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8월 돈버는 독서모임 - 부자는 왜 더 부자가 되는가
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책 제목(책 제목 + 저자) : 결국 오르는 집값의 비밀
저자 및 출판사 : 김준영 한국경제신문
읽은 날짜 : 2025. 06. 22
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #수요과 공급 #전세 #3년 입주물량
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점
1. 저자 및 도서 소개
부동산 전문가들이 인정하는 시장을 가장 정확하게 분석하고 예측하는 이론가이자, 25년 이상 실전 투자를 이어오고 있는 이 방면 최고 고수다. 2019년에 나온 저자의 첫 책 《부동산 투자 인사이트》는 부동산 투자 스터디 모임을 중심으로 ‘부동산시장 이해를 위한 기본서’, ‘투자자라면 반드시 읽어야 할 책’으로 입소문이 나면서 그해 베스트셀러에 등극함.
우리나라 부동산 환경의 근간인 전세가를 중심으로 시장 사이클이 형성되는 과정을 상세히 소개했다. 주택의 공급부족과 공급과잉이 반복되는 과정에서 전세수급과 전세가율이 변하며 사람들도 움직이게 된다는 것이 저자의 핵심 논리이며, 이것이 부동산 시장의 사이클을 만드는 만큼 투자자라면 여기서부터 제대로 공부할 것을 제안한다. 이런 공부가 탄탄하면 유동성이 극심한 시장에서도 보다 현명한 선택을 할 수 있다는 메시지를 전한다.
2. 내용 및 줄거리
부동산 가격 변화의 원리가 공급과 수요에 따라 움직이는 ‘전세가’에 있다고 보고, 이를 토대로 현재 집값의 움직임과 앞으로의 변화 가능성을 예측해준다. 사실 우리 주택 시장을 이해한다는 것은 전세가격, 전세수급, 전세가상승률 등에 담겨 있는 의미를 정확하게 해석하는 것이라도 해도 과언이 아니다. 전세라는 임대 형태가 주택 신규공급과 미분양에 크게 영향을 주고, 이것이 집값의 오르내림에 결정적 기능을 하기 때문이다. 이 책은 이러한 전세가를 토대로 시장을 분석하면서, 그 외 최근 이슈가 되고 있는 금리나 정책 등을 어떻게 분석해야 할지도 명쾌하게 알려준다. 그리고 수도권과 지방별 가격 흐름의 차이를 통해 투자처에 따라 달라지는 투자방법을 소개한다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
월부 강의를 통해서만 부동산 공부를 하던 나에게 월부 외의 다른 사람의 생각을 알 수 있는 좋은 기회였다.
월부 강의에서 듣지 못했던 파트들이 나오면 이해하기 힘들긴 했지만, 결국 전세가 아파트 투자의 핵심이며 수요와 공급이라는 경제 원칙을 제대로 관통하고 있다는 점에서 제대로 가고 있다는 확신을 갖게 되었다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
1장. 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해
1 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유
-사용가치가 올랐다. 수익이 났다. 부동산의 가치가 상승했다는 의미
2 부동산의 성장은 전세 상승률에 달려 있다
-임대료의 상승률이 그 지역의 주택가치로 이어지는 것이다.
3 서울은 왜 전세가율이 낮을까
p.25 매매가격은 매수수요에 의해서 결정되며, 이는 전세 상승률을 기반으로 미래의 현금흐름을 미리 반영한 기대수익이다. 기대수익인 매매가격이 반영된 결과값이 전세가율로 나타나게 됩니다.
4 주택가치 변화의 두 가지 경로, 전세와 금리
p.29 자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝다고 할 수 있고 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝습니다. 이렇게 자산가치는 두 가지 경로를 통해서 변화를 만들어 내게 됩니다.
- 결국 주택 가치는 전세와 금리로 설명된다.
5 매매가격과 전세가격에 숨은 의미들
-매매가격은 미래 가치 전세가격은 사용 가치, 그런데 전세자금 대출의 등장으로 전세가격과 매매가격의 변동성이 커졌다.
