안녕하세요. 우리 가족의 행복을 위해.
우가행입니다.
잔쟈님 튜터님의 경험을 레버리지 할 수 있는 좋은 시간이었습니다.
내 투자 범위에 들어오는 단지만 임장해도 되는지
“가격은 가치를 따라간다”
아파트의 가치에 비해
가격은 싸기도 비싸기도 합니다.
투자금은 벌어지기도 적게 들기도 합니다.
골고루 봐야 한다.
투자범위에 들지 않았던 단지도
시간이 흘러 투자범위에 들어 올수도 있는법.
그러면 그때 다시 임장할 것인가요?
매물임장을 하는 이유
매물임장을 하는 이유는
가치와 선호도를 파악하기 위해.
매물을 보고 가치와 가격을 판단할 줄 알아야 함.
부동산은 개별성이 강함.
단지의 외관, 지도와 그래프만 보고
그 지역 사람들이 선호하는 단지인지,
아닌지 파악하기 어렵움.
그 가치판단을 하려면 매물임장이 필요함.
시세트레킹할 때 매매가를 외우는 튜터님만의 노하우
가격대를 3등분해서 외움(7억초, 7억중, 7억후)
시세 외우는건 마치 영어단어
외우는 것과 같음(빈도중요)
시세트레킹 하다가 전임을 어떻게 하면서 지역분위기 아시는지
“네이버부동산 보고 연락드렸는데요.” 라고 한 후,
매매분위기(집 보러 많이 오는지, 가격 오르는지),
전세분위기(전세 잘 나가는지, 경쟁 전세물건 많은지),
거래분위기(거래 잘 되는지) 를 물어봄.
주로 세대수 많은단지 전화임장함.
시세트레킹 양식 어떤게 좋은지
시세트레킹 양식 중요하지 않음.
어떤 양식이든 내게 맞는 양식으로
시세트레킹 후 전화임장까지 하는것 중요하다.
전수조사 하는데 시간이 오래걸린다
시세트레킹으로 시세조사.
투자금 범위에 들어오는지역은 전수조사.
처음부터 다 전수조사 하면 시간 오래 걸린다.
비효율.
투자물건 좁혀가는 프로세스
앞 마당 관리하며 시세트레킹.
투자후보지역 전수조사.
투자후보물건 1차 선별(10~30개)
저평가, 내투자금 + 20%, 전고점 대비 싼 것 중 가치 있는 것.
투자후보물건 2차 선별(10개 이하)
환금성 아쉬운 것 탈락(선호도, 세대수, 나홀로), 전고점 낮은것 탈락.
투자후보물건 3차 선별(2개 이하)
좋은것부터 매물임장.
가격과 상황(가격 조정여부, 수리여부, 전세세팅 용이여부 고려),
투자금으로 할 수 있는 것 2개 선정.
투자 후 전세가를 낮춰 빼느라 투자금 더 많이 들면 어떻게 하나요
현금동원력이라고 함.
추가 대출여력이 있어야 함.
애초에 대출까지 포함해서 투자하는 일을 지양해야 합니다.
매매가가 점점 오른다. 하급지로 앞마당 넓혀요? 말아요?
전고점 넘은 물건 추격매수 하지 말아라.
단 하급지 중, 아직 전고점 회복 되지 않고
가치가 있는 싼 물건은 매수해도 좋다.
내 투자금에 맞는 단지는 기회를 주는 단지일뿐
기회를 오래 주는 단지인지 아닌지는
다 지난 뒤 알 수 있는 결과론적인 얘기이다.
내눈에 덜 좋아 보여도 충분히 가치 있고
가격도 싸다면 시기와 분위기와 상관없이 매수할 것같다.
동층향 매물은 어떻게 접근해야 하는지
가치가 있고 가격이 싸다는 확신이 있다면
전세 세팅 가격에 너무 욕심내지 않고,
집 상태를 좋게 만들어서 비교우위를 만들고,
- 내가 싸게 산 만틈 싸게 판다는 생각으로 산다.
근저당 채권최고액이 얼마나 껴 있어야 안전한가요
근저당이란 ?
집을 담보로 대출받은 돈.
등기사항전부증명서에 기재됨(채권최고액)
채권최고액이란 ?
채무자의 이자 연체를 감안해 대출 원금보다 큰 금액으로 설정.
1금융권 – 원금의 120% 설정.
2금융권(보험사, 새마음금고, 신협) – 원금의 130% 설정
기타 대부업체는 기관별로 상이.
근저당 적당한 수준은 ?
집 값의 70~80% 정도.
[추가 대출 금지 + 잔금 시 근저당 말소] 특약걸고 매수 진행.
예시)
현 등기사항증명서상 근저당권 설정
(주식회사 신한은행, 채권최고액 금440,000,000원정)은
잔금일 전액 변제 및 말소하기로 하고,
추후 소유권 이외의 권리변동 사항은 없도록 한다.
