[열중 4는 건 책, 5르는 건 실력, 3키는 건 두려움, 9하는 건 우리의 자산이조 딸기라씨] 부동산 트렌드 2025

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소연, 이보람, 이영민, 정재훈  / 와이즈맵

읽은 날짜 : 2025. 6. 22~ 25

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클  # 인플레이션 # 전세가격 

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

1. 저자 및 도서 소개

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 대한민국 최고의 부동산 전문가로, 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 저서로는 『부동산 트렌드 2023』, 『건축왕, 경성을 만들다』, 『도시개발, 길을 잃다』, 『리씽킹 서울』 등이 있다.

2. 내용 및 줄거리

지금 부동산 시장은 새로운 국면으로 접어들었다. 저자는 2025년은 서울 부동산이 ‘슈퍼사이클’의 파도를 타는 해가 될 것이라고 한다. 계속되는 인플레이션, PF 사태 연장, 최악의 공급 위기, 시중금리(국고채 10년물 금리) 인하 등 복합적 요인이 맞물려 부동산 시장은 ‘대세상승’이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

시장 상황에 대한 저자의 판단과 그 판단의 이유가 월부에서 배운 내용과 비슷한 점도 있고 새로운 내용도 있어 흥미롭게 읽을 수 있었다. 시장에 대한 판단과 그 판단의 근거가 되는 금리, 전세가에 대해 다시 한 번 생각했고 잘 알지 못했던 PF문제에 대해 이해할 수 있었다. 전세에 대한 판단이 서민의 주거환경이라는 접근으로 부정적으로 보는 저자의 의견 역시 이해할 수 있었지만 전세를 레버리지 해서 투자하는 투자자에게는 아쉬운 마음도 있었다. 하지만 사회의 다양한 견해를 받아들이는 개방적 태도 역시 필요하리라 생각했다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?  N자로 반등한 서울 부동산 시장
2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기 서울 아파트 골든크로스가 발생하다

-장기, 단기 가격 분석은 물론 매매, 임대차 거래량 분석에서도 골든 크로스가 발생했다. 

 (골든 크로스: 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 것)

p. 24 전체 거래 중 거래 비중이 줄어든다면 이는 사람들이 매매가격 하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다. 

- 매매가격이 하락하면 전월세 시장으로 이동한다. 매매가격이 하락하면 싸니까 사야하는데 전월세로 이동한다? 이 역시 사람들의 심리이리라. 우리는 대중과 다르게 가야한다!!!

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

P. 32 

2024년 이후

부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’가 발생했다.

전체 거래량 중  매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다. 
2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향 상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다

①수도권 동남부_강남, 분당, 수지

②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

p. 47 

금리가 인하되었을 때 : 마포구에서 시작된 매매가격 상승세가 약 1~2분기의 시차를 두고 일산과 파주로 전이된 것이다. 그러나 급격한 금리 인상으로 인한 하락장에서는 세 지역이 동시에 하락하는 모습이다. 

- 하지만 마포는 강남과 비슷한 흐름의 상승세를 보이고 일산과 파주는 독립적인 부동산 시장의 특성을 보이고 있다. 일산과 파주는 각가의 지역 내에서 자족적인 생활권을 형성하고 있어 마포구의 가격 상승이 직접적으로 영향을 미치지 않고 있다. 수도권 서북부는 디커플된시장이다. 

p. 50

안양시 동안구의 매매가격 흐름은 양천구와 유사한 패턴을 보이며, 동조화 현상이 나타날 가능성을 시사한다. 

김포시 인근은 대규모 개발이 지속적으로 일어날 수 있어 양천구와 같은 성장을 따라갈지는 시간을 두고 살펴봐야 한다. 

- 안양시 동안구를 볼 때는 양천구와 같이 보자. 
3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜

- ‘강남구’는 주거지와 업무지구가 혼합된 형태이고 ‘서초구’는 주거지의 기능이 더 강한 지역이다. 따라서 서초구는 주거 환경이 더욱 중요시 된다. 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다. 

