[열중 45기 5년뒤, 웃으며 모두 30억 달성하조!! 시크릿클루즈] 비교평가는 쟌자니튜터님께

★ 쟌자니 튜터님과 함께한 비교평가 A to Z ★

안녕하세요. 잃지 않는 부동산 투자 성공 비밀의 실마리를 찾고 싶은

시크릿클루즈 입니다. 

3주차 잔쟈니 튜터님의 비교평가 강의를 우선 시작 했습니다.

강의 후기를 매번 강의 완강 한 후 작성했었는데..

기억이 전혀 나지 않는 상황이 매번 반복이라..

방법을 바꿔서 매 강의를 듣고 들은 부분까지 후기를 작성해보려고 합니다. !!!

♥ 비교평가를 해야하는 이유 ♥

1. 확신을 갖고 투자 할 수 있습니다. (훨씬 가치 있는 곳인데 같은 가격이거나 더 싸다.)
2. 같은 돈으로 더 벌 수 있습니다. (비교 평가 한 번으로 더 많은 돈을 벌 수 있습니다.)
3. 전세, 매도 운영에 도움이 됩니다. (전세 뺄 때, 갈아타기를 위한 매도 시 모두 도움이 됩니다.)

★ 핵심은 투자 관련 의사결정을 스스로 하기 위해 비교평가를 알아야 합니다. 

♥ 실전투자를 위한 단계별 비교평가 전략 ♥

비교평가를 하기 위한 입지가치와 건물가치를 판단 기준으로 

탬플릿에 넣어서 가치를 제대로 파악하는 방법을 배울 수 있었습니다. 

그 방법으로 

1단계 앞마당 1개일 때 지역 내 비교평가

2단계 앞마당 여러 개 일때 지역 간 비교평가

3단계 실전 투자를 검토 할 때 물건 별 비교평가

이렇게 3가지 비교평가 중 지역 내 비교평가 방법 배울 수 있었습니다.

지역 내 비교의 핵심은 

각 해당 지역의 핵심가치를 알고 

그 핵심가치를 기준으로 입지가치와 건물가치를 판단해 본다는 점입니다. 

여기서 핵심가치 = 해당지역에서 “가격”에 가장 큰 영향을 주는 요소 입니다.

각 지역 별로 그 지역의 핵심가치는 다르고 

핵심가치를 파악하기 위해서는 

발품, 손품, 전고점 수준(가격) 파악을 통해 

핵심 가치를 파악 합니다. 

강의에서는 강남에 가까운 A지역을 가지고 핵심가치 적용 방법을 배웠습니다.

실제 사례까지 들어주시고 핵심가치가 어떻게 가격에 반영되는지

절대적 저평가 시기에 다 쌀 때 더 좋은 것을 

상대적 저평가 시기에 가치 있는 것 중 싼 것을 

사야 한다는 점을 알게 되었습니다. 

지역간 비교평가

가격이 빗스하다면, 가치가 좋은 것, 가치가 비슷하다면 가격이 싼 것을 선택하는 것

직관적으로 알 수 있는 가격 고정 비교평가를 먼저하고, 

직관적으로 알기 어려운 가치 고정 비교평가는 좀 더 실력을 쌓은 후에 

하시면 좋습니다. 

같은 가격 대이지만, 다른 지역에 있는 곳 간의 비교는 

수도권의 경우, 핵심 입지가치 인

교통/위치/직장/학군/환경/ 그 외를 판단기준으로 

우선순위는 교통과 위치이고 그 외는 +@라는 마음으로 접근해야 한다는 점

알게 되었고 앞으로 비교평가 시 이 틀을 활용해야겠다는 생각을 햇습니다. 

신축 단지간의 비교, 입지가 좋으나 상품성이 떨어지는 곳, 균질성은 있으나 언덕이 있는 곳, 
언덕이나 균질, 쾌적성이 떨어지는 A,B,C 단지의 비교를 통해 

서로간의 장단점이 있는 경우에는 

상황에 맞는 곳을 찾는 것이 우선이라는 점을 알게 되었습니다. 

가치가 비슷하다면 = 더 가치있는 곳

장단점이 혼재되었다면 = 상황에 맞는 곳을 우선순위로 투자

상황에서 가장 중요한 것은 맞고 틀린 것은 없고

내가 나아갈 방향 (1~2주택자 혹은 다주택 시스템 투자자)을 

제대로 분석하고 실력을 키워서 내 선택에 대한 책임을 지는 것이 

중요하다는 것을 알게 되었습니다.

튜터님의 경험에서 나온

원하는 것은 은퇴였고, 은퇴하려면 소득을 대체할 수 있어야 하고 

소득을 대체하려면 현금흐름이 

필요하고 현금 흐름이 있으려면 규모가 있어야 한다는 말의 의미를 다시 한 번 생각해봤고

이를 Reverse Planning 했다는 말씀에 예전에 너나위님도 말슴 하셨는데

지금까지 하지 못했던 목표에서 역산해서 

무엇부터 해야 할지 생각해보았습니다. 

3단계로 단지 안의 매물간의 비교 평가 방법을 통해 

실제 투자했을 때 매물간의 특성을 비교하고 

단지 내에서도의 선호도를 반영한 후 

내 상황에 가장 부합하는 곳을 선택해야 한다는 점 역시 

알 수 있었습니다. 

특히, 점유자 조건에 따라 확인 할 것 이부분을 좀 더 생각하고 정리해둬야 

향후 투자시 더 큰 도움이 될 것이라 생각되었고 

지난 주 양파링 튜터님의 전세빼기 강의와도 연결되는 부분이었습니다. 

지방을 비교평가하는 방법, 튜터님의 첫 투자 사례까지 귀 담아 들었고, 

지방은 인구, 땅의 힘, 전세가가 중요하다.

튜터님도 처음에는 조급한 마음과 이게 맞나? 이런 생각을 했지만

결국엔 경험이 쌓임으로 지금의 직장인 투자자가 되었다는 것을 배웠습니다.

이제 실제로 적용할 부분은 

경험을 쌓기 위해 해야할 노력 (독,강,임,투,인)을 

지속적으로 해야한다는 점입니다.

4주차 그릿에 나오듯이 성취 = 재능 x 노력2 이라는 말처럼

매일 매일 꾸준한 노력으로 

삶의 목표를 위해 성장하고 

튜터님이 말씀해주신 

세 개의 벽

- 비효율의 벽

- 비교의 벽

- 최고의 벽

세 개의 벽을 넘어 오래가는 꾸준한 투자자가 되고 싶습니다.

시간은 걸리더라도 포기하지 않고 Grit과 몰입으로 

성장하는 투자하는 직장인, 미래 직장인 투자자가 되겠습니다.

열정적인 강의 감사 합니다. 내일 라이브특강에서 뵙겠습니다. ^^