부동산 투자 공부; 안개 속 베일을 벗다

부동산 투자 공부; 안개 속 베일을 벗다

열반기초반 87기 37조 내집하나

적을 알고 나를 알면 백전백승. 부동산 투자를 배우고, 잃지 않을 자신이 있을 때 투자하자.

1. 수익률 높은 투자 vs 수익률 낮은 투자

- 투자 선택 기준

① 저평가여부(가치〉가격)

같은 가격이라면 더 좋은 아파트를 선택하는 것

입지가 좋은 단지는 사람들의 수요가 있기 때문에 먼저 오르고 오르는 폭이 큼.

입지가 덜 좋은 신축 or 준신축이 만나는 구간은 기회가 될 수 있음.

② 환금성 : 매도 가능한가? (환금성 낮은 곳 : 호텔, 상가, 오피스텔, 빌라 등) 

③ 수익률

투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는가?

수익률 = 수익금 / 투자금(매매가 – 전세가)

수익률 높이는 법 

- 앞으로 가치가 오르는 부동산, 적절한 투자금, 전세금 상승, 좋은 타이밍, 수익률, 수익 둘 다 중요, 인내(투자시장, 가치 신뢰 : 존버)

④ 원금보존 : 나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?

- 매수시

내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까? 적정 전세가율 이상 부동산 매수, 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산 매수, 수요가 많고 입지독점성이 높은 부동산 매수(가치)

1. 보유: 가치있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버틴다.(존버)

⑤ 리스크 관리 (최악의 상황에서 플랜 B가 있는가?) 투자에 대한 무지(편입과 비용)

1. 조급함×무지×탐욕 = 좌절과 상처
2. 역전세(전세금 욕심×), 대량공급(입주물량 확인, 입지독점성)
3. 급격한 전세상승(5%만 올리기), 수익 시기(모른다, 급여 수입 필요)

2. 수익률 높이는 입지 분석 방법

-아파트 수익률 보고서

아파트 선정 → 위치 → 입지 평가 → 수익률 분석 → 현장 사진 → 투자 결론

입지 평가(직장, 교통, 학군, 환경, 공급)

잃지 않는 투자 기준: 

저평가(비교 평가), 환금성(팔고 싶을 때 팔 수 있는가?), 수익성(투자 대비 수익률), 원금보존(지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정), 리스크(역전세 대비)

3. 수익률 높았던 투자 사례

-수도권: 서울 접근성 영향이 큼

-수익률 보고서를 통해 비교평가하여 상대적으로 저평가된 아파트 찾기

1. 최소한 앞마당 3개가 있어야 비교평가 가능
2. 집 또는 회사 근처부터 앞마당을 늘린다.

4. 첫 임장지역을 선정하는 방법

-임장보고서 5개 이하(집 근처 또는 회사 근처 5곳)

-임장보고서 6개 이상(1기 신도시 + 확장)

-임장보고서 11개 이상(수도권 + 지방)

-앞마당=입지+가격(언제든 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는 것, 마침표 찍고 넘어가기)

느낀점: 월급쟁이 부자들, 주우이님의 셋째 주 강의와 조별 모임에서의 임장 경험은 베일 속에 가려져 있던 부동산 투자에 대해 좀 더 명확히 이해할 수 있는 계기가 되었다. 강의를 통해 배우고, 조별 모임을 통해 임장을 하면서 배운 내용을 익힐 수 있어 큰 도움이 되었다. 특히, 직장에서의 어려웠던 일들과 감기로 인해 지치고 힘들었을 때, 조장님과 조원들의 격려와 응원이 마지막까지 강의를 듣고, 과제를 해 나가는 데 큰 힘이 되었다. 오프라인 모임에서 조장님과 선배님이 다음 강의에 대해서도 추천해주시고, 조원들과 이야기를 나누면서 힘들지만 배움을 이어 나가기로 다짐하는 계기가 되었다. 함께 하면 더 멀리 오래 갈 수 있다는 말이 실감이 나는 한 주 였다. 마지막 강의도 힘내서 무사히 마무리하고 싶다.