아직도 갈팡질팡 맞나 안맞나 확신이 부족한 1호기 투자 후기

1. 월부 들어오기 직전 나의 부동산 이야기

월급 받고 통장에 돈은 조금씩 모이고, 남들 다하는 주식, 코인 등은 해봤는데 재능이 없는지 투자하는 족족 잃었습니다. 주위 친구들은 이제 부동산을 해야 될 때라고 하면서 아파트에 투자한 친구들 영향으로 부동산에 관심이 생겼습니다. 

나도 부동산에 투자를 해봐야겠다 라고 생각하고, ‘24년 9월 월부에 들어오기 전, 투자를 조금 해봤던 친구에게 부탁해 친구가 찍어준 아파트를 매수까지 고려해두고 매물을 봤었습니다. 당시에 차타고 가면서 부동산에 전화해 매물 예약은 안하고 “그냥 부동산에 방문하겠다” 라고 말씀드리고 해당 아파트 단지에 주차하고, 부동산에 방문했습니다. 부동산에 매물에 대해 물어봤는데, 부동산에서는 사장님께서 “여기까지 왔는데 매물을 봐야하지 않겠냐”라고 하시면서 매물예약을 급히 해주시더니 매물도 봤었습니다. 해당 매물은 수리도 잘 되어 있어서 사랑에 빠졌었습니다. 그러면서 역까지 가는 길을 봤는데, 역주위 상권이 너무 노후화 되어 있고, 역까지도 너무 멀어서 맞나, 안맞나 계속 고민이 되었습니다. 사장님께 전화 왔길래 "X 금액까지 네고해주시면 당장 계약금 넣겠습니다” 까지 말씀드렸 왔었는데, 지금 생각하면 다행인데 네고가 안 되어 투자하지 못했었습니다.

2. 월부 들어오고 나의 부동산 이야기

그 이후에, “친구들 말 듣고 투자하려고 하니 확신이 안 생기고 나도 부동산 공부 좀 해봐야겠다” 라고 생각해서 유튜브로 부동산 관련 영상들을 찾아봤습니다. 그러던 와중에 너나위님 ‘24년 10월에 1000원짜리 특강 강의 광고를 보고 1000원이니 부담 없이 너나위님 강의를 들었습니다. 1000원짜리 강의를 듣다보니, 특강에 대해서도 알게 되었고 ’월급 250 직장인도 가능한 너나위의 부동산 기초 로드맵' 도 연달아 듣게 되었습니다. 이후, 부동산에 대해 조금은 자신감이 생겨 네이버 부동산, 아실 등을 보면서 투자할 지역을 열심히 찾다가, 방향을 잃고 방황하던 차에 ‘열기 쿠폰이 있고, 오늘 등록하지 않으면 쿠폰이 사라진다 ’라는 문자를 보고, 한 번 들어 보기로 결심을 하고, 정규강의를 듣게 되었습니다.

이후, 열기(3월) → 실준(4월) → 서투기(5월) → 열중(6월) → 실준(재수강, 7월) 강의를 정신 없이 들었습니다.

처음 열기를 듣고 투자를 해야하는 이유에 대해 설명 듣고, ”부동산 투자는 해야되는 거구나, 근데 어떻게 하지?, 더 공부해야겠다. 근데 어떻게 공부하고 임장가지?, 강의 들어야겠다" 라고 다짐했습니다.

그리고 다음 실준 강의부터 제가 투자할 수 있는 금액 고려하여 4급지 3곳 앞마당을 만들었습니다.

3곳만 만들고 투자한 이유는 3가지가 있었습니다.

 1) 여러 튜터님들께서 앞마당 3개 이상 만들고 투자하세요. 라는 말씀

 2) 3개만 만들고 투자하겠다고 생각했던 나와의 다짐 (물론 더 많은 앞마당을 만들어 투자하고 싶었지만, 제 자신을 
     제가 알기에 미루다가 또 투자를 못 할 수도 있겠다 라고 생각했던 거 같습니다)

 3) 제가 4월에 봤던 지역의 단지 호가가 3개월만에 꽤 올라간 것을 보고 날라갈 수도 있겠다 라는 생각

부동산에 대해 지식이 전무했던 저로서는 좋았던 점은 아는 것이 없으니, “저 강의가 맞는 것인가? 진짜인가?” 라는 의문 없이 강사님들 강의를 들으면서 흡수하기 쉬웠던 점이 있었습니다. 매번 강의 들을 때 마다 ‘2번씩은 모두 들어 200%를 만들자’ 목표로 필기하며 열심히 들었고, 최대한 흡수하고자 노력했었습니다.