6 현재의 부동산 가치는 무엇으로 평가할까
-전세가격의 변동성에 가장 크게 영향을 미치는 것이 신규 공급과 금리의 변화이다. 금리의 방향은 예측하기 힘들지만 향후 입주물량은 파악할 수 있다. 할 수 있는 것 하자.
2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라
1 부동산시장, 단기 전망과 장기 전망의 차이
2 자산가치의 변화는 요구수익률의 변화
자산가치의 장기적인 변화를 가장 잘 보여주는 것이 요구수익률의 변화이다. 우리나라 주택시장에서 요구수익률은 전월세 전환율로 구할 수 있다. 전월세 전환율은 임대인에게는 요구수익률이고 임차인에게는 기회비용이다. 요구 수익률에 가장 많은 영향을 끼치는 것은 금리이다. 금리에 가장 영향를 많이 받는 요구수익률의 변화에 따라 자산가치가 평가된다. 시장의 요구수익률의 변화, 즉 금리의 변화에 따라 자산가치가 변화된다. 금리가 내려간다면 자산가치의 변화를 기대할 수 있다.
3 금리로 시장을 예측하기 이유
자산가치의 평가와 변동성 그리고 변화에 가장 중요한 것은 임대료(전월세)이다. 단기 전망은 임대료의 변화에 따른 매매가의 변동성과 자산가치의 평가를 통해 하는 것이 가장 좋다.
4 전세 부족, 집값 상승으로 이어질까
-전월세 전환율, 요구수익률이라는 말이 너무 어렵다. 자산가치와 가격 변동성에 영향을 미치는 것은 금리와 임대료인데 금리는 예측하기 힘들므로 임대료(전세가)를 통해 자산 가치를 평가하자는 뜻 같다.
3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까
1 3년 누적 공급량에 주목하라
-3년 누적 공급량 개념은 처음 보는 것인데, 그래프를 보니 공급과 매매가격과의 상관관계가 매우 높게 나온다.
2 인구수는 같은데, 공급량은 왜 다를까
3 수요 많은 지역, 어떻게 찾아낼까
4 최대 수요를 찾아라
4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유
1 수도권과 지방의 가장 큰 차이
p.82 이처럼 전세가율의 고점과 저점 간의 폭에서 수도권과 부산이 차이가 나는 것은 공간의 크기에서 오며, 공급이 채워지는 시간이 다르기 때문이다. 수도권의 경우 긴 시간의 공급 부족이 전세가율의 상승을 불러오고, 이는 주거부족과 투자환경을 만들어 매매가격의 상승으로 이어진다. 공간 크기 차이는 공급이 시장에 미치는 시간의 차이를 만든다. 따라서 공간이 큰 수도권에서는 긴 상승과 긴 하락의 사이클이 만들어지고 공간이 작은 지방에서는 짧은 상승과 하락의 사이클이 만들어진다. 또한 지방은 전세가율이 높기 때문에 공급은 빠른 투자환경을 조성한다. 반면 서울, 수도권은 투자환경이 만들어지고 공급 부족이 해소되는 시간이 오래 필요하다.
2 서울 · 수도권 시장을 해석하는 법
p.84 공간의 크기 차이는 공급이 시장에 영향을 미치는 시간의 차이를 만들고, 이 시간의 차이를 가장 잘 보여주는 것이 전세가율이 움직이는 모습이다. 서울, 수도권은 가격이 선행하고 공급이 후행하여 다시 시장환경을 만들어가는 전형적인 공급후행 시장이다. 매매가격이 선행하기 때문에 가격이 상승하는 시기에 공급이 늘어나고, 하락하는 시기에 공급이 줄어들기 때문에 공급과 매매가격의 상관관계가 낮게 나오는 것이다. 이러한 이유는 공급이 시장에 영향을 미치는 시간에 의해 상승환경 혹은 하락환경을 천천히 만들어가기 때문입니다.
-서울 수도권은 가격이 선행하는 시장이라는 개념을 처음 봄. 저자의 설명이 맞는 수도권 공부할 때 확인해보자.
