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책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드2024 + 김경민
저자 및 출판사 : 김경민 및 와이즈맵
읽은 날짜 : 25.06.22
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #트렌드 #상승하락요인 #빅데이터
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7점(부동산과 부동산시장의 특징을 체크하는 용도로 보면 유용)
1. 저자 및 도서 소개
:
저자 김경민은 지라학, 도시계획, 부동산 연구를 통해 많은 부동산 지식을 익히고, 미국 부동산 관련 회사에서 빅데이터 기반 글로벌 부동산을 연구했다. 각정 미디어에서도 활동중인 김경민 교수는 2021년 이후에 부동산 트렌드 시리즈를 계속해서 출간해오고 있다.
2. 내용 및 줄거리
:
Part1 2023년 부동산 시장 다시 보기
2023년 부동산의 하락현상을 분석하고 향후 금리를 지켜봐야한다거나, 헝다 파산사태, PF 문제 등 아직까지 많은 하락요인들이 해결되지 않았다고 이야기한다. 금리의 상승 가능성을 많이 점치는 내용 위주이다.
→ 여기서 인상 깊은 내용은 중반에도 나오지만 PF는 양날의 검과 같다는 것이다. 단기에는 시장금리를 급격하게 올려서 부동산에 하락요인으로 작용하지만 장기로는 공급을 하지 않아 상승요인으로 작용할 수 있다는 것이다.
Part2 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
서울 아파트를 하락기-정체기-상승기-급락기-정체기 5단계로 구분하여 각 구간별 누적상승률을 검토했다.
또한 수도권과 지방광역시를 분리하여 분석했고, 각 지역이 가진 특성을 일부 나열했다.
특히 지방권역은 입주물량이 줄어드는 내용과 함께 인구감소 이유를 들었는데, 저자는 대체로 긍정적인 내용은 적은 것으로 느껴진다.
또 신도시를 비교하면서 그럼에도 누적수익률은 대체로 서울이 높았다는 점도 기재하였으며, 강남4구 중 강남/서초와 송파/강동 시장을 분석했다. 노도성이라는 개념을 들면서 강북구에는 아파트가 적은 점을 이야기했다.
→ 누적수익률에 대한 개념은 흥미로웠다. 사실 단지 대 단지로 보면 좋은 단지여도 어느 시기에는 덜좋은 단지를 투자한 것보다 수익률과 수익금이 모두 떨어지는 경우도 발생하는데, 그것을 상기할 수 있었다.
지방광역시에 대한 구체적인 특징이 나오지 않고, 실제 투자의사결정에는 도움이 되는 내용이 비교적 적었기에 다소 아쉬움이 있었다. 지방임장을 해본 사람이라면 알법한 내용이 부재했다. 당장 인구의 급격한 감소가 아니라면 나는 공급의 여파가 더 크지 않나 판단한다.
동북권역에서 길음뉴타운의 위상을 생각하면 단순히 성북구를 묶어 기재한 것에 대한 아쉬움도 있다. 내가 말하는 아쉬움은 결국 투자물건을 찾을 수 있는데 도움을 주느냐이다.
Part3 2024년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
특례보금자리론, 금리하락, 갈아타기 개념에서 거래가 되기 시작하면서 바닥은 지나갔다고 기재했다.
코로나 저금리 시대와 국고채금리 상승시대를 이야기하며 금리가 부동산가격에 영향을 미치는 요인임을 상기시켜준다.
아직까지 터지지 않은 PF 시장이 하락요인 중 하나로 보고 있으며, 과도한 PF 사업과 이를 구제하려는 정부정책이 부동산시장을 건강하게 만들지 못하는 원인으로 보고 있다.
빌라공급 또한 감소하여 전세가 상승은 불가피하다고 이야기하며, 그렇기에 빌라 공급이 잘 이루어진다면 일시적으로 안정화를 시킬 수 있다고 본다.
개포와 둔촌주공의 입주에 대해서 기재하여 24년 25년에 복기해볼수 있는 계기를 제공해주었다.
한국은행의 기준금리 인하 기준 (1)물가안정 (2)미국 기준금리 동결 (3)환율 세가지 요인을 제시하며 금리시장을 파악하는데 도움을 준다.
