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책 제목(책 제목 + 저자) : 결국엔 오르는 집값의 비밀, 김준영
저자 및 출판사 : 김준영, 한국경제신문
읽은 날짜 : 2025.6.24.
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #수요 #공급 #전세가
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점/10점
1. 저자 및 도서 소개
: 25년 이상 실전 투자를 이어오고 있는 최고 고수. 오랫동안 부동산투자를 하면서 쌓은 지식과 성공의 기초를 전하고자 책을 쓰고 강의를 하고 있다. ‘결국엔 오르는 집값의 비밀’이라는 책은 방구석 전문가식 사고에서 벗어나서 시장의 데이터의 이모저모를 살펴보고, 부동산 사이클을 만드는 핵심요소에 대한 이해를 통해 현명한 투자결정을 하도록 돕고 있다.
2. 내용 및 줄거리
집값 오르는 원리 1
- 매매가격을 결정하는 가장 중요한 요인은 전세가격, 전세가격은 현시점의 자산가치를 평가하는 기준
- 전세가격은 수요와 공급에 의해 결정, 수요는 공급량과 거래량 안에 있음.
- 공급은 시장에 큰 영향을 미침. 다만 도시의 규모가 다르기 때문에 공급부족을 체감하는 시점이 다르고 공급과잉을 체감하는 시점도 다름. 공급이 시장에 미치는 차이에서 오는 가격 변화를 가장 잘 보여주는 것이 수도권은 전세가율이고, 지방은 전세수급지수임. 수도권의 전세수급지수와 전세가율의 긴 흐름은 전세수급지수가 상승한 후 전세가율이 상승하고, 상승한 전세가율의 의해 매매가격이 상승하는 패턴의 반복임. 지방은 전세가율의 변동성은 작고 전세수급지수의 변동성에 의해 매매가격이 변화하는 것이 명확하게 확인됨.
- 부동산을 움직이는 핵심 요인 두 가지는 주거부족과 투자수익률임. 이를 가장 잘 보여주는 통계가 전세수급지수와 전세가율
집값 오르는 원리 2
- 인구감소=>수요감소=>공급감소, 시장은 스스로 균형을 찾아감. 일시적 가격하락이 있어도 지속적 가격하락 어려움
- 월세화는 필연적인 현상. 시장이 성숙하면 매매가격 상승률이 낮아지고 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문. 결국 임대수익형인 월세 비중이 높아지고 주요 임대형태가 될 것임.
- 통계는 보조지표로 활용해야함. 동행지수나 후행지수를 마치 선행지수인 것처럼 해석하기 때문.
- 성장하는 도시인지 아닌지는 전세가율을 통해 확인 가능함. 성장환경이란 도시의 경쟁력(일자리, 관광, 학군 등), 전세가격성장이 이루어지면서 매매시장도 지속적으로 성장함.
- 도시경쟁력이 타 도시보다 약하다면? 선택의 폭을 좁혀서 위치가 좋거나 상품 경쟁력이 있어서 평균 가격 상승률보다 높아질 곳을 선택해야함. 시간이 지날수록 지역마다, 아파트마다 차별화되며 상승하는 곳과 아닌 곳이 점차 자리를 잡게 될 것임.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 주택시장을 이해하기 위한 요소인 전세가격, 전세가율, 전세수급, 전세가 상승률 등에 담겨 있는 의미를 정확히 해석하도록 돕는다. 이 책은 우리 주택시장의 근간이면서 시장을 파악하는 데 핵심 키워드인 전세제도에 대해 구체적으로 해석하고 있고, 전세 해석을 통해 시장을 바라보는 눈을 키우는 데 유용한 지침이 되었다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
1. 수도권과 지방의 가장 큰 차이
- 공간의 크기 차이에서 비롯된, 공급이 시장에 미치는 시간에 차이가 있음.
- 공간의 크기 차이 때문에 지방은 3년 누적 공급량을, 수도권은 장기 누적 공급량을 살펴봐야 함.
- 수도권-긴 시간의 공급 부족이 전세가율 상승을 불러오고, 주거부족과 투자환경을 만들어 매매가 상승으로 이어짐
- 지방은 공급이 선행하는 시장/ 수도권은 공급이 후행하는 시장임(수도권은 입주 후 재고주택이 누적되어 시장환경을 만든 후 상승 또는 하락이 일어남)
2. 공급이 만드는 시장의 사이클을 이해한다면 투자결정을 하는 데 큰 도움이 됨.
3. 성장하는 도시와 소멸하는 도시의 차이
- 서울수도권과 지방 사이의 가격 차이가 점점 커지는 현상을 양극화라고 하지만 그 배경은 기본적인 성장의 차이
- 지방 소도시는 인구만 비교할 것이 아니라 지역의 경쟁력도 반드시 확인해야함.
- 성장하는 아파트의 중심은 신축. 위치가 좋은 곳이라면 금상첨화
4. 수요가 감소해도 더 빠르게 공급이 감소하기 때문에 우리가 생각하는 주택시장의 암담한 미래는 현실가능성 없음
(수요 없는 공급에 대한 리스크를 건설사들이 감당하려고 하지 않을 것)
5. 부동산 시장의 변동성을 키우는 가장 큰 원인은 수요와 공급의 불균형이다. 그런데 정책에 의해 과다공급이나 과소공급의 환경이 만들어지면 매매가격의 변동성이 커진다. 특정 정책이 집값 안정에 실제로 도움이 되는지는 신중하게 고려해야한다.
6. 시장의 흐름: 신규공급량이 적어지면 전세매물이 줄어들고 이후 전세수급지수가 올라가면서 전세가격이 상승함. 이후 전세가율이 높아지고 매매가격을 밀어올리며 그 결과 매매 거래량이 늘어나고 가격이 상승함.
7. 다가올 3년의 입주물량을 통해서 미리 전세수급 상황을 예측해 보는 것이 가장 선행해서 시장을 알아가는 방법이다. p.279 어떤 분석을 하든 다가올 미래를 정확하게 예측할 수는 없다. 하지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주물량이다. 이를 바탕으로 전망한다면 최소한 자산이 하락하는 시점을 피할 수 있다.
느낀 점
결국 우리가 공부해야 하는 것은 수요와 공급이며, 가장 기본적인 수요와 공급부터 시작해야함을 깨달을 수 있었다. 지난 25년간 부동산시장을 지켜본 저자가 말했듯이 부동산은 어느 정도 시간이 지나면 결국 제자리로 돌아와서 원래의 가치를 찾아간다. 2025년과 2026년, 2027년에는 신규공급이 부족한 현실이고, 이것은 전세부족 문제를 일으킬 것이며 이는 매매가격의 상승으로 이어질 가능성이 높기 때문에 현명한 선택을 하기 위해 노력해야겠다.
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 부동산 트렌드 2025, 부동산 현재 시장의 흐름을 알 수 있는 책
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