근저당 과도한 수준?
집값의 80%이상
정확한 대출 잔액 확인(대출잔액증명서)--> 은행에서 떼어줌
근저당이 계약금으로 상환 가능하면 매수진행.
근저당이 거의 매매가에 가깝고
매도인 상환능력 없을 때 매수포기.
대출상환가상계좌가 있으면,
계약금(일부)를 매도인의 대출계좌로 송금(+관련내용 특약)
대출상환가상계좌 없다면,
매도인, 중개사와 은행동행하여 매도인 대출계좌에 계약금(일부) 입금.
추후 전세를 놓을 때 입금될 전세계약금까지 고려하여
필요시 계약금 금액을 축소(계약금을 집값의 5%)
협상 어떻게 해요
협상하지 않아도
충분히 좋은 가격을 못알아보는것도 문제.
협상은 투자 원칙이 아님.
협상이 필요한 가격인지를 판단하는게 1번.
내가 매도인을 이롭게 할 수 있는 것을 먼저 찾자.
협상포인트는 돈.
- 계약금/중도금 많이 드릴께요.
2.잔금 최대한 빨리 해 드릴게요.
투자 후 2년이 지나 만기가 도래하면
신규 재계약해서 전세금 올려받기? or 갱신청구권 사용 5% 만 올려받기?
지방이라면 5%만 올려 받아
2년뒤 매도를 준비.
수도권이라면 투자자의 개인 상황에 따라 다름.
하지만 세입자 권리 주장하며
갱신청구 주장하면 수용해야 합니다.
세입자가 갱신청구권 사용하여 계약 연장 할 경우 계약서는?
문자를 주고 받아도 되고,
새로운 계약서를 써도 되고,
기존 계약서에 수기로 연장계약기간 기재하고
임대/임차인 양측 도장을 찍어도 됩니다.
중요한 건 계약갱신청구권을 행사했다는
문구를 남기는 것이 중요.
갱신청구 사용하여 계약 연장했는데 세입자가 5%인상분 못주겠다면?
임대인으로서 할 수 있는 조치는 없습니다.
세끼고 매도하게 된다면?
팔릴수 있는 금액 설정.
바로 입주 할 수 없으니 매매가를 조금 낮춤.
세입자와 우호적인 관계 유지
(세입자 입주하는 날에 집 상태 사진찍어서 보내달라고 요청)
세입자에게 집 매도할건데 집 사실거에요? 반드시 물어봄.
매수의사 없다면 부동산 전세 끼고 내놓을테니 집 잘보여달라고 부탁.
세입자가 매수할 경우 법무사 사무실에서 계약서 써도 된다.
(부동산 거치지 않고 계약)
중계수수료 정리
동일 중개물에 동일당사자 즉 주인전세는
매매와 전세 둘 다 하면 매매 수수료만 받아요.(공인중개사법 시행규칙)
동일중개물에 매도인과 임차인이 다를 경우 매매, 전세수수료 각각 받는게 맞음.
튜터님은 중개수수료 다 드리고, 일 좀 잘 부탁한다고 함.
매수하였는데 전세 안나갈때 다른 부동산에 내놓을때 어떻게?
전세 안빠질때 다른 부동산에 내놓을지는 비용과 편익.
매수사장님께 전세빼기
비용 – 전세 못 맞추면 잔금 치르거나 잔금 못치르면 계약금 날림.
편익 – 사장님과의 의리를 지킴, 전세수수료 아낄수 있음.
전세물건을 다른 부동산에도 내놓기
비용 - 매수사장님이 아쉬워 할 수 있음.
편입 – 잔금 안쳐도 됨, 금융비용 또는 계약금 안날림.
전세기간
법적으로 주택 임대차 계약은 2년이 기본.
1년만 계약한 임차인이 “저 1년 더 살아서 2년 마저 채울래요”
하면 받아줘야 합니다.
갱신계약 기간도 2년이 기본.
최초 계약시 3년 전세를 살았다해도 갱신계약기간은 2년 (3+2)
갱신계약 2년을 다 채워 살기로 특약을 썼더라도
임차인 중간에 나간다하면 3개월 내 보증금 반환의 의무가 있습니다.
조건부 전세대출규제가 확대된다면
1. 아직 매수전이라면 세낀 집을 우선적으로 매수 검토.
2. 매도인과 매수인의 주인전세계약을 맺어 소유권 먼저 받아오기.
(소유권을 먼저 내가 가져온 후 전세계약 맺는건 조건부 전세자금대출과 무관함.)
3. 매도인이 임차인과 전세계약을 맺어 전세놓고 이사나간후 매수인이 전세승계매수.
거주기간이 아직 남은 집 매도시 임차인 대응
주변 전세물량이 없는 곳이라면
집을 매수하는 실거주자도 많은 시장임.
