잔쟈니님을 강의를 통해 비교분석 뽀개기

나의 현 상황은 앞마당 6개 보유중이다. 처음에는 몰랏지만 이정도의 실력이 되니 ‘비교평가가 정말 어렵구나’를 실감하게 된다. 비교평가를 하면서 헤매고 있을때 방향을 잡아준 강의이기도 하다. 지금까지 내가 해왔던 비교평가 방법은 크게 서울,수도권에서는 직장과 교통에 큰 비중을 두었고, 지방에서는 환경(특히 상권)과 학군에 큰 비중을 두었다. 강의를 듣고 돌이켜 생각해보니 크게 나쁘지 않는 기준이였지만, 그렇다고 정확한 기준도 아니였다. 그러나 강의를 듣고 나서 정확히 파악하였다. 비교평가에서 가장 중요한 부분은 앞마당별로 ‘핵심가치’를 파악하는 것이고, 이 ‘핵심가치’를 토대로 비교평가를 하는 것이라는 것을.. 앞으로는 임장을 하고 임보를 작성하면서 마지막 결론은 ‘핵심가치’ 를 잘 파악하는데 중점을 두어야 겠다. 이제 잔쟈니님 강의를 통해 배울점, 요약한점, 적용할점을 남겨보고자 한다.

[강의를 통해 배울점]

• 지역내 비교평가
• 지역간 비교평가
• 물건별 비교평가

[핵심가치]

 ※ 수도권 입지가치 우선순위

  ① 교통(접근성), 위치

  ⓐ 직장, 학군, 환경

 ※ 지방 입지가치 우선순위

  ① 인구(도시규모), 환경(균질성,쾌적성), 학군(+부촌커뮤니티) + 공급(향후3년간)

  ⓐ 직장, 교통(주요직장 또는 중심지 접근성)

[1단계 : 지역내 비교평가]

- 지역내 핵심가치 찾기(임장-입지분석-가격전고점)

- 핵심가치를 비교평가시 적용하기

- 가격이 같으면 입지가 더 좋은곳, 입지가 같으면 가격이 더 싼곳, 둘다 싸다면 가격이 높아도 더 가치있는 곳에 투자

- 절대적 저평가 시기(더 좋은 것을 선택)인지, 상대적 저평가 시기(가치 있는 것 중 싼 것을 선택)인지 판단하기

[2단계 : 지역간 비교평가]

- 공통점을 찾아서 묶기

- 가격을 고정(매매가,투자금)하여 가치 비교

- 우선순위 가치에 더 큰 비중을 두고 비교평가

- 가치가 비슷하거나 장단점이 혼재하는 경우, 투자자의 상황도 고려하여 투자

[3단계 : 물건별 비교평가]

- 실제 들어가는 비용을 정확히 체크하기

- 동층향 선호도, 수리상태, 점유자 조건을 고려하여 비교평가

[지방 비교평가시 주의할점]

- 지방에서는 인구가 곧 수요라는 것

- 지방은 빈땅이 많으면 대체되기 쉬운 특징(입지독점성이 낮다)

- 지방 아파트는 전세가의 움직임이 매우 중요!(전세가가 매매가를 리드하고, 전세가에 영향을 주는 공급 유무가 중요)

[독서후기 작성법]

- 재독하지 않을 책은 ‘내용발췌’ 방법으로 요약하고, 재독할 가치가 있는 책은 ‘목차요약’ 방법으로 요약

- 내용발췌 : 인상깊은 구절을 발췌하여 해당 페이지와 함께 필사

- 목차요약 : 책의 목차 위주로 핵심 내용을 요약 및 정리

[적용할점]

• 지역별로 ‘핵심가치’를 파악한 후, 비교평가시 적용하기(임장→입지분석→가격전고점)
• 비교평가 후, 1순위에 꼭 투자해야하는게 아니라 ‘내 상황(투자금)’에 맞는 것에 투자하는게 포인트!!