3 지방은 3년 누적 공급량이 가장 중요하다
4 중소형 도시는 어떻게 해석해야 할까
5 공급이 먼저냐, 가격이 먼저냐
p.98 서울 수도권의 전세가율은 공급이 만든 전세가격의 변화에 의해 높은 전세가율에서 낮은 전세가율로, 혹은 낮은 전세가율에서 높은 전세가율로 이동하며 공급이 누적된 모습을 보이게 된다. 반면 지방의 경우는 다가오는 현재 입주물량과 다가오는 3년 입주물량에 의해서 시장의 변화가 생겨나는 것이 대부분이다. 이때 전세수급지수가 가장 크게 움직이게 된다.
-공급이 만든 전세가격의 변화에 의해 전세가율이 이동한다? 이 역시 공부를 통해 확인해봐야 할 것 같다.
6 부동산 사이클, 공급이 만든다
7 입주물량과 매도물량, 무엇이 진짜 공급일까
지방에서는 현재 시점에서 입주물량이 가장 중요하지만 서울 수도권은 이와 다르다. 긴 시간에 걸쳐 신규주택이 공급되는 데다가 그 신규주택은 재고주택이 되어 매도물량으로 바뀌어가면서 시장의 상승 혹은 하락 압력을 높여간다. 지방의 경우 신규 입주물량은 현시점에서 바로 영향을 주는 것이고, 서울수도권에서는 신규 입주물량이 점차 매도물량이 되어가면서 영향을 준다고 할 수 있다. 매도 물량은 주거수요가 있는 공급이라 단기적으로 시장에 영향을 주는 반면, 신규 공급은 빈 주거공간을 공급하는 것이기에 조금 더 길게 영향을 미친다. 수도권은 신규입주 물량과 매도물량의 영향을 동시에 받고 지방에서는 신규공급의 영향이 절대적이라고 할 수 있다.
8 입주물량의 파워는 과연 어느 정도일까
5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다
1 수도권과 지방의 차이는 수익률과 리스크 차이
-지방은 높은 리스크와 높은 수익률을 수도권은 낮은 리스크와 낮은 수익률을 만든다.
2 서울 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수가 중요
3 성장하는 도시와 소멸하는 도시의 명확한 차이
p.129 새로운 택지가 없어서 신규공급을 할 수 없는 좋은 지역들은 높은 기대수익률에 의해서 투자자가 신규공급 역할을 대신하고 있다. 그래서 자가 보유율이 낮으며 반대로 외부 투자자가 적은 도시는 성장이 잘 안 되는 곳이고 자가 보유율이 높은 경향을 보인다.
4 지방 소도시, 여전히 기회는 있다
5 신축 아파트에 주목하라
p.135
소득이 늘어나는 곳이나 위치에 강점이 있는 곳은 인구가 감소하는 가운데서도 희소성을 가지고 있기에 도시 내 수요의 이동에 의해서 가격이 영향을 받게 된다.
6 인구가 감소해도 가구수는 증가한다
7 수요감소, 걱정할 이유 없다
p.146 수요감소는 반드시 공급감소를 동반한다. 소비자들이 요구하지 않는 상품을 지속해서 만들어 낼 수 없듯이 주거용 부동산도 수요가 감소하면 공급도 따라서 감소한다. 시장이 스스로 균형을 맞춘다.
8 금리는 집값에 얼마나 영향을 미칠까
p.152 부동산시장은 금리의 인하와 인상 후에 움직이기에 후행적인 성격이 강하다고 할 수 있다. 지금까지 우리 주택시장에서 매매가격은 대체로 전세가격과 함께 움직이는 모습을 보여왔다. 오히려 금리보다는 전세가격과 조금 더 상관관계가 높은 것을 알 수 있다.
6장 월세시대, 무엇이 달라질까
1 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실
- 전세가격 상승률을 지속적으로 유지하기 위해서는 인구 성장과 소득 성장이 함께 이루어져야 함. 소득이 전세가격을 따라가지 못할 때 월세가 늘어나게 된다. 성장둔화로 인해 매매가격의 상승이 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀐다.
2 월세가 오를 수밖에 없는 이유
- 시세차익이 아닌 월세가 수익의 근본이 된다면, 임대인이 치러야 할 비용이 월세가격에 추가된다. 금리상승, 시세 하락과 공실, 유지보수, 세금 등으로 수익률에 치명적인 리스크가 증가하기 때문이다.
