관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
안녕하세요
오늘도 부동산 노트를 만들어 나가는
스프링북 입니다.
이번 비교평가 강의는 단순히 ‘어떻게 비교평가를 하는가’에 그치지 않고,
‘왜 해야 하는가’, ‘잘하기 위해 어떤 마인드셋이 필요한가’까지 배울 수 있었던 깊이 있는 시간이었습니다.
특히 인상 깊었던 부분은,
비교평가를 통해 1등만을 뽑아야 한다는 오해에서 벗어나야 한다는 점이었습니다.
“1등이 없으면 투자를 못 해”라는 생각은 최악의 선택을 만드는 오류라는 말씀을
강의 시작부터 강조해 주신 것이 매우 인상 깊었습니다.
앞마당 3개를 보유하고 있는 제 입장에서는
이 강의를 통해 지금 내가 어떤 포지션에 있는지,
그리고 앞으로 어떻게 전략을 짜야 할지
보다 명확하게 정리할 수 있었습니다.
단순한 비교가 아닌, 투자 전략을 수립하기 위한 비교평가.
그 진짜 의미를 배울 수 있었던 아주 소중한 강의였습니다.
결국에는 가치
우리는 휴대폰 하나를 살 때조차,
그 제품이 적정한 가격인지, 구매할 가치가 있는지
면밀히 따져본 후 구매를 결정합니다.
왜냐하면 같은 가격이라도 더 나은 선택을 하고 싶기 때문입니다.
이를 위해 휴대폰의 스펙을 확인하고,
비슷한 가격대의 다른 제품들과도 비교해
기능, 디자인, 브랜드 가치 등 여러 요소를 종합적으로 판단하죠.
부동산도 마찬가지입니다.
- 내가 보는 지역의 가치
- 내가 보는 단지의 가치
- 내가 보는 매물의 가치
이 모든 것을 명확히 알고 있어야 오를 가능성이 높은 아파트,
전세가 잘 빠질 수 있는 매물, 수월하게 매도할 수 있는 자산을 선택할 수 있습니다.
결국, 투자의 핵심은 ‘가치를 보는 눈’입니다.
적용할 점: 핵심 가치를 정확히 파악하기
→ 내가 보는 지역의 핵심 가치는 무엇인지,
그 지역이 선택받는 이유는 무엇인지 명확히 정의해두자.
기준이 없으면 비교도 어렵고, 판단도 흔들릴 수 있다.
절대적 저평가, 상대적 저평가
절대적 저평가
- 시장 전체가 침체되어 지역 내 대부분의 매물이 저렴한 시기.
- 모두가 싸기 때문에 ‘무조건 싸다’는 기준만으로는 선택이 어려움.
- 진짜 중요한 것은 ‘가치가 높은 매물’을 골라내는 안목.
- 즉, 실력이 더 필요한 시기.
싸게 산 것 같지만, 가치 없는 매물이라면 회복이 늦어질 수 있음.
상대적 저평가
- 싼 매물과 비싼 매물이 섞여 있는 시기.
- 상대적으로 싼 것 중에서도 가치 있는 매물을 고르기 쉬움.
- 비교가 가능하기 때문에 의사결정이 좀 더 수월함.
적용할 점
- 시장 상황이 절대적 저평가인지, 상대적 저평가인지를 먼저 진단하자.
- ‘싼 것’이 아니라 ‘가치 있는 것’을 고르는 연습을 평소부터 해두자.
- 특히 절대적 저평가 시기일수록, 앞마당 비교를 철저히 하고 우선순위를 명확히 세울 것.
공통점 찾기: 일명 ‘가르마 타기’
‘가르마 타기’는 비슷한 단지들을 묶어 우선순위를 가려내는 비교평가 기술입니다.
가격, 입지, 연식 등이 유사한 단지들이 여러 개 있을 때, 한 번에 정확한 비교평가를 하기는 어렵습니다.
그래서 조건이 유사한 단지끼리 그룹핑하여 비교하는 것이 더 효과적이고 실질적인 방법입니다.
같은 선상에 있는 단지들을 묶고, 그 안에서의 우열을 먼저 판단한 후
그다음 그룹과 비교하는 방식이 효율적입니다.
이는 특히 매수 의사결정 단계에서 명확한 우선순위를 정할 때 도움이 됩니다.
실제 들어가는 비용 Check
같은 단지 내에서도 매물 조건은 매우 다양합니다.
어떤 물건은 월세 세입자가 거주 중이고, 어떤 물건은 전세 세팅이 가능하며,
수리가 완료된 곳도 있고, 수리가 전혀 되지 않았거나 일부만 되어 있는 매물도 있습니다.
이처럼 조건이 다르기 때문에 단순히
“매매가 – 전세가 = 투자금”
이라는 계산만으로는 실제 필요한 자금을 정확히 알 수 없습니다.
예를 들어,
- 수리를 직접 해야 하는 경우,
- 잔금을 직접 치러야 하는 경우,
- 공실 기간 동안의 이자나 관리비가 발생하는 경우 등
숨겨진 비용이 뒤따를 수 있습니다.
이런 상황을 사전에 고려하지 않으면
현금 흐름에 문제가 생기고, 좋은 물건임에도 투자가 무산될 수 있습니다.
따라서,
- 수리비, 이자, 잔금 시점 자금 등까지 포함한 총비용 시뮬레이션을 하고
- 내가 즉시 융통 가능한 현금이 얼마인지,
- 보다 유리하게 전세 세팅할 수 있는 방법은 없는지
사전에 충분히 검토하는 과정이 반드시 필요합니다.
적용할 점
- 비교평가 시, 여러 매물을 한꺼번에 비교하려 하지 않는다.
→ 조건이 유사한 매물 2개씩 짝지어 놓고, ‘가르마 타기’ 연습을 통해 비교의 감도를 높인다. - 매물별로 실제 들어가는 비용을 꼼꼼히 체크한다.
→ 단순한 매매가 – 전세가가 아니라,
수리비, 이자, 잔금 여력, 공실 리스크 등을 포함한
총투자금 시뮬레이션을 습관화한다. - 대출 가능 여부부터 정확히 파악해 둔다.
→ 막연히 '되겠지'가 아니라, 대출 조건부터 정확히 체크하고 시작하는 태도를 갖는다.
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