결국엔 오르는 가치를 보는 안목, 결국엔 오르는 집값의 비밀 [열중 45기 1주일 7일내내 책 읽조-깜냥]

STEP1. 책의 개요

책 제목(책 제목 + 저자) : 결국엔 오르는 집값의 비밀

저자 및 출판사 : 김준영/한국경제신문

읽은 날짜 : 25.06.14-17

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세가 #공급 #가치는 결국 제자리를 찾는다

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 7점/10점

STEP2-4. 책에서 본 것, 깨달은 것, 적용할 점

이번 열중반을 통해 독서를 하면서 꼭 부동산에 대한 도서를 두 권은 읽고 싶었습니다.

그 중 가장 먼저 선택한 도서는 결국엔 오르는 집값의 비밀이었습니다. 

이 책을 통해 전세가 및 공급의 중요성에 대해 알 수 있었고, 강의에서 왜 전세가율을 확인하라고 하는지, 그리고 공급을 왜 확인하라고 하는지 그 전에는 당연하게 받아들인 부분에 대한 근거를 확인할 수 있었습니다. 

그리고 오르락 내리락 하는 가격 속에서 본질인 가치를 제대로 볼 줄 알아야 한다는 것도 이 책을 통해 리마인드 할 수 있었습니다.

[시장의 본질]

(p.2) 주택의 공급부족과 공급과잉이 반복되는 과정에서 전세수급과 전세가율이 변하며 사람들도 움직이게 된다는 것이 저자의 핵심 논리이며, 이것이 부동산 시장의 사이클을 만드는 만큼 투자자라면 여기서부터 제대로 공부할 것을 제안한다.

(p.9) 같은 시장 안에서 상승의 신호와 하락의 신호가 동시에 나오고 있는 것입니다. 이렇게 판단이 매우 어려울수록 시장의 본질을 볼 수 있어야 합니다. 그렇지 않으면 시장의 방향을 알 수가 없습니다.

(p.10) 부동산 통계는 아무 의미없이 만들어진 것이 아닙니다. 도시의 특성과 환경이 만든 수요에 의해 끊임없이 움직이며 형성된 숫자들입니다. 무엇보다 매매가격을 예측하기 이전에 그 도시가 가지고 있는 특성을 통해 만들어진 통계들을 이해한다면, 거꾸로 그 도시를 명확하게 이해하는 데 도움이 될 것이라고 생각합니다.

🔎부동산을 공부하면서 직장, 인구, 소득 등 다양한 통계 자료를 확인해야 한다는 것을 알게 되었는데, 이러한 자료들은 무의미하게 확인하는 것이 아니라 도시를 이해하기 위함이라는 것을 리마인드 할 수 있었습니다. 상승의 신호와 하락의 신호가 동시에 나오는 시장이 강의에서 듣는 싼 것과 비싼 것이 혼재된 시장을 말하는 것이라고 생각했는데, 이럴 때일수록 중요한 것은 시장의 본질을 아는 것이라는, 가치를 정확히 보는 눈이라는 것을 책을 통해서도 알 수 있었습니다.

[매매가격과 전세가격]

(p.31) 매매가격은 매매수요에 의해 결정되며, 이는 전세 상승률을 기반으로 미래의 현금흐름을 미리 반영한 기대수익이라고 할 수 있습니다. 기대수익인 매매가격이 반영된 결과값이 전세가율로 나타나게 됩니다.

(p.32) 전세가율이 높은 도시들 대부분은 전세가격 상승률이 낮습니다. 이렇게 낮은 전세 성장을 반영하여 기대수익인 매매가격이 상대적으로 낮습니다. 따라서 전세가율이 높게 형성되어 있습니다. 서울은 평균 전세가율이 가장 낮은 지역입니다. 전세가격 상승률이 높고, 이것이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나있기 때문입니다.

(p.40) 전세가격은 사용가치로서 우리 주택시장의 근간이고 주택의 가치를 평가하는 근본입니다. 전세를 월세로 전환하면 현금흐름이 되며, 임차인 입장에서는 주거비용이고 임대인 입장에서는 수익입니다. 전세가격에 숨어있는 또다른 중요한 의미는 우리 주택시장을 성장으로 이끌어가는 새로운 수요 창출의 창고 역할을 한다는 점입니다.

