제주시 도남동 1차 e편한세상 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

 1차 e편한 세상 아파트

✅위치(지도)

제주시 도남동

✅입지평가

1. 직장 A
종사자수 : 241,012명
사업체수 : 70,039명  

2. 교통 

  연삼로 - 연동(도청, 공항) 자차10분 / 버스 30분 이내

  중앙로 - 아라동(대학병원, 대학교) 자차 20분 / 버스 30분이내

  일주동로 - 화북일동 (화북공업단지) 자차 15분 / 버스 40분 이내 

3.학군 B

 제주동여중 88.9% (1 / 3)

 제주중앙여중 84.4% (0 / 4)

 탐라중 81.2% (2 / 4)

4. 환경 C..?

1km 이내 한국병원, 제주시 버스 터미널이 있으며

제주시청 (번화가) 위치함. 초품아까지는 아니지만 300m 거리 내에 초등학교가 위치함.

제주시 중심에 위치해 있어 신제주, 구제주, 삼양, 아라동 까지 접근성이 좋음

5. 공급 A

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

2025년 6월 현재 전세 매물 없음. 가장 최근인 2024년 12월 전세 매물로 계산한 결과임.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트 한개로는 비교불가임. 현재 고점대비 8% 하락한 상태임. 저평가 되지 않았다고 생각함.

2) 환금성 : 300세대 이상 아파트이고, 주변에 초등학교가 있음. 제주도 특성상 대중교통보다는 자가용 이용이 많은 편인데, 제주시 중앙에 위치해 있어서 소요가 많을 것으로 예상되었음. 하지만 현재 위 아파트의 전세, 매매 매물이 많지 않으므로 환금성에도 주의해야 할 필요성이 있어보임.

3) 수익률 : 투자금 1억 9500만. 100%수익률을 위해서는 10년동안 약 2억 올라줘야함. 5.45억+1.95억 = 7.4억.

                현재 가격 고점대비 1.45억 더 올라야 함. 싸게 사는 것이 아니기 때문에 고려야해 함.

4) 원금보존 : 전세가율이 64%로 낮은편이 아님.

5) 리스크 대비: 현재 전세 매물이 없어 전세로 내놓게 된다면 수요가 분명히 있을것이라고 생각함. 

나의 투자 결론 : 위치나 주변 편의시설로 보면 한라병원과 제주시종합버스터미널이 있고, 학군과 편의시설도 나쁘지 않다고 생각함. 특히나 제주시 중심에 위치해 있어 어디든 자차로 30분에 도달할 수 있는 지리적 특성은 무시하지 못할 장점이라고 생각한다. 그러나 전세, 매매 매물이 많지 않고, 저평가 된 상태도 아니라고 판단됨. 다른 아파트를 찾아볼것 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

3주차 강의에서 배운대로 아파트를 분석하고 평가를 내려보았다. 분명 강의에서는 이렇게 하면 나오는구나 하면서 확신이 생겼는데, 막상 내가 혼자서 해보려고 하니 내가 선택한 매물은 왜이리 정보가 없고 매물도 없고… 정보가 없어서 분석을 하는데 어려움을 많이 겪었던 것 같다. 이론은 쉽지만 실전은 그렇지 않다는 것을 몸소 깨달았다. 그래도 안하는 것 보다는 해보았다는 것에 의의를 두고 일단 해보았다. 처음에는 확실히 부족하지만 꾸준히 하다 보면 나 스스로도 만족스러운 아파트 수익률 분석을 하게 되지 않을까 싶다.