‘정보 비대칭성’이 완화되며 사이클이 짧아질 수 있다.
→ 확실히 거래가 전혀 안되는 시기가 가장 불안한 시기인 것 같다. 누군가 거기에서 신고가를 찍기도 하락거래를 찍기도 하는 순간이기 때문이다. 21~22년 당시의 기분?느낌?을 복기할 수 있어서 좋았다.
내가 느낀건 어떤 요인이 중요하다기 보다, 가격자체가 낮으면 아주 작은 트리거만 있어도 거래가 된다는 것이다.
즉 가격이 제일 중요하다.
갈아타기 개념도 나에게는 지난 시장을 이해하는데 도움이 됐다. 결국 그 단지 안에서, 그 동네에서는 서로 다른 아파트의 가격을 예의주시하고 있기에, 떨어지던 오르던 갈아타기 수요는 항상 있다는 것이다.
전세가 상승은 예견되어있으며, 개포와 강동의 입주로 인한 영향도 흥미로운 내용이었다. 결국 개포와 강동의 입주는 아~주 일시적이었으며, 오히려 하락장이었기에 더 영향이 없었다. 전세 대기수요도 얼마나 많고 신축 선호가 얼마나 높은지 알 수 있는 계기가 됐다.
시간이 지나 금리는 결국 2023년 책집필 당시 3.5% 에서 2.5%가 됐다.
확실히 시장의 반응이 빨라졌다고 생각할 수 있지만, 그렇기에는 또 거래가 안되는 시기가 있기에 원래 이전부터 있던 현상이 아닐까라는 생각을 하게된다.
Part4 8개 대장 단지 상세 리포트
각 구에서 이름만 대면 알만한 서울의 대단지를 하나하나 분석했다.
서초구 반포자이
강남구 도곡렉슬
송파구 ‘엘리트’
성동구 왕십리 뉴타운
중구 남산타운
마포구 마포래미안푸르지오
서대문구 DMC파크뷰자이
관악구 관악드림타운
대체로 25평의 상승률이 33평보다 높고 하락폭도 적다. 그리고 2호선 내부와 외부 시장이 분화될 것이다.
→ 어떤 시기에 어떤 단지에 어떤 평형을 했는지가 중요하다. 상승기라고 무조건 25평은 아니지만, 확실히 25평대가 먼저 오르는 것은 일반적인 이야기다. 하락기에는 30평대가 20평대와 같이 떨어지지만 30평대가 늦게 오르는 특징이 있다(일부지역 제외). 2호선 내부의 땅의 가치가 더 높은 건 사실이다.
Part5 2024년 부동산 가격 大예측
한,중,미의 변수로 인한 유동성 문제가 발생할 경우 부동산이 하락한다.
국고채 금리가 중요하다.
위기가 지속되는 경우 - 6% 하락
위기에 대응하는 경우 - 2% 상승
저자는 부동산 시장이 가야할 방향은 결국 공급이라고 설명한다.
리츠를 통한 개발/매입, 토지 화보 및 공급, 반전세 등 결국 전세를 잡기 위한 대책이 마련돼야한다는 것이다.
→ 거시경제 예측을 할 수는 있다. 영향을 미칠수도 있다. 그러나 이것을 맞출 수 있는가가 더 중요. 23년초 가격이 1차 바닥가격인 것은 이제 많은 사람들이 인지했다.
Part6 주목해야 할 ‘핫 플레이스’ TOP3
핫플레이스의 네 가지 특징 ①업무지구와 성장 ②6호선 ③'도넛형' 지역 ④1세대 상권의 부활
6가지 지역 ①신당동 ②도산공원_압구정 로데오 ③명동 ④성수동 ⑤약수동·금호동 ⑥신촌
→ 결국 중심지(입지)는 점점 발달하고 강화된다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
:
이 책이 처음 추천도서에 있을 때 고민을 했다.
그 이유는 다음의 두 가지였다.
(1) 농부식 투자를 하는 나에게 ‘트렌드’라는 단어가 어부식 투자처럼 느껴졌기 때문이다.