거주기간이 아직 남아 있어도 실거주자가 매수할 경우
갱신청구거절 사유가 되고
어짜피 임차인은 이사를 나가셔야 합니다. (부동산 사장님께 부탁)
임차인에게는
- 이사비 지원
2. 이사가는날짜 마음대로 정하셔도 된다.
상급지 갈아타기
내 행동의 판단근거를 찾는 것,
그리고 최고 인지 알수는 없지만 적어도 최악을 피하는 선택을 하는 것.
분당 시범단지가 재건축 되었다 치고, 그 가치는?
현재 대장인 판교 푸르지오그랑블과 비슷하거나 그 이상.
최소한 푸르지오 그랑블 이상이 되어야 업그레이드.
그 단지를 비싸게 사서 쫓아갈 필요 없음.
분당 새아파트보다 가치가 더 좋으면서 가격도 합리적이라면 매수.
이미 좋은단지 보유.
봐서 덜 좋으면 안사고, 더 좋으면 구매.
선도지구 진행, 토허제 이슈는
내가 예측, 컨트롤 할수 없는 영역이므로
선택의 근거가 되기 어렵다.
자산재배치
매도를 위해서는 내 집의 경쟁력을 높이는 건 중요.
일단 집을 좀 보여준 후 집 구조에 대한
사람들의 피드백을 부사님께 여쭤보세요.
자산재배치 프로세스
제일 위험한 사람은 돈 들고 마음 급한 초보예요.
자산재배치 방향성 설정(가족협의).
앞마당 만들기(최소 3~5개).
실거주집 매도 내놓기(팔릴수 있는 정도의 시세).
동시에 집 팔리면
매수할 수 있는 투자물건 좁혀가기.
투자해도 좋겠다는 확신이 드는 단지를
3~5개정도 선별하면
매도 더 적극적으로(필요하다면 급매가격).
1호기 블루스 생기는 이유
1호기 후 진정한 실력을 쌓는 기회.
n억 이라는 필터가 아니라
오픈테이블에서 모든 단지를 놓고
비교평가 했을 때 진짜 시장을 아우르는 인사이트가 생깁니다.
다주택 로드맵
내가 집n채를 꾸준히 괜찮게
투자할만큼 투자실력이 있는 사람인가?
혹은 그만한 투자실력을 쌓고 자 하는가?
실력이 있으면 챗수와 자산은 따라온다.
그 역순은 어렵다.
월부환경이 힘듦.
가늘고 길게 투자하는 직장인이 되고 싶다.
가늘고 길게 가는건 없다.
뭐든 힘들다.
가늘고 길게 가는 사람은 굵고 길게 갈수도 있는 그릿이 있는 사람.
시간활용 우선순위 매기는법
최대한 통시간을 확보하는 것.
통시간을 확보해야 실력이 쌓이고,
성장영역을 관리영역으로 만들 수 있어요.
짬시간을 활용하는 것, 효율적인 시간관리는 그 후에 옵니다.
열중이후 성장 지속하는법
종잣돈 3억이상 = 서울먼저
1.5억이상 = 수도권 먼저
1억전후 = 수도권, 광역시 중 자신의 목표에 따라
7~8천 이하 = 지방
수도권의 장단점은
안정적인 전세상승,
투자금 잃기 어려움,
기대수익이 크지 않을 수 있음.
지방의 장단점음
잘 선택한다면 수익 발생하여 투자금 빠른 회수,
매도의 난이도 한번 상승 겪은 후 역전세 우려큼.
강의 따라가려니 너무 허덕여요.
자실하며 갈까요?
투자를 가장 효율적으로 하는 방법은
더 적은 비용, 시간, 노력을 들이는게 아니라
투자를 제대로 하는 것.
강의 듣고, 밤늦게 후기, 임보쓰면서
환경 안에 있는것이 실력이 는다.
하루아침에 실력이 늘지 않음.
조장, 조원들과 서로 격려하고 끌어주면서
할수 밖에 없는 환경안에서 꾸준히 실력을 쌓자.
드리고 싶은말
열정이 있었던 시기도 있었고,
버티는게 힘들정도로 권태기인적도 있었고,
불꽃은 사라졌지만 숯불처럼 열을 갖고 있는
성숙한 시간도 있었는데
다 배움의 시간이었다.
경험과 실력을 쌓길 바랍니다.
잔쟈님 튜터님 코칭, 조언 모두 감사합니다.
쉽지 않은 상황에 월부에 입성하여 현재 튜터님이
되기까지..
말로만 들어도 힘드셨을것 같은데
모두 이겨내시고 여기까지 오신것에 대해
정말 존경합니다.
열심히 안할수가 없습니다.
반성하겠습니다.
그리고 튜터님의 경험을 레버리지를 할 수 있어
너무 좋은 시간이었습니다.
라이브코칭 준비 많이 해 주셔서 감사합니다.
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