월부 환경 안에서 꾸준히 반복하며 버티(버텨보려)는

행복한 예비 투자자 꽃가루 ❤️ 입니다

PART.1 앞마당 투자공부

PART.2 매수

 근저당 끼어있는 물건 

집 살 때 아주 아주 중요한 것 !!!

대부분의 경우 올 현금으로 사는 경우보다 대출을 끼고 사는 경우가 많음

( 나도 그러함 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ )

매매가 5억, 채권 최고액 4.9억이면 아주 위험함 !!! 

근저당의 70~80% 이내가 적당한 수준 !!! 

수도권은 70% 지방은 80% 이내. 

[추가 대출 금지 + 잔금시 근저당 말소] 특약 걸고 매수 진행

말소 비용도 있음.

현 등기사항증명서상 설정(주식회사 신한은행, 채권최고액 금 440,000,000원정)

은 잔금일 전액 변제 및 말소하기로 하고, 추후 소유권 이외의 권리 변동 사항(=대출x)은 없도록 한다.

근저당 과도한 수준 ( 50% 이상 )

정확한 대출 잔액 확인 ( 대출잔액증명서 ) - 은행에서 떼줌. 매수자의 정당한 권리 !!!

명확하게 해줘야 함 !!! 

매수진행 - 내 계약금으로 근저당 상환 !!! 

대출상환가상계좌 O - 계약금(일부)를 매도인의 대출계좌로 송금(+특약내용 특약)

( 깡통집을 경우 전세 놓기가 어려우니 대출금을 낮춰준다 !!! )

대출상환가상계좌 X - 매도인, 중개사와 은행 동행하여 매도인 대출계좌에 계약금(일부) 입금

매수포기 - 근저당이 거의 매매가에 가깝고 매도인 상환능력 없을 때 !!! 

 협상 

협상도 없이 애매한 가격을 덜컥 잡는 것도 문제지만

협상하지 않아도 충분히 좋은 가격을 못 알아보는 것도 문제입니다.

협상은 투자원칙이 아닙니다. 다홍치마일 뿐이죠.

협상이 필요한 가격인지를 판단하는 게 1번입니다

매코 때 튜터님들의 말씀 - 2천만원 깍아보고 안되면 다른 물건 사세요 ( 가격이 애매한 경우 )

5백, 1천이라도 깍아보세요~ 안 깍여도 사세요 ( 안 깍여도 물건이 싼 경우 )

그럼에도 불구하고 협상을 해 보려고 한다면 깍을 단점을 먼저 찾기보다,

내가 매도인을 이롭게 할 수 있는 것을 먼저 찾습니다.

참 신기하죠? 줄 것이 많을수록 가격이 깍이는 경우가 더 많습니다.

가장 흔한 협상포인트는 [돈]

1. 계약금/ 중도금 많이 드릴게요

2.잔금 최대한 빨리 해 드릴게요

돈 급한 분이 아니라도 해도, 돈 준다는데 싫다는 사람이 어딨어요 사장님!

그 다음 협상 포인트는 [고민되는 상황을 해결]

세낀 집을 매도할때나, 갈 집을 구하는데 도움을 주거나 등…

집의 상태와 파손 등을 언급하여 가격을 깍는 건 숟가락을 얹는 일일뿐~ 

PART.3 전세 및 운영

 투자 후 보유, 운영 로드맵 

투자 후 2년이 지나 만기가 도래하면

신규 재계약해서 전세금 올려받기

or 갱신청구권 사용 5%만 올려받기

지방이라면 5%만 올려 받아 2년 뒤 매도를 준비

수도권이라면 투자자의 개인 상황에 따라

※ 하지만 세입자 권리 주장하며 갱신청구 주장하면 수용해야 합니다.

세입자가 갱신청구권 사용하여 계약 연장 할 경우 계약서는?

문자로 주고받아도 되고, 새로운 계약서를 써도 되고,

기존 계약서에 수기로 연장계약기간 기재하고 임대/임차인 양측 도장을 찍어도됩니다.

중요한 건 “계약갱신청구권을 행사했다”는 문구예요.

갱신청구 사용하여 계약 연장했는데 세입자가 5% 인상분 못 주겠다면?

임대인으로서 할 수 있는 조치는 없습니다.

서로 합의하여 5% 이내 인상하는 것이에요. 법이 그래요.

아쉽지만 n천만원을 2년 뒤 돌아오는 정기예금에 넣었다고 생각하셔요.

세 끼고 매도하게 된다면?

1. 팔릴 수 있는 금액 설정 (세를 끼고 있다면 주변 시세보다 낮게 ㅜㅜ )

2. 세입자와의 우호적인 관계 (집을 잘 보여줘야 하므로)

( 사진을 부사님이나 세입자분께 찍어달라고 부탁 )

3. 순서 : 세입자에게 집 매도할 건데 살 생각 있는지 물어본 후

(매수 의사가 없다면) 부동산에 세안고 내놓을테니 집 잘 보여달라 부탁

( 사람은 거절할 경우 미안한 감정이 생겨서 협조를 잘 해줌. 

세입자가 살 경우 법무사 끼고 계약서 작성해도 됌 ) 

 전세 세팅하는 과정에서 매수부동산의 관계 

중도금 상황을 중재하는 것이 부동산 사장님의 역할이라

oo님이 그걸 따랐다고 미흡한 건 아니에요.

다만 사장님 말씀을 따르느라 내가 좀 무리를 했다면

다음에는 “사장님 그건 제가 좀 어렵고 이렇게 하면 어때요” 말해보는건 어떨까 ~

전세빼기 골든타임 두달 ~ 두달 반

이 시기에도 전세가 안 나가고 전세를 보러 오는 손님도 없다면

빠르게 다른 곳에도 물건을 놓습니다.

애타는 마음 표현→ 물건 뿌리기 D-day 예고 ( 이번 주말까지 안 나가면…) → 실행

👉 꽃가루의 느낀 점

역시 경험이 쌓여야 한다. 경험이 곧 실력 !!!