이재명 정부가 시작된지 얼마 되지 않았습니다.
그런데, 서울 집값 오름세가 심상치 않습니다.
혹시 지금 부동산 시장, 뭔가 이상하다고 느끼셨나요?
왜 전세도, 매매도 주변에서 난리인 것 같을까요?
그리고… 나는 지금 어떻게 해야 할까요?
오늘은 이 질문에 대해
지난 부동산 시장을 돌아보고 앞으로는 어떤 시장이 다가올지,
한 번 알아보겠습니다.
우선, 현재 매매와 부동산 시장은 어떠한지 한 번 살펴볼까요?
매매 시장은 강남 3구 위주로 성북, 노원, 금천까지 확산되고 있고,
1분기에만 보증금을 올린 전세 갱신 계약이 73% 상승했습니다.
한 달만에 전세가도 1억씩 뛰고 있고요.
매매가 못지 않게 전세가도 신고가 행진 중입니다.
매매 시장의 현재 진짜 분위기는 강남 3구에서 용산 중심으로 오르다가 서울 외곽으로도 번지고 있다, 입니다.
강남 3구와 같은 지역은 신구축 가릴 것 없이 오르고 있지만
다만 외곽 지역은 모든 아파트가 아닌 학군 랜드마크, 신축, 역세권 등
사람들이 좋아하는 아파트 위주로 오르고 있습니다.
전세 시장의 분위기는 지역 가리지 않고 매물이 부족합니다.
그러다보니 계약 갱신 청구권을 사용하는 경우가 많아서
더 전세 매물이 줄어들고 결국 다시 가격 상승으로 이어지고 있습니다.
그렇다면 지금까지 시장은 어떤 주기로 반복됐을까?
시기 | 시장 흐름 | 특징 요약 |
|---|---|---|
2008 | 폭락 | 매매·전세 동반 하락 |
2009 중반 | 침체 | 매매 하락, 전세 상승 |
2014 | 반등 | 매매 반등, 전세 지속 상승 |
2016 | 상승 → 폭등 | 매매·전세 동반 강세 |
2021 중반 | 폭락 | 다시 매매·전세 동반 하락 |
지금까지의 시장을 이렇게 정리해볼 수 있는데요.
2008년의 폭락 → 침체 → 반등 → 상승 → 폭동, 2021년 전까지가 한 사이클입니다.
여기서 첫째, 자세히 보면 전세는 13년간 계속 오르기 때문에 전세가 올려주기 바빠집니다.
결국 내집마련이 유리할 수 있다는 이야기죠. (서울 부동산의 경우)
2021년 가을, 다시 폭락이 찾아왔을 때,
둘째, 두 번의 폭락 시기를 통해 우리는 전세가 떨어지면 매매는 반드시 떨어진다를 알 수 있습니다.
그래서 현재는 전세가 반등한 상황인데요.
서울 전세가가 올라간지 3년 가까이 되어가기 때문에,
매매가가 이전처럼 폭락하기는 쉽지 않을 수 있습니다.
그래서 지금은, 이전에 길었던 침체와 반등이 매우 짧게 뒤섞여 나타나는 양상을 보이기도 합니다.
(그 특징인 전세 상승도 함께 일어나면서요.)
왜 이런 주기가 발생한 걸까요?
폭락과 침체, 반등과 상승, 폭등 사이클이 왜 발생했는지
과거를 더듬어보며 현재를 유추해보겠습니다.
폭락과 침체가 함께 있던 하락장일 때
[수요 측면]
보금자리주택에 기대가 컸고 금융위기로 수요가 급감한 상황에서,
매수 대기 수요가 전세로 쏠리는 현상이 발생했습니다.
[공급 측면]
실제 입주 물량이 감소했습니다. 금융위기로 건설회사들이 아파트 공급이 어려워졌기 때문입니다.
[정책 측면]
규제를 완화했습니다. (단, DTI 규제는 유지하여 아무나 마음껏 대출을 받을 수는 없게 하였습니다.)
[금융 측면]
주택담보금리 대출이 당시 5%대여서 금리에 대한 부담이 상당했습니다.
따라서 전세는 오르고 매매는 안정되는 시기가 형성된 것이죠.
이후 반등, 상승, 폭등장일 때
[수요 측면]
반등장 초기, 6년이나 전세가 오르자 전세난으로 지친 사람들이 매매로 수요 전환을 하기 시작했습니다.
이후 폭등장 후기가 되며 장기 상승을 불러왔습니다.
[공급 측면]
반등장 초기, 입주 물량 감소가 지속됐습니다.
그러나 후기, 2015년 이후부터 건설회사가 분양을 시작해서 3년간 급증했습니다.
[정책 측면]
반등장 초기, 빚내서 집사라는 대출 규제를 풀어주었으나
후기에는 전방위적인 금융, 지역 규제를 시작했습니다.
[금융 측면]
금융 또한 초기에는 LTV, DTI 완화하였다가 후기에는 규제에 들어갔습니다.
당시 금리 수준은 2~3%대로 아주 낮았습니다.