3 월세가 늘면 공급이 감소한다
- 시세차익이라는 기대수익이 사라지면 수요가 줄어들고, 공급하는 쪽에서는 수요가 없으면 더 이상 공급을 할 수 없다.
4 매매, 전세, 월세, 앞으로 이렇게 바뀐다
-전세가율이 높아지고 월세가격은 높게 유지될 가능성이 있다. 매매가격은 변동성이 낮아지고 가격상승도 어느 정도 성숙해 갈 것이다.
7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까
1 가격 변동성만 키우는 임대차 3법
p.173 4년동안 머물러 있던 전세수요들이 매매수요로 참여하게 되면서 매매가격을 더 크게 자극할 수 있다. 오랫동안 시장에 머물러있던 전세수요가 한꺼번에 매매시장에 참여하게 되면 매수수요의 경쟁은 더 심해질 것이고 가격 변동성을 높이게 될 것이다.
p.174 투자수요의 감소는 공급의 감소로 이어지며 전세공급에 대한 불안은 더욱 크게 만들수 있다.
전월세 상한제 또한 시장의 상승률을 반영하지 못해 임대 기간 종료 후 가격 변동성을 높일 가능성이 크다.
2 가격 거품을 일으키는 전세자금대출
3 역전세는 구조적인 문제
- 수요는 시장의 변화에 민감하게 움진이다. 만약 과다공급과 과소공급이 주기적으로 수요와 겹치게 된다면 더욱 큰 변동성이 일어나고 이러한 구조에 의해 역전세가 발생한다. 수익형부동산 (오피스텔) 의 시세차익을 목적으로 시장에 나오면서 전세수요의 이동, 이로 인해 역전세 발생할 수 있다.
4 정책은 시장을 장기간 움직이지 못한다
8장 통계를 과신하면 안 되는 이유
1 해석하기 나름인 통계
2 미분양으로 시장을 판단하지 마라
p.194 공급의 부족과 과잉 그리고 가격의 상승과 하락이 연결되어 나오는 미분양 물량의 증감으로 시장의 방향성을 보다 정확하게 판단 할 수 있습니다.
3 거래량, 어떻게 봐야 할까
4 선행지수, 동행지수, 후행지수
p.201 2~3년 후를 스스로 판단하고 예측해 볼 수 있는 통계 자료는 입주물량과 인허가물량밖에 없습니다.
9장 어디에 투자해야 할까
1 성장하는 지역과 상품에 투자하라
2 도시의 경쟁력이 약할수록 개별 주택에 집중하라
p.212 위치나 상품에서 경쟁력이 있는 등 그 도시의 평균 상승률보다 높아질 곳을 선택해야 한다.
3 점점 힘이 떨어질 지방 기축 아파트
4 미분양은 언제나 기회의 상품
5 강남 불패보다 불편한 강남 월세의 고공행진
10장 지역별 부동산 분석
1 수도권 부동산 분석
2 부산 부동산 분석
3 대구 부동산 분석
4 광주 부동산 분석
5 대전 부동산 분석
6 울산 부동산 분석
7 중소도시 부동산 분석
p.265 작은 도시들은 반드시 확률을 높이는 전략이 필요합니다. 인접한 도시나 도 전체의 부동산 환경이 어떻게 진행되고 있는지 같이 보는 것이 바로 확률을 높이는 방법입니다.
전체적으로 이해하지 못한 부분들도 많이 있는 것 같다. 책 속의 많은 그래프도 이해되는 부분이 있고 이해되지 않은 부분이 있어서 아쉽다.
하지만 월부에서 지금 하고 있는
공급물량 확인을 통해 리스크를 대비한다.
가치 있는 곳을 판단할 수 있다. (인구 감소와 수요 감소에 휘둘리는 않을)
투자의 기회는 언제든지 있다.
사이클을 이해한다.
저자가 말하는 단기 자산 가치를 평가할 수 있다.
이것들은 더 분명해지는 느낌이다.
이 책를 통해 내가 하는 투자에 대한 확신을 더 갖게 되었다.
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