(2) 부동산트렌드2025가 잘못 추천됐나?ㅎㅎ
하지만 나는 이 책의 목차를 보고 이런 마음으로 읽기로 결심했다.
(1) 데이터(사실)와 그에 대한 상황나열(풀이)는 일단 받아들인다.
(2) 저자의 전망은 믿지 않는다.(감정)
(3) 부동산에 영향을 미치는 요인을 통해 상승하락을 맞추는게 아니라 대응하는 태도를 가진다.
(4) 단지별 특성에 대해 내가 알고 있는 임장+임보와 비교해보고 반대의견도 내본다.
그것이 나에게 도움이 되는 방향이니까.
그리고 정말 오랜만에 부동산 책이어서 아주 빠른 속도로 읽게 됐다.
(스스로도 놀랐다. 이제는 관련 지식이 많이 내재되어 있어서인가?)
이 책을 읽고 나서는 내가 기존에 가지고 있던 아파트 투자 이론과 사실, 임장경험과 투자경험에 빗대어 다시 한 번 복기를 해볼수 있어서 유용했다.
또 재미이지만 저자의 전망이 맞았는지 틀렸는지 확인하고 그것이 정말 나의 투자에 유의미한가 되돌아볼 수 있어 좋았다. (사실 오를 시나리오 내릴 시나리오에 대해 매수매도를 권하지 않았기에 이 책의 목적이 조금은 불분명하다고 느끼긴 했다. 책이기 때문에 조심스러웠을수 있다는 생각은 했다.)
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
:
[이 책을 읽고 알게 된 점]
이 책을 읽고 다시 한 번 알게 된 점은 단 하나이다.
“부동산에 영향을 미치는 요인은 너무 많기 때문에 맞출 수 없고, 그렇기에 가격이 가장 중요하고 예측보다는 대응이 중요하다.”
PF, 금리, 국고채금리, 금융시장, 공간시장, 평형선호도, 강남4구, 노도성, 대단지, 초품아수요, 실거주수요, 갭투자수요, 인플레이션, 물가… 나열하면 끝이 없다.
이런 모든 요인을 맞추려고 했던 사람이 있다. 그게 바로 나다. 바보같이.
저자는 나보다 똑똑한 사람이지만 나는 그렇지 못하기에 내가 조금 안다고 다른 사람들이 틀렸을수도 있지 않냐고 주장하는 오만함. 메타인지가 1도 되어있지 않았다.
[이 책을 읽고 느낀 점 두가지]
(1) 많은 요인을 맞추려는 내 자신에 대한 반성
(2) 부동산에 단기적, 장기적 영향을 주는 요인은 같을 수도 있고, 다를 수도 있다. 그래서 대응의 영역이다.
(1) 많은 요인을 맞추려는 내 자신에 대한 반성
이렇게 많은 요인을 100% 맞추고 자산을 키운사람이 있을까? 없다면 결국 불가능의 영역이라는 것을 인정하고 내가 만약 그런 사람 중에 한명이라면 그것을 그만둬야한다. 불확실성이 투자를 해야하는 시기에 영향을 미친다? 그렇다면 불확실성이 모두 해소된다면 다른 사람들은 그것을 모르는가?
(2) 부동산에 단기적, 장기적 영향을 주는 요인은 같을 수도 있고, 다를 수도 있다. 그래서 대응의 영역이다.
분명히 부동산에 장단기 영향을 주는 요인이 있으며, 아이러니하게도 그것은 같은 요인일수도 있다. 그렇기에 A라는 요인에서 충격이 있다면 A라는 요인 때문에 상승할 수 있다는 것이다. 그러므로 시장에 충격이 왔을 때 정신 똑바로 차리고 대응을 해야한다. 왜냐면 A라는 요인이 반대로 상승을 만들것이니까.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
:
(책) 김준영 저 '부동산 투자 인사이트’
(이유) 부동산 시장 흐름을 투자자 관점에서 이해하기 쉽게 작성하였으며, 철저하게 수요와 공급에 대해서 작성한 책이다. 또한 각 지역의 특징을 어떤 포인트를 잡고 봐야하는지 알려주기에 이 책을 선정했다.
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