3-1) 1호기 투자 이야기 - 앞마당, 단지

정규 강의를 들으며 4급지 앞마당 A,B,C가 있었고, 8월에는 서울 4급지 D 중 투자 가능한 생활권만 단지 임장 다녀왔습니다. 

 - 앞마당 A : 언덕이 심하기로 유명하고 처음 만든 앞마당인데, 직장, 학군, 환경 모두 안 좋으나, 교통이 너무 좋음

 - 앞마당 B : 강남까지의 접근성은 별로이나, 도심 접근성이 좋고 환경은 보통이며, 직장, 학군은 별로 안 좋음.

 - 앞마당 C : 강남까지의 접근성은 별로이나, 도심 접근성이 좋고, 환경은 보통이며, 직장, 학군은 별로 안 좋음.

   ('24년부터 공급이 많아 전세가가 눌려있고, 매매가도 눌려있는데 매전갭이 큰 상황이고, 살수 있는 단지는 역과 너무     멀리 떨어져 있음)

 - 반마당? D : 강남까지의 위치는 머나, 전철로 한번에 갈 수 있고, 직장이 좋은 편임.

고민 끝에 강의 때 강조하셨던 강남과의 위치적 거리, 강남 접근성이 좋은 앞마당 A와, 강남과 거리는 좀 머나, 전철로 갈 수 있고 도심 접근성이 좋은 앞마당 B를 골라 적극적으로 매물을 보기 시작했습니다. 다만, 시기적으로 6.27 부동산 정책 이후에 투자하는 것이고, 강사님이 말씀하신 전세낀 매물, 주전세 매물만 봐서 볼 수 있는 매물 개수에는 한계가 있었습니다.

앞마당 A에서 3개 단지, 앞마당 B에서는 2개 단지의 네이버 매물을 보기 시작했습니다.

 - 앞마당 A

  . 단지 A-1 : 강남까지 30분 내 접근 가능하고, 역까지 도보 이용 가능하고, 단지까지 언덕이 있으나, 심한편은 아님.

                   전고점 대비 -5%수준으로 비싸지 않은 상황

  . 단지 A-2 : 강남까지 40분 내 접근 가능하고, 역까지 도보 이용은 10분 넘어가고, 단지까지 언덕이 있음. 

                    단지 자체가 크고, 동간거리가 커서 쾌적, 초품아 단지임

                    전고점 대비 -7%수준으로 비싸지 않은 상황

  . 단지 A-3 : 강남까지 40분 내 접근 가능하고, 역까지 도보 이용은 10분 넘어가고, 단지까지 언덕이 있음.

                    전고점 대비 -19% 수준으로 싼 상황

 - 앞마당 B

  . 단지 B-1 : 강남까지 50분 내 접근 가능하고, 역까지 도보 이용 가능, 단지까지 언덕이 있음.

                    전고점 대비 -10% 수준으로 비싸지 않은 상황

  . 단지 B-2 :  강남까지 50분 내 접근 가능하고, 역까지 도보 이용 가능, 단지까지 언덕이 있음.

                    전고점 대비 -10% 수준으로 비싸지 않은 상황

3-2) 1호기 투자 이야기 - 매물

앞마당 B의 단지들에는 전세낀 물건, 주전 물건이 1~2개 밖에 없었고, 수리상태는 모두 좋은 편이었습니다.

앞마당 A의 A-2는 전세낀 물건 중 투자금이 괜찮은 매물은 1개 밖에 없었고, 매물 본 다음주에 해당 물건 가계약금 들어갔다고 사장님께 연락 받았습니다.

A-3 단지는 제가 가지고 있는 투자금보다 투자금이 적게 들어 모두 다 써야 된다는 생각에 추가적으로 매물을 보지 않았습니다.