그럼 가장 최근의 하락과 반등은 어땠을까요?
이번 2021년~2023년 폭락장일 때
[수요 측면]
금리가 급등하며 전세 수요가 이탈하며 역전세가 발생했고, 매매수요가 폭감했습니다.
가격이 떨어지니 매수심리도 악화되었죠.
[공급 측면]
2019~2021년 공급된 물량이 소화되지 않아 역전세가 났습니다.
[정책 측면]
DTI 규제 강화를 유지했습니다. (지금의 DSR 규제)
[금융 측면]
주담대 금리는 5%까지 상승해서 부담이 컸습니다.
최근 3년의 침체와 반등장일 때
[수요 측면]
반등과 숨고르기를 반복하며 사람들이 가격에 익숙해지고 수용하기 시작했습니다.
대다수의 주택 수요는 전월세로 이동하며 전세수요가 증가했습니다.
[공급 측면]
코로나 후유증과 PF 위기가 해소되지 않아 공급 주체가 감소했습니다.
분양 분위기도 좋지 않아 결국 역대급 공급 감소가 예정돼 있습니다. (2022년 분양하지 않았던 효과가 이제 돌아옵니다.)
이제는 전세사기로 인해 비아파트 공급 또한 무너졌습니다.
[정책 측면]
최근 2~3년간, 연초에는 특례론, 대출 영업으로 완화했지만 연말에는 규제를 반복했습니다.
[금융 측면]
주담대 금리는 3%까지 하락하며 금리 인하기에 접어들었습니다.
올 하반기는 어떨까요? 23년부터 살펴보자면…
23년 상반기 특례론이 나오고, 23년 하반기에 전세가 반등하기 시작했습니다.
데드캣바운스 분위기였으나 24년 상반기에 “어라?” 하며 시장이 과열되었지만
다시 하반기에 대출 규제가 들어가며 시장이 소강되었습니다.
그러나 2025년 상반기, 다시 토허제가 풀리는 일이 발생했습니다.
시장은 엄청나게 과열되며 거래량이 늘었고 지금에 이르렀죠.
결국, 최근 2년간을 보면 올해 하반기는
지금과 같이 과열이 심해지면 대출, 세제 쪽에 무언가가 정책이 나올 확률이 높아보입니다.
23년, 24년 하반기처럼요.
과열된 분위기와 거래량이 하반기에는 줄어들 수 있어 보입니다.
이번에는 예시로 세 아파트를 보시겠습니다.
어떤가요?
상승과 하락을 반복하고 있습니다.
결국 침체와 반등기의 특징은 크고 작은 등락이 반복된다는 것입니다.
그러므로 우리는 시장이 뜨거워질 때
“지금 사지 못하면 끝이야!”라는 생각이 드실 수 있지만
오히려 이럴 때 차가운 머리로,
상승 후에 숨고르기가 반복된다는 것을 잊지 말고 조급해하지 않아야 합니다.
마지막으로 정리하자면…
총 정리해 본 요소는 수요, 공급, 정책, 금융, 정보환경 5가지인데요.
이 5가지 중 앞으로 바뀔 수 있는 여지가 있어 보이는 요소는 단 두 가지,
바로 정책과 정보환경입니다.
좋은 내집마련이 가능하리란 기대감을 주는 정책이 나와야 좋지만, 정책은 정부의 힘이니
특히 내가 할 수 있는 것은
“스스로 기준을 갖고 행동하는 힘”을 기르는 것이라고 볼 수 있겠죠.
내집마련, 행동의 기준은 어떻게 가질까요?
내집마련 행동의 기준을 3가지로 간단히 말씀드리겠습니다.
우선 매수할 때는 단기 등락에 연연하지 않으시면 좋겠습니다.
무조건 기다리거나, 지금 당장 바로 사라는 것이 아닙니다.
장기적 관점으로 적절한 수준의 집에 거주할 수 있도록,
“찬바람 불 때 내집마련을 해야겠다”는 생각으로 시작하세요.
임차는 언제든 매수로 전환할 수 있는 환경을 조성하면서 임차로 거주하세요.
전월세로 들어가더라 하더라도, 이후 ‘집을 사야겠다’는 다짐을 잊지 마세요.
정보에 대해서는 누군가의 지식, 언변, 학위가 아닌
경험과 지난 시간의 조언을 바탕으로 스스로 평가하시면 좋겠습니다.
“지금 사지 않으면 안 될 것 같아요”
…라고 말할 수 있지만, 진짜 중요한 건, 나만의 기준과 타이밍을 아는 것이 아닐까요?
기회는 언제나 다시 옵니다.
다만, 준비된 사람에게만요.
내집마련을 할 때는 시장 상황에 휘둘리지 않고
언제나 스스로 준비하여 감당할 수 있는 선 안에서 잘 하는 것이 중요합니다.
시장 상황과 관계없는 내집마련의 ‘원칙’을 지키며
나의 따뜻한 보금자리를 여러분께서 만들어가시길 바랍니다.
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