🔎매매가격 = 미래가치: 기대수익이 반영되어 있음 (지역의 발전에 대한 기대 및 호재)

전세, 월세가격 = 실수요가치 또는 사용가치

실현되지 않을 미래의 가치가 반영되어 있다면 가격은 떨어지고, 사용가치가 올라가면 또다시 매매가격이 상승

→ 주택의 사용가치를 기초로 매매가격이 형성됨 => 전세가가 중요함

[금리]

(p.47) 전세가격의 변동상을 가장 크게 일으키는 것이 신규 공급과 금리의 변화입니다. 금리의 방향은 예측이 힘든 부분이지만 향후 입주물량은 파악할 수 있습니다.

(p.53) 점진적인 유동성 증가, 금리 하향 추세와 같이 긴 시간에 걸쳐 자산시장에 영향을 주는 것을 단기 전망에 사용할 수 없습니다. 이런 변수들은 단기적인 변동이 아니라 장기적인 변화에 영향을 주는 변수라고 할 수 있습니다. 장기적으로 늘어나는 유동성이나 천천히 하락하는 금리와 같은 화폐가치의 하락은 변동성이 아니라 부동산 가치의 상대적인 변화에 가깝다고 할 수 있습니다.

(p.62) 금리의 방향과 속도를 예측하는 것은 불가능합니다. 따라서 단기 전망은 임대료 변화에 따른 매매가격의 변동성과 자산 가치의 평가를 통해 하는 것이 가장 좋다고 할 수 있습니다.

(p.214) 가계 대출 증감과 유동성 증감이 시장의 주체가 되어 상승과 하락을 끌고가는 것이 아니라 전세 부족으로 대출을 통해 집을 매수할 수 밖에 없는 환경이거나 시장의 환경이 이미 상승으로 들어섰을 때 지속적으로 대출하는 것과 함께 가격도 상승하는 것입니다. 

🔎 짧은 지식으로 금리가 부동산 가격에 영향을 미칠 수도 있다고 생각했었습니다. 금리가 낮아지면 사람들이 대출을 많이 받고 풍부한 돈으로 주식, 부동산과 같은 투자에 돈을 넣기 때문이라고 이해했기 때문. 하지만 금리는 긴 시간에 걸쳐 영향을 주는 요인으로 금리의 방향을 우리는 예측할 수 없기에 실제 부동산 가치를 파악하는 것이 더 본질이라고 이해하였고, 또한 대출 증가는 주택 시장을 이끄는 요인이 아니라 같이 가는 요인이라는 것도 알 수 있었습니다.

[수도권과 지방의 차이]

(p.142) 수도권의 경우 누적되는 공급량에 의해서 긴 시간에 걸쳐 전세가율의 변화를 만들고 그 전세가율의 변화와 전세수급이 만나 일정한 상승환경과 하락환경이 조성되었을 때 변곡점이 발생하는 것을 알 수 있습니다. 지방의 경우에도 도 단위의 작은 도시로 갈수록 높은 전세가율에서 움직이며 그 속에서 공급량에 따라 전세수급이 변하고 그에 따라서 매매가격이 영향받는 것을 알 수 있습니다. 그래서 수도권에서는 공급이 만드는 전세가율과 전세수급이 중요하고 지방 중소도시는 공급에 의한 단기 전세수급의 변화가 더 중요하다는 것을 알 수 있습니다.

🔎수도권과 지방은 공간의 차이로 인해 공급이 가지는 의미가 다르다는 것을 알 수 있었습니다 (공간의 크기가 공급이 시장에 미치는 시간의 차이를 만들고, 이로 인해 사이클 주기를 만듬)

(p.150) 지방의 소도시 중에서 특히 인구가 감소하는 지역에서 반드시 확인해 보아야 할 것이 지역의 경쟁력입니다. 이구만 비교할 것이 아니라 같은 인구라도 새로운 수요를 창출할 수 있는 경쟁력을 갖춘 곳인지를 비교해 보는 것이 좋습니다.