사실 A-1 단지가 가장 좋다고 생각이 들었고, 전세 낀 물건(A-1-1)도 있어 매물 예약을 하고 찾아갔었는데, 세입자가 살고 있어 집 보여주기 어렵다고, 입주 물건 3개를 보여주셨습니다. 입주 물건은 의미가 없다고 생각했고, 전세낀 물건 보는 것을 몇 번 시도했으나, 모두 어렵다고 답변 받았습니다. 그리고 당일에 입주 물건 중 한 개가 가계약이 되었는데 전고 대비 -2% 수준으로 계약이 되었다고 부사님께 그 자리에서 이야기 들었습니다.

전세낀 매물 A-1-1은 전고점 대비 -5%수준이고, 투자금이 5천만원 정도 초과한 상황이었습니다.

집에 오기 전 단지 근처 모든 부동산에 들어가 제 상황을 말씀드렸고, 연락처를 남기고 왔습니다.

그 중 한 개 부동산에서 장부물건을 만들어 주었고, 매물에 대해 브리핑 해주셨습니다.

해당 매물 A-1-2는 전고점 대비 -3%수준이고, 전세가 높게 껴있어 투자금이 3천만원정도 초과한 상황이었습니다.

이 매물도 집 보는 것은 어렵다고 했습니다.

매물을 비교해보면 

A-1-1 : 전고 대비해서 -5%로 A-1-2보다 싼 편이나, 투자금이 많이 들고, 2단지로 역과의 접근성이 좀더 멀리 있음. 

           남향, 2년전 샤시 제외 올수리

           8층으로 베란다 뷰는 바로 앞 주택가 탑층정도가 보여 좋지않음. 네고는 -500만원 수준 가능

A-1-2 : 전고 대비해서 -3%로 A-1-1보다 비싼 편이나, 투자금은 적게 들고, 1단지로 역과의 접근성이 더 좋음. 

            남향, 2년전 샤시 포함 올수리

            네고는 -500만원 수준 가능

많은 고민 끝에 A-1-2에 가계약금을 넣고, 바로 다음날 계약서를 작성했습니다. 

제가 A-1-2를 선택한 이유는 3가지가 있습니다.

 1) 전고점 넘지 않은 것 중 내가 아는 단지 중 가장 좋은 단지 하면 나중엔 더 좋을 것이다 라는 강의 내용

 2) 샤시 포함 올수리로 당분간 수리 걱정은 없어도 될 것 같다는 생각

 3) 6개월 내 값을 수 있으면, 마이너스 통장 이용해도 된다는 강의 내용

아직 잔금전이고, 계약서를 쓴지 한달 정도 되었는데 지금 생각했을 때 잘한 점과 잘못한 점을 복기해보면

 잘한 점 : 

  - 강사님 신뢰하고, 강의 들은 대로 행동한 것

  - 모든 부동산 들어가 매물 턴 것

 잘못한 점 : 

  - 매물코칭 안 받고 계약한 것

  - 집 안 보고 계약한 것

  - 누수여부 확인 안하고 계약한 것

  - 마이너스통장 이용으로 다음투자까지 오래 걸릴꺼 같은데 깊이 있게 생각하지 않은 것

  - 많은 분들께 사도 괜찮을까 물어본 것(그만큼 확신이 없었나…생각이 듭니다)

  - 4급지만 보고 투자 결정한 것

     (상급지를 보지 못해, 제가 투자한 앞마당의 전체적인 가격이 왜 낮은지 아직 모르곘습니다)

  - 성급했던 것

    (매물보기 시작해서 계약까지 20일 정도 소요, 볼 수 있는 매물이 전세낀 물건이나, 주전세 물건이라 매물이 
     추가되는 매물이 없어 성급했던 것 같음)

계약 날 세입자께 양해구하고 집을 볼 수 있었는데, 집은 다행히 사장님 말씀대로 올 수리되어 깨끗한 편이어서 안도할 수 있었습니다. 아직까지도 맞게 한 투자인지, 잘못한 투자인지 하루에도 몇 번씩 왔다갔다하는데, 그래도 내가 결정하고, 투자한 이유도 명확한 만큼 잘 지켜보겠습니다. 잘 한점보다 잘 못한 점이 훨씬 많은데, 이번 1호기 통해서 많이 복기하고 2호기 투자 때는 같은 실수를 안 하게끔 열심히 또 공부해보겠습니다.

1호기 계약 때 많은 도움 주신 꽃사슴11님, 헬짱부린이님, 가온1님, 구름과바위님 모두 정말 감사합니다~!!