면, a와 b 중 교통/ 균질성. 무엇의 ‘가치’가 더 좋은가? 

• 가치가 같은 생활권 
  +@ 로 평가하되, 가격 차이가 난다면 ‘그만한 가격의 가치가 맞나?’
  
  + 두 개의 가격 차이를 떠나서, 두 개의 가치가 모두 좋다면, 그리고 둘 다 싸다면(절대적 저평가), 
  지역 내 핵심 가치가 더 좋은 곳에 투자.  
   

  +예를 들어 신축 대장이 오르고, 구축 중하위권은 아직 안 오른,  
  상대적 저평가 시장이라면, 가치 있는 것 중에 싼 것 투자. 
   

2단계) 지역 간 비교평가

2-1) 비슷한 요소를 가진 것끼리 묶어서 비교

가치나 가격이나 묶어서 비교할 수 있지만 가격이 더 쉽기 때문에 가격 먼저 묶어서 비교해보자.

이때 우선순위에 따라 비교하지만, 단지에 대한 충분한 이해를 갖고 시작한다. 

단지 주변은 쾌적한지, 균질한지, 언덕은 없는지, 상권은 어떤지. 등등. 

우선순위 1, 2 인 교통, 위치. +@인, 직장-학군-환경-그 외(한강, 뉴타운 등)

가치 차이가 나는 곳들은 가치가 있는 곳에 우선 순위를 두면 되고. 

2-2) 가치 차이가 애매(상급지 작은 평수/ 하급지 큰평수)하고, 전고점에서도 별반 차이가 없다면

상황에 맞는 곳을 우선순위로 한다 ! 

맞고 틀리는 정답이 있는게 아니라 우선순위가 있고 내 선택에 맞는 행동이 따를 뿐,
10년 뒤 전세가 매매가가 된다면?의 시선으로 매물을 바라볼 것. 

3단계) 물건 별 비교평가

실제 들어가는 비용을 정확히 체크하기

전세가격, 수리비 등등

물건 별 비교평가는 

• 더 싸고 좋은 조건 집을 살 수 있다.
• 매수할 때 근거를 갖고 설득력 있는 협상을 할 수 있다.
• 매수 후 투자 운영시 전세를 얼마에 놓을지, 매도를 얼마에 할 지 스스로 판단할 수 있다. 

협상포인트

1. 월세라면, 일시적으로 시세보다 높은 투자금이 들어가. 
   (낮은 전세금이 낀 물건만큼 깎아주세요!)
    
2. 실거주용 특 올수리라면, 수리가 필요 없고 현 전세가 중 높은 금액대 세팅 가능 
   (선호도 높은 앞동이 같은 가격이잖아요! 여긴 선호도 낮은 중간 동이니 좀 깎아주세요!)
    
3. 선호도 낮은 뒷동이지만, 기본 상태라면,
   (이전 실거래가는 선호도 높은 앞동 거래가 기준이잖아요, 기본 상태+ 동 선호도 반영해서
   해당 동 실거래가 다 5억대였는데, 5억대로 깎아주세요!)

지방 아파트 가격 영향 주는 요소

+ 공급!!!!!!!!!!!!

1.지역 내 비교평가

지방은 오래 가는 자산이 아니라, 매도를 염두에 두고 더 쉽게 팔릴 수 있는 물건으로 고른다.

환금성!!
 

2. 지역 간 비교평가

인구>환경>학군 중요하지만, >공급

지방은 

공급 줄면 매물 줄고, 전세가 없으면, 전세가 오르고, 매매가 오르고. 

 

3. 물건 별 비교평가

가격, 조건 대비 좋은 곳, 물건 별 비교평가. 

-위 프로세스랑 동일함 ! 단, 시스템에어컨 4대 5백만원 / 타원형 혹은 판상형 등 고려요소 있음 ! 

희미한 앞마당 비교평가는 어떻게 해야할까? 

• 가치와 가격 확인=> 시세 트래킹 및 입지 분석 

먼저 오르네? 나중에 오르네? 전세가 잘 빠지네? 안 빠지네?

• 투자후보 선정 및 임장=> 투자후보 순위권 단지 매물보기

괜찮은것 같은데 잘 모르겠다 싶으면 매물 임장 다시 가보기. 

 

독서후기에 포함되어야 할 것

1. 내용 요약/ 정리

• 내용 요약=> 특징: 문장으로 책이 기억남 =>자기계발서, 에세이
• 목차요약=> 특징: 책 내용 위주로 기억하고, 정보가 구조화됨=> 정독하고 싶은 고전, 양질의 정보가 많은 책

 
2. 느낀점

• 현재 나의 고민과 상황을 객관화해 해결해나갈 수 있다.
• 투자자로서 성장 단계를 복기할 수 있다.

3. 적용할 점

• 내 인생에 반드시 적용할 점을 적고 실제 삶을 바꿔 나가는 과정