3강 강의 후기 <수익률 높이는 입지 분석 방법>

3강 강의를 들으며 가장 기억에 남는 부분은 아래 세 가지이다.

  1. 원칙을 지키며 잃지 않는 투자를 반복하기

  2. 배운 것을 행동으로 옮기기

  3. 포기하지 않고 꾸준하게 실천하기

두 번째 나에게 필요한 내용은 ‘수익률 높이는 입지 분석 방법’이다.

우선 보고서를 쓰는 이유는 비슷한 돈으로 더 높을 수익률을 얻기 위함이다. 가치를 알고 투자하는 것이 중요하다.

1) 아파트 선정-잘 모르면 그 지역의 랜드마크 아파트를 선택하고, 그 주변의 아파트를 선택한다. 내 투자금으로 살 수 있는 아파트를 선택할 수 있다. 내가 살고 있는 집이나 관심있는 아파트를 선택할 수도 있다.

2) 위치 파악-지도를 보면서 출입구, 상가, 동 배치, 방향(남향/동향) 파악하기, 주변 아파트 파악하기(대형 아파트가 있으면 ooo가 좋다.)

3) 입지 평가-직장, 교통, 학군, 환경, 공급 파악하기

직장: 판단기준은 종사자수, 일자리를 찾아 이 지역에 들어올지 판단

교통:주요 업무지구까지 이동시간, 특히 강남 접근성이 얼마나 좋은지를 판단

학군: 하락장에서는 가격방어를, 상승장에서는 가격상승을 이끌어 줌. 중학교 학업성취도평가를 기준으로 해서 학군 때문에 이사 오는 지역, 단지인지 확인한다. 아실과 호갱노노에서 학원가 확인 가능, 자사고, 특목고 폐지한다라고 하면 수요는 학군쪽으로 몰린다. ‘불수능’ 바로 전세가 상승, ‘물수능’은 조금 주춤했다가 전세가 상승. 학군 수요가 있는 곳은 전세 수요가 받쳐줌.

환경: 1km 이내에 대형마트와 백화점이 있는지. 백화점 1층에 명품 브랜드가 입점해 있는지.. 그 주변 단지 주거인들의 구매력을 보여준다. 선호하는 상권 평촌의 범계역 주변이 학원가가 경기도에서 제일 잘 되어있다. 선호하는 상권(병원, 스벅, 유명프렌차이즈, 산후조리원, 브랜드학원)이 있는지 확인

  - 직장, 교통, 학군, 환경적인 요소는 사람들의 수요를 이끄는 곳이다.

공급: 대규모 공급이 일어나면 전세 물량이 늘어나고 주변의 전세가가 떨어진다. 공급은 투자자에게 리스크가 될 수 있으나, 매매물량이 증가하고 매매가가 하락한다. 즉 싸게 살 수 있는 기회가 된다. 적정수요 대비 공급물량이 중요하다. 적정수요(아파트 공급량, 인구이동 확인-부동산 지인, 호갱노노)