(p.154) 소득이 늘어나는 곳이나 위치에 강점이 있는 곳은 인구가 감소하는 가운데서도 희소성을 가지고 있기에 도시 내의 수요 이동에 의해서 가격이 영향을 받게 됩니다.

🔎최근 유디님 라이브를 통해 지방은 동네 (=생활권)에서 평균 이상 되는 단지를 타겟으로 하라고 들었는데, 일맥상통하는 말이 아닌가 싶습니다. 경쟁력을 갖춘 지방도시 및 경쟁력 있는 단지 !

(p.206) 주거의 안정을 중요시하면 가격의 상승과 하락보다는 공급에 초점을 두고 정책을 펼칩니다. 하지만 가격의 안정이 목적이라면 매수 수요를 줄이기 위해 다주택자에 대한 규제 정책을 펴게 됩니다.

 🔎사실 지금까지 정치, 정책에 큰 관심이 없었는데, 다주택자에 대한 규제 정책은 가격을 안정시키기 위함이라는 것을 알게 되었습니다 ㅎㅎ

(p.297) 도 전체의 수요를 파악하고 해당 중소도시 내 수요를 파악해서 공급량이 최저로 겹치는 시점을 파악하는 것입니다.

(p.312) 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주물량입니다.

(p.228) 2-3년 후를 스스로 판단하고 예측해 볼 수 있는 통계 자료는 입주물량과 인허가물량밖에 없습니다.

(p.228) 공급량 부족으로 나오는 전세부족이나 전세가율 상승 등의 현상들에 거래량 같은 통계들을 추가하며 보조지표로 사용하는 것이 가장 바람직한 방법입니다.

(p.221)거래량을 중요한 통계로 보는 까닭은 현재의 수요에 대해 간접적으로 파악할 수 있기 때문입니다.

 🔎수요와 공급 파악이 중요하다는 것, 그리고 통계 자료는 해석에 유의가 필요하다는 것을 알 수 있었습니다.

💡임보에 공급물량을 다루는 이유를 알고 작성할  것

[주목해야 할 것]

(p.234)  저성장과 인구감소가 주택시장에 대해 미치는 현실에서 주목해야할 것은 성장성이 높은 도시와 상품입니다.

임대료 상승률이 높은 지역: 끊임없이 임대 수요가 발생하고 임대료의 상승에 의해 매매가격의 상승도 기대할 수 있다는 의미이기 때문

상품의 종류에 따른 성장성:선호도가 높은 상품은 지속적으로 수요의 선택을 받으며 매매가격도 상승할 가능성이 높기 때문

 🔎프메퍼님께서 서투기에서 전세가가 향후 10년 두 배 이상이 될 지역인지 확인해보라는 내용이 생각났습니다. 

또한 강의 전반적으로 싼데 가치가 좋은 것, 가치가 좋은 것 중 싼 것을 고르라고 말씀주시는 내용 또한 일맥상통한다고 생각했습니다. 

💡저성장과 인구감소 시대에도 중요한 것은 가치를 보는 눈 ! 가치를 보는 눈을 키울 것

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

부린부린부린이에게는 다소 어려운 책이었던 것 같은데, 부동산 관련 책을 더 읽다보면 자연스레 이해하게 되는 날이 언젠간 오겠지요 ? 포기하지 않고 일단은 한 달에 한두권은 부동산 관련 책을 읽어야겠다고 생각이 듭니다 ! 

(p.312) 2024년과 2025년은 또 한 번 변화의 시작점이 될 가능성이 매우 높은 시기입니다. 꼭 투자가 아니더라도 변화의 시점에 좋은 선택이 되었으면 하는 바람입니다.

(p. 317) 지난 25년간 부동산 시장을 지켜본 결과 한가지 확실한 점을 깨달았습니다. 결국 제자리로 돌아온다는 것입니다. 어느 정도 시간이 지나면 부동산은 자신의 원래 가치를 찾아갑니다.

#부린이 #2024-2025전망 #지방투자