관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
⭐️복습⭐️
- 비교평가란 가치와 가격을 파악하여 내 상황에 맞는 우선순위를 세워 투자로 연결시키는 과정
- 결국 가치를 제대로 판단하는 것이 핵심!(가격은 눈에 보이니까)
수도권 아파트 - 입지가치 (1) 교통(접근성), (2) 위치, (3) 직장, 학군, 환경
건물가치 연식, 세대수
- 1️⃣ 지역 내 비교평가(핵심가치 찾기!)
* 성북구 길음 뉴타운 - 길음역을 가장 가깝게 이용할 수 있는 6단지가 가격이 가장 높음, 연식 때문인가? 생각했지만 뒤에 연식 더 좋은 8단지보다 6단지가 더 비쌈 > 역 접근성이 핵심가치!
* 지역마다 핵심가치는 다름(핵심가치는 어떻게 찾지? 발품(임장) > 손품(입지분석) > 가격(전고점 수준)
* 관악구 - (1) 발품 : 강남 접근성 좋음, 언덕 많음, 균질성 안좋음
(2) 손품 : 위치(좋음), 접근성(좋음), 직장(자체적으로는 아쉽), 학군(외부진입 정도는 아님), 환경(대형마트 생활권 아님) > 교통과 균질성이 핵심가치(봉천>신림>삼성산)
(정리) 위치, 주요 직장 접근성 좋음 / 균질성 좋은 봉천 생활권 선호도 높음
* 관드타, 봉천두산 - 둘다 싸다면 가치 있는 곳을 선택하는 게 더 버는 선택(상황에 맞게 관드타 선택할 수도 있음, 나쁜 선택이라는 건 아님)
* 절대적 저평가(모두가 다 싼 시기) - 다 쌀 때는 좋은 것을 선택하기!
상대적 저평가(혼재) - 가치 있는 것 중 싼 것
* 정리 - 임장, 입지분석, 가격을 통해 지역 내 핵심가치 파악 > 가격 비슷한 것끼리 묶어서 비교평가 > 시장의 저평가 여부 판단하여 매수 우선순위 참고(절대적 저평가인지, 상대적 저평가인지)
- 2️⃣ 지역 간 비교평가(가격 고정 비교평가 > 가치 고정 비교평가)
* 교통, 위치, 직장, 학군, 환경 순으로 비교평가 해보기
* 교통 볼때 그 단지가 역세권인지도 포함해서 볼 것
* 비교평가 했으나 당산 한강이 전고점이 낮은 이유? 입지와 가치는 좋지만 평형차이가 커서 > 그럼 어떻게? > 나에게 맞는물건 투자
* 상황에 맞는 투자란? ( 현금흐름 / 다주택 유뮤 / 리스크, 잔금조건 등)
* 비교평가를 해도 결론이 잘 안나온다면 종잣돈에 맞는 앞마당 늘리기
- 3️⃣ 물건 별 비교평가(더 싸고 조건 좋은 집을 살 수 있음)
* 물건 별 비교평가 시 고려해야 할 것은 실제 비용이 얼마나 드는지!
* (요소) (1) 동층향 선호도 - 거래가 잘 안되는 시기일수록 로얄동 로얄층이 유리
(2) 수리상태 - 올수리(실거주, 임대용), 기본집(수리협조 여부 파악), 신축(옵션)
- 24평 평균 2500만, 32평 평균 3500만(투자금에 고려)
- 신축 아파트 옵션 중요 - 시스템 에어컨, 확장 여부
(3) 점유자 조건
* 월세일 경우 수리가 용이할수도 있음
- 4️⃣ 지방편!
- 인구가 곧 수요다 / 땅의 힘이 약해 집이 낡으면 대체되기 쉬움 / 전세가 중요(공급 중요)
- 입지가치 (1) 도시규모(인구) (2) 환경(균질 및 쾌적성) (3) 학군(부촌) (그외) 직장, 교통
- 건물가치 (1) 연식 (2) 세대수
- 지역상황 공급(향후 3년간)
- 충남 천안 - 인구, 환경, 학군 비교 했을 때 불당 > 성성 > 두정, 백석
- 지역 내 비교평가 시 환경(신축 균질)에서 우수한 성성 푸르지오
- 지역 간 비교평가 시 - 대구는 구축이라 수리비 포함해봐야 함, 매도 시 유리한 천안이 나을수도
- 물건 별 평가 - 동층향, 수리, 점유자조건
⭐️인상 깊었던 점⭐️
지역 내 비교평가와 지역간 비교평가는 이해도 잘되고 해볼 수 있겠다는 생각이 들었는데, 물건별 비교평가는 아직 너무 어렵게 다가왔다. 그리고 수리를 해야하는 물건은 상황이 받쳐주지 않으면 내가 잔금을 치면서 수리를 할 수 있을까? 라는 생각도 들었다. 그리고 지방투자를 생각하고 있어서 지역 내 핵심가치가 다 다르고, 역시 공급량이 중요하다는 것도 다시 한 번 배웠다.
⭐️적용점⭐️
7월 실준 수강하고, 올해안에 서투기, 지투기 수강하고 앞마당 3개 이상 만들기!
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