- 노도성은 가격 대비 편의시설과 교통접근성이 양호하여 가성비가 높은 주거지로 평가받는다. 하지만 노동성은 강남과 멀고, 영의도로의 접근도 안 좋다. 광화문 정도 접근 가능하다. 광화문은 정부 기관과 대기업 본사들이 위치한 지역이지만 광화문만으로는 이 지역의 부동산 수요을 충분히 끌어올리기에 부족하다. 재건축 및 재개발의 잠재력이 크지만 프로젝트의 경제성이 저하될 수 있다. 

-입지적 차이가 가격을 형성한다. 강남과의 접근성을 왜 그토록 강조하는지 다시 한 번 확인하게 됨. 

고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 

고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타난다 (강남- 분당)

중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. (성북구가 올랐다고 다른 아파트 가격이 동일한 양상을 보이지 않을 수 있다)
 

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태
빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜

서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과
서울시 주택 가격 상승

전세 및 월세 가격 상승

주거 안정성 악화

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

p. 91 전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다. 

p.93 가격 상승기에는강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 

부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다

부동산 사이클이 짧아진다

- 강남의 선호와 가치로 인해 가격 상승에서는 선행, 하락도 늦음. 그러니 기회를 갖기가 쉽지 않다. 

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다
인플레이션은 주택 구매 수요을 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다. 재화의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다.

수요측면에서 부동산이 매력적으로 보이게 하는 다른 요인은 임대료 폭등이다.

-인플레이션으로 인한 주택 가격 상승 및 임대료 폭등은 당연한 수순임. 

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?
전세가격 상승의 3가지 원인

인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다.

입주물량의 부족이다.

전세사기로 인한 ‘빌라포비아’이다.

매매 비중의 점진적인 상승과 매매거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.

임대차 2법의 부작용

이중가격제의 등장

임대차 2법이 폐지된다면 전세가격의 폭등이 올 수 있다. 
- 임대차 2법을 보는 시각의 차이가 이렇게나 클 수 있나? 이중가격이 등장했지만 시장이 스스로 자정하고 적응된 모습을 보인다는 의견과 가격의 변동성만 늘린다는 ‘결국엔 오르는 집값의 비밀’의 내용이 너무 상반되어 흥미로웠던 부분임. 미천한 내 생각으로는 시장은 이미 적응한 것 같고 이중 가격은 계속 될 것 같다. 가격의 변동성은 임대차법 때문이 아니라 집값의 변동과 함께 오는 것 같다. 이 역시 이제는 

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

PF 대출금= 브릿지론 상환액 + 추가 건설비용 (마케팅, 광고홍보, 필요시 공사비)

PF대출 연장으로 토지 가격을 붙들임.  사업 수지가 맞지 않음

대출 연장하지 않고 부실 부동산 매물이 저렴하게 나왔다면 디벨로퍼의 사업 참여로 준공 물량이 나올수 있었다. 

하지만 대출 연장으로 준공 물량 매우 부족해짐
이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다
이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다
 - 정부의 정책으로 인해 PF대출 문제 발생 이로 인한 공급 부족 문제 야기했다. 자본주의 시장에서 정부의 역할에 대해 다시 한 번 생각해 봄. 정책이 리스크가 되기도 하고 이로 인해 기회가 되기도 한다. 정책을 우리가 변화시킬 수 없다면 우리는 대응하는 수 밖에 없을 것 같다. 

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트
1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가
2) 서울 대장 단지 가격 분석
①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승중이다

금리 인하는 시간문제다

거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다

강남3구의 상승세가 전이될 것이다

신축 아파트의 상승세가 파져나간다. 

역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측
1) 서울시 집값 시나리오
서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

p. 250

가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다

서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 

강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성
2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’
1) 요즘 상권의 새로운 소비문화
더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어
2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대
홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력
 

저자의 리츠 정책도 일리 있고

젋은 세대들의 선호에 대한 변화도 확인할 수 있었다. 

그리고 이미 상승장을 향하고 있는 이 시점에

이 시장을 같이 누리지 못함이 아쉽다. 

하지만 나는 여전히 내가 할 수 있는 것 하면서 실력을 키워야할 것 같다. 

어쨋든 기회는 오고 또 갔다고 또 올테니까. 

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